답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자 입장에서 의 전세 제도의 단점(전세 사기 외) : 전세 사기 위험성이 가장 큰 단점으로 꼽히지만, 그 외에도 세입 자 입장에서 고려해야 할 몇 가지 단점이 있습니다.목돈 마련의 부담 : 전세 보증금은 주택 가격의 상당 부분을 차지하기 때문에 세입 자는 큰 목돈을 마련해야 합니다 자기 자본이 부족할 경우 전세 자금 대출을 받아야 하는데 , 이 경우 대출 이자 부담이 발생합니다. 금리가 상승하는 기기에는 대출 이자가 늘어나 월세와 비교했을 때 전세의 장점이 희석될 수 있습니다.시장 변동의 위험 : 금리나 부동산 시장 상황에 따라 전세 보증금이 변동 될 수 있습니다. 금리가 오르면 전세 보증금이 하락할 가능성이 있으며, 계약 만기 시 집주인이 새로운 세입 자에게 받은 보증금으로 기존 세입 자에게 보증금을 반환하지 못하는 역 전세 위험이 발생할 수 있습니다.임대인의 재정 상태에 대한 의존성 : 전세 보증금 반환은 기본적으로 임대인의 재정 상태에 달려 있습니다. 임대인이 주택 담보 대출 등 선 순위 채권이 많거나, 경제적으로 어려움을 겪게 되면 전세 보증금을 제때 돌려 받지 못할 위험이 있습니다. 보증 보험 가입으로 어느 정도 대비할 수 있지만, 모든 경우에 완벽하게 보호되는 것은 아닙니다.계약 만기 시 불확실성 :계약 만기 시 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하거나, 새로운 세입 자를 찾지 못해 어려움을 겪을 수 있습니다. 이 경우 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차를 진행해야 할 수도 있습니다.주거 이동의 제약 : 전세 계약 기간 중 이사를 가고 싶어도 새로운 세입 자를 구해야 하는 등의 제약이 따를 수 있습니다. 월세에 비해 상대적으로 유동성이 떨어진다고 볼 수 있습니다.재테크 측면에서 의 전세 vs 월세 비교말씀 하신 분의 상황처럼 3억 원의 자본금이 있고, 5억 원 전세(2억 원 대출)와 1억 원 보증금에 월세 125만 원을 비교하는 경우를 살펴보겠습니다.전세의 경우: 5억 원 전세에 들어가기 위해 3억 원 자본금 외에 2억 원을 대출 받는다면, 매달 2억 원에 대한 전세 자금 대출 이자를 지불해야 합니다. 이자율에 다라 월 지출 금액이 결정됩니다.월세의 경우 :1억 원 보증금에 월세 125만 원을 지불한다면, 매달 125만 원을 고정 적으로 지출하게 됩니다. 이 때 남은 자본금 2억 원을 예금이나 다른 곳에 투자하여 수익을 얻을 수 있습니다.주거 안정성 vs 자금 유동성 : 전세는 계약 기간 동안 주거 안정성이 보장되지만, 목돈이 보증금으로 묶입니다. 월세는 매달 주거 비용이 발생하지만, 상대적으로 자본의 유동성이 높아 다른 재테크에 활용하기 유리합니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황에서는 2억 원의 전세 대출 이자 부담과 2억 원 자본금을 활용한 예금 또는 투자 수익을 비교해 보는 것이 중요합니다. 현재의 금리 수준, 예상되는 금리 변화, 그리고 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력 등을 종합적을 고려하여 어떤 방식이 더 유리할 지 판단하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 명의 신탁이란, 부동산의 실제 소유자는 따로 있지만 등기부 상의 명의는 다른 사람의 이름으로 해놓는 것 을 말합니다. 여기서 실제 소유자를 신탁 자라고 하고, 명의를 빌려준 사람을 수탁 자라고 부릅니다. 즉 신탁 자는 대 내적으로는 자신이 소유권을 가지고 있지만, 외부적으로는 수탁 자의 이름으로 부동산 등기가 되어 있는 상태입니다.이러한 부동산 명의 신탁은 투기 방지, 부동산 거래의 투명성 확보 등을 위해 원칙적으로 우리나라에서는 금지되어 있습니다. 이를 규율 하는 법률이 바로 부동산 실 권리자 명의 등기에 관한 법률입니다.이 법은 부동산에 관한 물 권을 실 권리자 명의로 등기 하도록 강제함으로써 부동산 등기 제도를 악용한 투기, 탈세,탈 법 행위 등을 막고 부동산 거래의 정상화를 꾀하는 목적을 가지고 있습니다. 법을 위반할 경우 과징금이나 형사 처벌 등의 제재를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 확대 시행된 '임대인 정보 조회 제 도'를 통해 임차인은 전세 계약을 체결하기 전에 임대인에 대한 특정 정보를 확인할 수 있게 되었습니다. 이는 정보의 불균형으로 인해 발생할 수 있는 임차인의 피해를 사전에 예방하기 위한 조치입니다.이 제도를 통해 임차인이 조회할 수 있는 정보는 다음과 같습니다.