답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가로 주택 정비 사업의 경우, 일반적인 재개발 또는 재건축 사업과는 조금 다른 부분이 있습니다. 도시 및 주거 환경 정비 법(도시 정비법)에 따른 재개발/ 재건축 사업에서는 사업 시행 자가 토지 등을 수용하거나 사용할 권한이 있고,이에 따라 세입 자에게 손실 보상이나 주거 이전 비 등을 지급하는 경우가 있습니다.하지만 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 일종으로, 관련 법규(소규모 주택 정비 법)에서 사업 시행 자에게 토지 등을 수용하거나 사용할 권한을 부여하지 않고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다.따라서 가로주택정비사업으로 인해 이사를 해야 하는 경우, 이주비 등의 지원은 사업 시행 자가 아닌 집주인과 상의하여 해결해야 할 가능성이 높습니다. 계약 기간이 남아있으므로 집주인과 원만하게 협의하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.비 조정 지역 빌라 매매 시 양도세는 부동산 등 자산을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우, 양도소득세가 비과세 되는 특례가 있습니다.광진구 빌라를 7년간 보유하셨다고 하면, 2년이상 보유 요건은 충분합니다. 매도하시는 시점에 다른 주택을 소유하고 있지 않은 1세대 1주택 상태라면 비과세 적용 가능성이 높습니다. 거주 요건에 살펴보면 과거 조정 대상 지역에서 취득한 주택은 2년이상 거주 요건이 추가될 수 있습니다. 하지만 현재 광진구는 비 조정 지역이므로, 취득 시점과 관련된 특별한 경우가 이나 라면 2년 보유 만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 정확한 비과세 적용 여부는 취득 시점의 규제 상황 및 실제 거주 기간 등을 종합적으로 확인해야 합니다.양도 가액 :양도 가액(실제 매도 금액)이 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다. 따라서 1세대 1주택자이고 해당 빌라를 2년 이상 보유하셨다면 양도소득세가 비과세 될 가능성이 높습니다. 다만, 양도 가액이12억 원을 초과하거나 취득 당시 규제 지역 및 거주 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.빌라 매도 시 발생하는 추가 비용에 대해 살펴보면 : 빌라 매도 시 양도소득세 외에도 다음과 같은 부대 비용이 발생할 수 있습니다. 부동산 중개 보수, 법무 사 비용 , 양도소득세 신고 대행 수수료, 기타 필요 경비 등을 생각해 볼 수 있습니다.결론적으로 광진구 빌라를 7년 보유하셨고 1세대 1주택 요건을 충족하신다면 양도소득세는 비과세 될 가능성이 높습니다. 하지만 매도 시에는 중개 보수, 법무 사 비용 등 부대 비용이 발생하게 됩니다. 부동산 매도는 중요한 결정이나 만큼 전문가의 도움을 받아 정확한 세금 및 비용을 확인하시고 진행하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자 시 기초적으로 신경 써야 할 중요한 요소5가지 알려드리겠습니다.명확한 투자 목표 설정 및 계획 : 가장 먼저,부동산 투자를 왜 하려는 지, 목표가 무엇인지 명확히 하는 것이 중요합니다. 단기 시세 차익을 원하는지, 장기적인 임대 수익을 목표로 하는지, 은퇴 후 거주를 위한 것인지 등에 따라 투자 방식이 달라집니다. 자신의 재정 상황, 투자 가능한 자금, 위험 감수 수준 등을 고려하여 신중하게 계획을 세워야 합니다.시장 및 지역 분석 : 투자하려는 지역의 현재 부동산 시장 상황, 미래 성장 가능성, 인프라(교통, 학교, 편의 시설 등), 그리고 해당 지역의 법률 및 규제를 철저히 분석해야 합니다.재정 상태 평가 및 자금 계획 : 자신의 총 자산과 부채를 정확히 파악하고, 투자에 사용할 수 있는 자금을 현실적으로 계산해야 합니다.매입 자금 외에도 취득세, 재산세,양도소득세 등 세금 문제 그리고 중개 수수료, 등기 비용 등 부대 비용까지 모두 고려해야 합니다. 대출을 이용한다면 이자 부담 능력도 신중히 따져보셔야 합니다.법률 및 규제 이해 : 부동산 투자는 다양한 법률 및 규제와 얽혀 있습니다. 계약서 작성 시 유의 사항, 세금 관련 법규, 임대차 보호 법, 지역 별 건축 규제 등을 충분히 이해하고 준수해야 합니다. 