답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집에 대출이 있는 상태에서 전세를 놓는 것은 가능합니다. 다만, 대출이 많은 집의 경우 세입 자를 구하기가 쉽지 않을 수 있습니다.다음에서 몇 가지 고려하여 설명해 보겠습니다.근저당의 우선순위 : 주택에 근저당이 설정되어 있으면, 세입 자의 전세 보증금은 근저당보다 후 순위가 됩니다. 만약 해당 주택이 경매로 넘어가게 될 경우, 은행 등 대출 기관의 채권이 먼저 변제 된 후 남은 금액으로 세입 자의 보증금을 돌려 받게 됩니다. 빌라 가격이 1억 5천만원 대비 대출금 1800만원과 전세금 9000만원의 합 이 1억800만원입니다. 이는 빌라 가격보다는 낮지만, 세입 자 입장에서는 대출 금액 만큼의 위험 부담이 있다고 느낄 수 있습니다.대출이 있으면 세입 자 입장에서는 후 순위이기 때문에 세입 자 입장에서는 불안할 수 밖에 없습니다.세입 자 확보의 어려움 :앞서 말씀드린 대로, 대출이 있는 집은 세입 자가 꺼리는 경우가 많습니다 특히 대출금과 전세 보증금의 합 이 주택 시세를 넘어서는 경우 세입 자를 찾기 더욱 어렵습니다.전세금으로 대출 상환 : 전세금을 받으신 후 그 금액으로 기존 대출 일부 또는 전부를 상환하신다면, 세입 자 입장에서는 위험 부담이 줄어들고 전세 계약이 좀 더 수월해질 수 있습니다. 전세금으로 대출을 갚는 것이 의무 사항은 아니지만, 대출 조건이나 계약에 따라 요구될 수 있습니다.결론적으로 기존 빌라의 전세금을 통해 새로운 아파트로 이사하시고 주택 담보 대출을 받으시는 과정에서 이러한 점들을 충분히 고려하시면 좋겠습니다.특히 전세 세입 자를 구하는 과정에서 대출 사실을 투명하게 알리고 , 세입 자가 안심할 수 있도록 대출 잔액 등을 확인 시켜주는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투기 과열 지구는 주택 가격이 급등하거나 투기 수요로 인해 청약 경쟁이 과열되어 무주택 자 등 실수요 자의 내 집 마련 기회가 어려운 지역을 지정하는 제도입니다.투기 과열 지구로 지정되면 실수요 자의 주택 청약에 우선권이 부여되고, 무주택 서민의 주거 비 부담 완화 및 주택 가격 안정을 도모하기 위한 정책이 시행됩니다.투기 과열 지구 지정이 청약 대상자의 주택 담보 대출 비율(LTV)과 대출 구조에 미치는 영향에 대해 깊이 있게 살펴보고자 합니다. 투기 과열 지구로 지정되면 주택 시장의 과열을 막기 위해 다양한 대출 규제가 강화됩니다. 청약 대상자 분들이 가장 직접적으로 체감하시는 부분 중 하나가 LTV입니다.투기 과열 지구 지정 시 LTV비율 및 대출 구조 변화입니다.투기 과열 지구에서는 주택 가격에 따라 LTV비율이 다르게 적용됩니다. 일반적으로 9억원 이하의 주택에 대해서는 40%,9억원을 초과하는 부분에 대해서는 20%의 LTV가 적용됩니다. 또한 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대해서는 주택 담보 대출이 원칙적으로 불가능하게 됩니다.총부채원리금상환비율(DSR)강화입니다.개인이 갚아야 할 대출 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비중을 제한하여, 소득 수준에 비해 과도한 대출을 받기 어렵게 만듭니다.중도금 대출 규제 및 잔금 대출 규제입니다 청약 시 필요한 중도금 대출이나 입주 시 필요한 잔금 대출에도 한도가 적용되거나 조건이 강화될 수 있습니다.기존 대출 보유 시 추가 대출 제한이미 다른 주택 담보 대출이나 신용 대출이 있는 경우, 투기 과열 지구 내 주택 구매를 위한 추가 대출이 제한되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.이러한 규제는 주택 구매 시 필요한 자기자본 비율을 높여서, 대출에 의존한 투기 수요를 억제하고 실수요 자 중심의 시장을 만들려는 목적을 가지고 있습니다. 공식적인 LTV 기준 외에도 실제 은행에서 가능한 대출 금액은 여러 요인에 의해 달라 질 수 있습니다.은행은 대출 신청자의 신용 점수, 소득 수준, 기존 부채(DSR산정시 중요)등을 종합적으로 평가하여 실제 대출 한도를 결정합니다.은행 별 내부 규제 및 정책 : 은행마다 자체적인 리스크 관리 기준이나 정책에 따라 동일한 주택, 동일한 신청자라도 대출 한도가 다를 수 있습니다.전문가들은 부동산 시장의 수급 상황(공급 부족 등), 글리 변동, 경제 상황(경기 침체 등), 정책 변화(규제지역 해제 여부)등을 분석하여 향후 시장을 전망합니다. 이러한 시장 상황에 대한 은행의 판단이나 전문가들의 의견은 대출 심사에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.정책 변경 요인 : 정부의 부동산 정책은 수시로 변화할 수 있습니다. 규제 지역 해제나 추가 대출 규제 발표 등이 있을 때마다 LTV나 DSR 기준, 기타 대출 조건이 달라질 수 있으므로 항상 최신 정책 변화를 확인하는 것이 매우 중요합니다.결론적으로 투기 과열 지구 지정은 청약 대상자의 LTV를 포함한 주택 담보 대출 가능 금액과 구조에 상당한 제약을 가합니다.공식적인 LTV기준은 최소한의 가이드라인이며, 실제 대출 가능 금액은 개인의 재정 상태,은행의 심사 기준, 그리고 변화하는 시장 상황 및 정책에 따라 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 우리나라의 내수 및 수출입 등에서 어려움을 겪는데 , 전반적인 경제 상황과 특정 지역의 부동산 시장은 서로 영향을 받기도 하지만 강남 지역의 아파트 값이 오르는 이유는 몇 가지로 살펴볼 수 있습니다.뛰어난 입지 조건과 인프라 : 강남은 고급 일자리가 풍부하고, 교통 인프라가 매우 잘 구축되어 있습니다. 이러한 점은 거주자들에게 높은 생활 편의성을 제공합니다.우수한 학 군입니다 : 강남 전통적으로 명문 학 군으로 알려져 있어 교육 환경이 아파트 가격을 높이는 중요한 요인으로 작용합니다. 한국과 같은 자녀 교육에 대한 부모들의 수요가 꾸준하기 때문입니다.수요와 공급 불균형 : 강남 지역은 살고 싶어 하는 사람들의 수요는 많지만, 새 아파트 공급은 제한적인 경우가 많습니다. 이러한 수급 불균형이 가격 상승 압력으로 작용합니다.자산 가치 및 상징성 : 강남 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 자산 가치가 높다고 인식되며, 부와 성공의 상징처럼 여겨지기도 합니다. 이러한 문화적 상징성 또한 수요를 끌어 들이는 요인이 됩니다.경제 전반의 불안정성이 오히려 안전 자산으로 여겨지는 강남 부동산으로 자금이 쏠리게 하는 경향도 있습니다. 고소득층이나 자산 가 들은 상대적으로 경제 상황 변화에 덜 민감하며, 강남 지역의 가치를 높게 평가하여 투자를 이어가는 경우가 많습니다.결론적으로, 우리나라 전체 경제가 어려움을 겪는 시기에도 강남 지역은 그 곳만이 가진 특별한 강점들, 즉 우수한 입지, 교육 환경, 제한된 공급, 그리고 자산 가치에 대한 높은 기대감 때문에 수요가 꾸준히 유지되거나 오히려 증가하면서 가격이 상승하는 모습을 보일 수 있습니다. 넓은 범위의 경제 상황과는 별개로, 특정 지역의 국지적인 수요와 공급 요인이 더 큰 영향을 미치는 것이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.