리스크 관리 및 장기적 관점 : 모든 투자에는 위험이 따릅니다. 시장 변동, 공실 위험, 세입 자 문제, 예상치 못한 수리 비용 등 다양한 리스크를 사전에 파악하고 관리할 계획을 세워야 합니다. 또한, 부동산 투자는 단기적인 시각보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다.결론적으로 이 다섯 가지 요소들을 기초부터 탄탄히 다지신다면, 더욱 현명하고 안정적인 부동산 투자를 하시는 데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.두 분 전문가의 답변이 맞습니다. 단지 답변이 다른 이유는 오피스텔을 바라보는 법적인 관점이 다르기 때문입니다.주택법 상 오피스텔의 지위 : 건축 법이나 주택 법상 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 오피스텔을 소유하고 있더라도 주택 수 산 정에서 제외되는 경우가 있습니다. 생애 첫 주택 구입 대출의 자격 요건 중 '무주택 세대 주'를 판단할 때, 이 주택법 상의 분류를 따르는 경우 해당 오피스텔은 주택으로 보지 않아 자격이 유지 될 수 있습니다.세법에서는 '실질 과세 원칙이 적용'됩니다. 오피스텔이 건축 법 상 용도가 업무 시설이더라도, 실제로 주거 용으로 사용하고 있다면 세법 상 주택으로 간주됩니다. 세입 자가 오피스텔에 거주하면서 전입 신고를 한다면, 이는 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용되고 있음을 명확히 하는 강력한 증거가 됩니다. 따라서 공인 중개사님의 말씀처럼, 세입 자가 전입 신고를 하거나 실제 거주 용으로 사용하면 세법 상으로는 주택으로 분류되는 것이 맞습니다.생애 첫 주택 구입 대출 : 대출 상품의 구체적인 자격 요건에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 정부 지원 대출 등은 세법 상의 '주택'개념을 따르거나 주택 법상 업무 시설이라도 사실상 주거 용으로 사용하면 주택으로 간주하는 경우가 많습니다. 세입 자가 전입 신고를 하고 거주한다면 해당 오피스텔은 주거 용으로 간주될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 생애 첫 구입 대출 자격을 상실할 수 있습니다. 따라서 세금 부과(취득세, 양도세, 종합 소득세 등)시 세입 자가 전입 신고를 하고 실제 주거 용으로 사용한다면, 해당 오피스텔은 세법 상 주택으로 간주됩니다. 이 상태에서 다른 주택을 구입하시면 2 주택 자가 되어 새로운 주택 취득 시 취득세가 중과 될 수 있고, 향후 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵거나 다주택 자 중과 세율이 적용될 수 있으며, 종합 부동산 세 납부 대상이 될 수도 있습니다.결론적으로 생애 첫 주택 구입 대출을 반드시 받으셔야 한다면, 해당 오피스텔을 임대 할 때 세입 자가 전입 신고를 하지 않고 사업자 등록을 하고 업무용으로만 사용하도록 계약 조건을 명확히 하거나, 아니면 해당 오피스텔을 매도하는 방안 등을 신중하게 고려해 보셔야 합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 있는 상태에서 집을 매매 시 주의 할 점은 다음과 같습니다. 임차인은 새로운 매수인 에게도 대항력을 주장할 수 있으므로 남은 계약 기간을 주장할 수 있고 계약 갱신 청구 권도 주장할 수 있습니다.이런 경우 임차인이 있을 경우 매수 인이 주의할 점은:임대차 계약 관계 승 계 확인 : 매수 인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 임대차 계약의 내용(계약 기간, 보증금, 월세 등)을 정확하게 확인해야 합니다.세입 자의 계약 갱신 청구권 : 세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구 권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이 권리를 행사한다면, 특별한 사유가 없는 한 계약이 2년 연장됩니다. 매수 인이 실 거주를 원한다면, 임대차 만료일 6개월에서 2개월 사이에 정해진 기간 안에 실 거주 목적으로 계약 갱신 거절하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.