업계는 편의점 실적이 부진한 이유에 대해 소비 침체와 물가 상승, 물류.인건비를 포함한 고정 비 증가, 이상 기온 등의 요인이 겹쳤기 때문으로 분석하고 있습니다.과열된 출 점 경쟁으로 점포 수익성이 악화한 점도 영향을 미쳤습니다. 그럼 편의점에 영향을 미치는 주요 요인에 대해 거시 경제 환경 및 소비 심리, 운영비 증가, 경쟁 환경, 상품 전략, 입지 조건,기존 점 성장률, 영업 환경 변화 순으로 살펴보겠습니다.고물가로 인한 소비 심리 위축은 편의점 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 과거에는 불황에도 비교적 선방 하는 모습을 보이기도 했으나, 최근에는 복합적인 요인으로 수익성이 악화되는 경향도 나타납니다.운영 비용 증가 : 임대료 , 인건비, 감가 상각비 등이 영업이익에 영향을 미칩니다.물가 상승으로 인해 이러한 비용이 증가하면서 수익성이 감소하는 요인이 되기도 합니다.경쟁 환경 : 유사 업종과 경쟁은 매출 실적에 영향을 미칩니다. 특히 상권 내 유동 인구 수요를 두고 경쟁이 심화될 수 있습니다.상품 전략 : 독점 제품이나 신선 식품과 같은 차별화된 상품 구성은 매출을 좌우하는 중요한 요소입니다. 또한 , 최근에는 초저가 상품을 늘리는 전략으로 위기를 돌파하려는 시도도 있습니다.입지 조건 : 편의점의 위치는 실적에 매우 큰 영향을 미칩니다. 유동 인구의 많고 적음이나 주변 경쟁 점포의 유무 등이 중요하게 작용합니다.기존 점 성장률 : 신규 출 점 뿐만 아니라 기존에 운영 중인 점포들의 성장률도 전체 실적에 영향을 미칩니다.영업 환경 변화 : 영업 일수의 변화 또한 실적에 영향을 줄 수 있습니다.결론적으로 이처럼 필수적인 상품을 판매하고 특정 고객 층을 확보하고 있지만, 전반적인 경기 상황, 운영 비용, 경쟁, 그리고 어떤 상품을 어디에서 어떻게 판매하느냐 등 다양한 요인들에 의해 실적이 크게 좌우되는 모습을 보입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리보다 인구가 많은 중국은 지하가 거의 없습니다. 중국의 5%인구 밖에 안되는 한국은 지층에 방들이 많습니다. 이는 제한된 면적을 활용해야 하는 한국과 다르기 때문입니다.미국이나 유럽에서 아파트가 한국만큼 인기가 없는 이유는 국토 면적과 인구 밀도의 차이입니다. 한국은 국토의 약 70%가 산지이며, 인구 밀도가 매우 높습니다. 특히 서울과 수도권에 인구의 절반 가량이 밀 집 해 있어 좁은 땅에 많은 사람이 살기 위해서는 위로 올라가는 고층 아파트가 효율적인 주거 형태가 될 수 밖에 없습니다. 반면 미국이나 유럽의 많은 나라는 한국에 비해 국토 면적이 넓고 인구 밀도가 낮아 단독 주택을 지을 수 있는 땅이 상대적으로 많습니다.또한 문화적, 사회적 요인도 영향을 미칩니다. 서구 권에서는 전통적으로 넓은 마당이 있는 단독 주택을 선호하는 경향이 강합니다. 이는 개인의 프라이버시를 중요하게 생각하고, 정원을 가꾸거나 집을 관리하는 데 시간을 할애할 수 있는 여유로운 생활 방식을 추구하는 문화와 관련이 있습니다. 반면 한국에서는급격한 도시화 과정에서 효율적인 주택 공급 수단으로 아파트가 대중화되었고, 아파트 단지 내에 다양한 편의 시설이 갖춰져 있어 편리성을 중시하는 문화가 형성되었습니다. 아파트가 대중교통 발달에도 기여하는 등 도시 인프라의 중요한 부분이 되기도 했습니다.일부 서부 국가에서는 아파트가 저소득층의 주거 형태로 인식되거나 도시의 슬럼화 와 연관되기도 하는 반면, 한국에서는 아파트, 특히 대규모 브랜드 아파트 단지가 편리성, 보안, 커뮤니티, 시설 등을 잘 갖추고 있어 중산층 이상의 선호도가 높고 자산 가치 상승의 상징처럼 여겨지기도 합니다.결론적으로 미국이나 유럽에서 아파트가 한국만큼 인기가 없는 주된 이유는 넓은 국토로 인한 단독 주택 선호 경향, 개인 공간과 정원을 중시하는 문화, 그리고 주택 개발의 역사적 배경 등이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아버지께서 정말로 주택을 소유하고 계시지 않은지 확인하는 방법을 알려 드리겠습니다.가장 확실한 방법은 아버지의 전체 부동산 소유 현황을 대법원 인터넷 등기소를 이용하는 것입니다대법원 인터넷 등기소 접속 : 인터넷 검색을 통해 '대법원 인터넷 등기소'홈페이지에 접속합니다.부동산 소유 현황 신청 : 홈페이지에서 '부동산 소유 현황 '조회를 신청하시면 됩니다.정보 입력 : 아버지의 성명과 주민등록번호를 입력하여 조회할 수 있습니다. 이 조회를 통해 아버지 명의로 등기 된 모든 부동산 목록을 확인할 수 있습니다. 만약 아무런 목록도 나오지 않는다면, 현재 아버지 명의의 주택은 없다고 판단할 수 있습니다.다만, 다른 사람의 부동산 소유 현황을 조회하는 것은 개인정보와 관련이 있기 때문에, 일반적으로 본인 또는 포괄 승계에만 신청할 수 있습니다.자녀가 부모님의 정보를 조회하는 경우에는 포괄 승계 인으로서 신청하거나, 아버지께서 직접 조회하시거나 조회에 대한 동의를 해주시는 것이 필요할 수 있습니다. 아버지께 이 상황을 잘 설명 드리고 협조를 구해 보시는 것이 좋겠습니다.주택 소유 여부를 확인할 수 있는 다른 방법은 :인터넷 '한국 부동산 원 청약 Home' 을 통해 조회하는 것입니다. 국토 교통 부에서 관리하는 건축물 대장, 부동산 거래 관리하는 건축물 대장, 부동산 거래 관리 시스템(RTMS 주택 분), 행정 안전 부 재산세 관리 대장 기준으로 정보가 제공되며 건축물 대장 정보, 부동산 거래 내역(주택 분), 재산세 정보(주택 분) 총 3가지의 자료를 확인할 수 있습니다.혹은 특정 부동산의 소유자가 누구인지 확인하고 싶으시다면 해당 부동산의 등기부 등본이나 건축물 대장을 열람하는 방법도 있습니다.하지만 이 방법은 특정 부동산에 대한 정보만 제공하므로, 아버지가 다른 주택을 소유하고 계신지 여부까지 알 수 없습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역에 대해 투기를 억제하기 위해 도입된 제도입니다.국토부장관이나 시.도지사가 특정 지역을 토지 거래 허가 구역으로 지정하면 해당 구역 내 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 관할 시.군.구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 일정 기간(주로 2년)동안 허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 부과됩니다. 예를 들어, 주거 목적으로 허가 받았다면 직접 거주 해야 하고, 임대를 놓거나 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 이 제도는 최대 5년까지 지정할 수 있습니다.토지 거래 허가제 자체는 법률에 근거한 제도이기 때문에 제도의 큰 틀이 완전히 사라지기보다는, 지정된 구역이 해제되거나 다시 지정되는 방식으로 변화가 생깁니다. 정책은 부동산 시장 상황이나 정부의 정책 방향에 따라 유연하게 운영되기 때문에, 토지 거래 허가 구역의 지정이나 해제는 언제든지 다시 검토될 수 있습니다. 실제로 서울시의 경우, 일부 지역의 토지 거래 허가 구역을 해제했다가 부동산 가격이 급등하자 한 달 만에 다시 지정한 사례도 있습니다.다시 재검토가 된다면 언제 쯤 이 될까요? 