세입 자와의 소통 : 매매 진행 상황과 매수 인의 실 거주 계획 여부 등을 투명하게 알리고 협조를 구하는 것이 좋습니다. 세입 자가 집을 비워줘야 하는 경우, 이사 날짜 조율 등이 필요할 수 있습니다.주택 상태 확인: 주택 내부 상황을 충분히 확인하기 위해서는 세입 자의 협조가 필요합니다. 매매에 따른 하자로 인한 분쟁이 없도록 사전에 충분히 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.매수자 와 세입 자가 새로운 계약서 여부 : 원칙적으로 매수 자가 기준 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기 때문에 , 기존 세입 자와 매수자 사이에 새로운 임대차 계약서를 다시 작성하지 않아도 기존 계약은 유효합니다.매수 자와 세입자 간의 조건이나 금액을 명확히 하기 위해서, 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 등을 확실하게 하기 위해 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 사항을 추가하는 경우도 있습니다. 결론적으로 새로운 임차인과의 계약서 재 작성 여부는 매수 인의 의향과 세입 자와의 협의에 따라 결정 될 수 있습니다. 계약서를 새로 작성하는 것은 의무 사항은 아니지만 이는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 임대차 관계를 명확히 하는데 도움이 될 수 있습니다. 임차인은 새로운 계약서 작성 시는 기존 계약서는 그대로 보관하면서 새로운 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 아파트 가격이 평균적으로 상승 추세인지 하향 추세 인지에 대해 살펴보면, 주어진 정보들을 통해 몇 가지 부분을 알 수 있습니다.2025년 초의 주간 아파트 가격 동향을 보여주는 자료들이 있습니다. 이러한 주간 동향은 특정 시점의 변화를 보여주지만, 전체적인 평균 추세를 나타내는 것은 아닐 수 있습니다. 2025년 3월 4주차 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 강북(한강 이북 14개 구)은 0.07%로 올랐고, 서울 강남(한강 이 남 11개구)은 0.14%,인천은 0.01% 하락했으며, 경기는 변동 사항이 없었으며, 비 수도권 5대 광역시는 0.01% 하락했습니다.8개도는 0.01%하락했는데 서울은 조금 올랐지만 인천과 비 수도권은 하락했음을 보여줍니다.이 처 럼 단기적인 주간 동향이나 다양한 전망을 종합해 볼 때 , 전국적인 '평균'적인 상승/하락 추세를 단정적으로 말씀드리기는 어렵습니다.시장 상황은 여러 요인에 따라 복합적으로 변화하기 때문입니다.가장 정확한 전국 평균 추세는 한국 부동산 원과 같은 공식적인 기관에서 발표하는 통계를 참고하시는 것이 좋습니다. 이러한 통계는 더 넓은 지역과 기간에 대한 데이터를 기반으로 하므로 평균적인 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다.결론적으로 전국적으로 매매 가격, 전세가 격 지수 변화를 살펴보면 서울을 제외한 대부분의 지역들은 여전히 매매 가격 지수, 전세 가격 지수의 하락세가 이어지는 모습을 보여주고 있습니다. 이는 그 만큼 비 수도권(지방)에 거주하거나 주택을 구입하려는 사람들이 줄어들었음을 의미하고 서울(수도권)밀집도 가 강화되는 경향을 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론적으로 말씀드리면 부부 공동 명의로 하시는 것이 좋다고 봅니다.부부 공동 명의로 아파트를 구입하는 경우 세금 절감 효과 때문에 많이 들 선택하시는 선택하시는 편입니다. 부부 공동 명의는 주로 양도소득세, 종합 부동산 세, 상속세 등에서 절세 효과를 가져올 수 있습니다.구체적으로 어떤 세금에서 어떤 장점이 있는지 살펴보겠습니다.양도소득세 절감 : 아파트를 팔 때 발생하는 양도소득세의 경우, 부부 공동 명의로 하면 기본 공제 250만 원을 각자받을 수 있습니다. 또한 양도소득세는 과세 표준에 따라 세율이 높아지는 누진 세율 구조인데, 소득을 두 사람으로 나누어 신고하게 되면 더 낮은 세율을 적용 받을 가능성이 커져 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 과세 표준(양도 차익)은 1,200만원 이하는 6%, 4,600만원이하는 15%, 8,800 만원 이하는 24%, 1억5천만원 이하는 35%, 3억이상 45%,5억초과는 45~49.5%(지방세 포함 시)로 되어 있습니다.