정해진 시점이 딱 있다고 말씀드리기는 어렵습니다. 토지 거래 허가 구역의 재검토 시점은 주로 다음과 같은 요인에 의해 결정됩니다. 지정 기간 만료는 처음 지정할 때 정한 기간(예:6개월, 1년, 최대 5년)이 만료되기 전에 시장 상황을 보고 연장할지, 해제할 지 검토를 합니다.처음 지정된 지역의 부동산 가격이 안정되거나 오히려 침체되는 등 시장 상황이 크게 변하면, 지정 목적이 달성 되었다고 판단하거나 제도의 효과를 재평가하기 위해 조기에 해제를 검토하기도 합니다. 반대로 해체 후 다시 투기 조짐이 보이면 재 지정될 수도 있습니다. 새로운 정부가 들어서거나 부동산 정책의 기조가 바뀌면, 기존의 토지 거래 허가 구역 운영 방향에 대해 전반적인 재검토가 이루어질 수 있습니다.결론적으로 부동산 시장 관련 정책은 시장 상황과 밀접하게 연관되어 이어 변화가 잦은 편입니다. 현재 지정된 구역들의 지정 기간 만료 시점이 다가오거나, 부동산 시장에 큰 변화가 있을 때 재검토가 활발히 이루어질 가능성이 있습니다. 하지만 구체적인 시점을 단정하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보유하신 분양권이 기존 주택에 해당하는지 여부를 문의하셨습니다.출산 특례 신설이란 2024년 6.19일 이후 출생(임신,입양) 자녀가 있는 가구는 청약 자 또는 배우자가 특별 공급 당첨 이력이 있더라도 세대 내 1회에 한해 특별 공급 당첨 이력을 배제하고 '신혼부부, 신생 아, 다자 녀 노부모 부양 특별 공급' 신청 및 당첨될 수 있습니다. 이때 특별 공급 무 주택 요건에도 불구하고 청약 자 또는 배우자가 공고일 기준으로 기준 주택을 소유하고 있더라도 '주택 처분 조건' 으로 청약이 가능합니다.일반적으로 주택 청약 시 무 주택 요건을 판단하거나 특별 공급과 같은 자격 조건을 확인할 때, 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 즉, 분양권을 보유하고 계신다면 무 주택으로 인정받기 어려운 것이 원칙입니다.출산 특례 특별 공급 신청 시 기존 주택 매각 조건에 동의해야 하는 것은, 신청자 또는 배우자가 이미 주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택을 처분해야 하는 의무를 의미합니다. 분양권 역시 향후 주택으로 완공될 권리이기 때문에, 많은 경우 기존 주택 소유로 간주되어 해당 매각 조건에 포함될 가능성이 높습니다.따라서 현재 분양권을 보유하고 계신다면, 출산 특례 특별 공급 신청 시 해당 분양권이 기존 주택 소유로 간주되어 매각 조건에 해당 될 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건강보험 피 부양 자 자격을 유지하기 위해서는 소득 및 재산 기준을 모두 충족해야 합니다. 주택 임대 소득이 있는 경우, 이 소득이 피 부양 자 자격 유지 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.피 부양 자 자격의 주요 소득 및 기준 재산 기준은 다음과 같습니다 :소득 기준 : 사업자 등록이 되어 있지 않은 경우는 사업 소득 연간 500만원 이하이며 사업자 등록이 있는 경우 사업 소득이 없어야 합니다.모든 소득(사업, 금융, 연금, 기타, 근로 소득 등 합계)이 연간 2천만원 이하재산 기준 : 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원 이하이며, 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을초과하고 9억원 이하인 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원 이하여야 합니다.주택 임대 소득의 경우, 연간 합계액이2천만원 이하이면 종합 과세 또는 분리 과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.만약 임대 소득이 2천만원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합 과세 됩니다.월세 소득 : 월세는 실제 수익 액이 소득으로 계산됩니다. 월 43만원이면 연간 43만원 x 12개월= 516만원의 월세 수입이 발생합니다. 전세 보증금에 대한 간주 임대료 : 3주택 이상 보유한 경우(소형 주택 제외)전세 보증금에 대해서도 소득으로 계산되는 '간주 임대료'가 발생할 수 있습니다. 현재 아파트 2채와 오피스텔 1채로 총 채를 보유하시게 되므로, 전세 보증금에 대한 간주 임대료 계산 대상이 될 수 있습니다.다만, 전세금 합계 약 3억원을 초과하는 경우에 해당되며, 40m2이하이면서 2억원 이하의 소형 주택은 3주택 이상 보유 여부 판단 시 주택 수에서 제외 됩니다.보유하신 아파트 2채와 오피스텔 1채의 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을 초과하는 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원을 넘으면 피 부양 자 자격이 박탈될 수 있습니다.결론적으로 오피스텔 임대로 인한 월세 및 간주 임대료 소득이 발생하게 되면, 이 소득이 건강보험 피 부양 자 자격이 소득 기준을 초과 하는 지에 따라 자격 유지 여부가 결정될 가능성이 높습니다. 현재 상황 만으로는 정확한 판단이 어렵지만, 월세 516만원은 사업 소득 500만원 기준을 초과하므로 피 부양 자 자격 박탈 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 분양 물량이 늘어나면서 미분양이 발생하는 곳들이 있다는 이야기가 들여오고 있습니다. 일반적으로 미분양이 많아지면 건설사나 분양 주체 측에서 계약을 유도하기 위해 할인이나 다양한 혜택을 제공하는경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 시기에 매물을 잘 찾아본다면 조금은 더 유리한 조건으로 아파트를 매입할 가능성도 열려 있다고 볼 수 있습니다금리 인하가 투자 심리를 자극하고 대출 부담을 완화 할 수 있지만, 물가 상승, 환율 불안정, 경기 둔화 등 여러 요인이 겹쳐 시장 회복이 쉽지 않을 것이라는 분석도 있습니다. 또한 불확실한 경제 상황 속에서는 '똘똘 한 한 채'에 대한 선호 현상이 강해진다는 의견도 있습니다.2022년 금리 인상으로 아파트 거래 비중이 떨어진 사례처럼 금리 변동 등 경제 지표가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 정부의 부동산 정책 일관성 부족으로 인해 실 수요자들이 안정적으로 집을 구매하기 어려운 상황이라는 분석도 있습니다.따라서 분양 물량 증가로 인한 미분양 속출은 일부 매물에서 가격 할인이나 혜택을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 현재의 경제적 불안정성 때문에 부동산 시장 전체의 방향에 대한 전문가들의 의견은 다소 엇갈리고 있는 상황입니다 . 시장은 언제나 어려웠습니다. 당분간 집값 하락 전망이 우세하며, 조만간 매수 기회가 올 것이라고 보기도 합니다. 신중하게 시장 상황을 지켜보시고, 다양한 분석과 본인의 재정 상황, 주거 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 중요하겠습니다.