종합 부동산 세 절감 : 보유한 부동산 가액이 일전 기준을 초과할 때 부과되는 종합 부동산 세 또한 공동 명의를 통해 각자 공시 가격 기준에 대한 공제를 받을 수 있어 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.상속세 절감 : 미래에 발생할 수 있는 상속세 측면에서도 공동 명의가 유리할 수 있습니다.결론적으로 아파트 시세가 어느 정도 이상이 되면 공동 명의가 더 유리한 지에 대한 명확한 기준은 정해져 있지 않지만, 일반적으로 주택 가격이 높이 질수록 양도소득세나 종합 부동산 세 부담이 커지기 때문에 세금 절감 효과가 더 두드러질 수 있습니다. 따라서 고가 주택일수록공동명의 세제 혜택이 더 크게 느껴질 수 있습니다.다만, 모든 경우에 공동 명의가 무조건 유리한 것은 아닐 수 있으며, 개인의 소득 상황이나 보유 주택 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.아파트 잘 구입 잘 진행하시고 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반 종량제 봉투를 낱 개로 구매하시든 묶음으로 구매하시든, 봉투 한 장 당 가격은 묶음으로 구매하시든, 봉투 한 장 당 가격은 일반적으로 동일합니다. 종량제 봉투의 가격은 봉투의 크기(용량)에 따라 책정되며, 쓰레기 배출량에 비례하여 비용을 부담하도록 하는 제도의 취지 상 낱 개 또는 묶음 구매 여부로 가격이 달라지지 않는 것이 일반적입니다.종량제 봉투의 가격은 지역 별로 다른 이유는 거주하시는 시, 구 등 지방 자치단체 별로 다르게 책정되어 있습니다. 이는 각 지역의 쓰레기 수집, 운반, 처리 비용 및 정책 등이 다르기 때문입니다.종량제 봉투 제도는 쓰레기 배출량을 줄이고 재활용을 늘리기 위해 시행되고 있으며, 배출하는 쓰레기 양에 따라 비용을 부담하게 함으로써 이러한 효과를 유도하고 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 선택하실 때 어느 지역을 갈 것인지 , 금액을 얼마 정도 갖고 있는지 등을 살펴보고 결정을 해야 할 것입니다. 그러나 어떤 아파트를 결정할 것인지는 몇 가지 체크 포인트를 알아 보겠습니다.위치 및 주변 환경입니다 :시세 형성이나 매매 시 환 금성 등을 고려하여 인지도나 선호도가 높은 지역을 선택하는 것이 유리 할 수 있습니다.미래 가치와 투자 가능성도 함께 살펴보시면 좋습니다.생활 인프라 및 편의 시설 : 주변에 마트, 병원, 학교, 공원 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있는지 확인하는 것이 거주 만족도에 큰 영향을 미칩니다.교통 편의성 : 대중 교통 이용의 편리성이나 주요 도로 접근성 등 교통 환경을 고려해야 합니다.단지 자체의 특징입니다 :아파트 상태 및 연 식 : 아파트의 연 식도 중요하지만, 그보다는 전반적인 관리 상태와 내부 구조를 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다. 층 과 향 : 층과 향은 채광, 통 풍, 조 망 등에 영향을 미치므로 중요하게 고려 됩니다.내부 구조 및 크기 : 가족 구성원 수와 생활 패턴에 맞는 크기와 구조인지 확인해야 합니다. 예를 들어 잔 한명을 둔 3인 가족에게 25평도 충분할 수 있습니다.단지 내 시설 : 놀이터, 조경, 커뮤티니 센터, 지하 주차장 연결 등 단지 내 부대 시설도 거주 편의성에 영향을 줍니다층 간 소음: 최근 아파트 선택 시 중요하게 고려되는 부분 중 하나 입니다. 안전 및 관리 입니다 : 보안 시스템 : 단지의 보안 시스템이나 안전 시설이 잘 갖춰져 있는지 확인하는 것이 중요합니다.관리비 : 아파트 규모, 시설, 관리 상태에 따라 관리비가 달라질 수 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다. 목적 과 예산입니다 : 아파트를 구매 하는 목적이 실 거주인지 투자 목적 인지를 명확히 하는 것이 선택 기준에 큰 영향을 미칩니다.가격 및 예산 : 적절한 예산을 설정하고 그에 맞는 아파트를 찾는 것이 중요합니다. 결론적으로 질문자 님이 현재의 상황과 앞으로의 계획에 맞 쳐 어떤 요소들이 가장 중요할 지 차분히 생각해보시고 임장을 다니실 때 미리 체크 리스트를 만들어 두고 하나 씨 확인해보시는 것도 좋은 방법이라 생각됩니다.