임대인의 보증금 미 반환 이력 : 임대인이 과거에 임차인에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 않아 주택 도시 보증 공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF), 서울 보증 보험(SGI)등 보증 기관이 대신 변 제한 이력(대위 변제 이력)을 확인할 수 있습니다. 임대인이 최근 3년간 2회 이상 보증금을 미 반환했거나, 1천만 원 이상의 미 반환 채무가 있다면 악성 임대인으로 분류될 수 있습니다.임대인의 세금 체 납 정보: 임대인의 국세 및 지방세 체 납 사실을 확인할 수 있습니다. 세금 체 납은 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우보다 우선 변제 될 수 있으므로 중요한 확인 사항입니다.임대인의 주택 보유 수 :임대인이 현재 보유하고 있는 주택 수를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인의 자산 상태나 전세 보증금 반한 능력 등을 간접적으로 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다.과거에는 임대인의 동의가 있어야 이러한 정보를 조회할 수 있었지만, 제도 개선으로 인해 계약 체결 전 예비 임차인 단계에서 임대인의 동의 없이 정보 조회가 가능해 졌습니다. 그리고 계약 후 계약서를 가지고 동사무소에 가서 전입 세대 열람, 국세 및 지방세 체납 여부 등을 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역에 대해 국토 교통부 장관이나 시 도지사가 최대 5년까지 지정하는 제도입니다. 이 제도가 적용되는 구역에서는 일정 면적을 초과하는 토지를 거래 할 때, 시군 구청장의 허가를 받아야만 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다. 허가 받지 않고 체결한 토지 거래 계약은 효력이 발생하지 않습니다.따라서 토지 거래 허가제는 말씀하신 것처럼 토지를 단순히 집을 살 때 정부의 허락을 받는 제도라기 보다는, 땅 투기를 막고 지가 상승을 억제하기 이해 특정 지역의 거래에 대해 허가를 의무화하는 제도라고 이해하시면 됩니다. 토지 거래 허가 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지가 포함된 거래(예 : 아파트 매매)는 허가 대상이 될 수 있습니다.토지 거래 허가는 헌법에서 보장하는 재산권 행사에 대한 예외 조항으로, 토지의 투기적 거래를 막아 건전한 부동산 시장을 만들고 공공 복리를 증진하려는 목적을 가지고 있습니다. 따라서 법률에 근거하여 투명하게 운영된다면 민주주의 기본 원칙에 어긋난다고 보기는 어렵습니다.서울의 경우, 투기 방지를 위해 강남구, 서초구의 일부 지역 녹지 지역이나 국제 교류 복합 지구 인근 지역, 그리고 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 주요 재개발 / 재건축 단지 및 신속 통합 기획 후보지 등이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 서울시 전체 면적 중 약 182.36km2가 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있다고 합니다.토지 거래 허가 구역으로 지정되면 해당 지역 내 토지 거래가 위축되고, 실 거주 목적이 아닌 투기 목적의 거래가 어려워 지는 효과가 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1기 신도시 중에서 분 당 은 선도 지구 공모 참여 율 이 높은 편이며, 이미 입지가 우수하고 교통, 교육 환경이 좋은 프리미엄 지역으로 평가 받고 있습니다.분 당 선도 지구의 전망과 투자 메리트에 대해 몇 가지 측면을 고려해 볼 수 있습니다.우수한 입지 : 분 당은 이미 교통이 편리하고 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 재건축 후에도 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.높은 사업 성 : 입지가 좋기 때문에 재건축 시 일반 분양가를 높게 책정할 수 있어 사업 성이 높을 것으로 분석됩니다.현재 현장에서는 일반 분양가를 3.3제곱미터당 8,000만 원 선으로 예상하기도 합니다.재건축으로 아파트 물량이 크게 늘어나는 것도 장점입니다.높은 주민 동의 율 : 분 당의 공모 신청 구역 평균 주민 동의 율이 90.7%로 높은 편이라 사업 추진에 대한 기대감이 높습니다.시장 관심 : 선도 지구 선정이 발표되면서 선정 구역의 집값이 움직인다는 기사도 나오고 있으며, 1기 신도시 재건축에 대한 관심 자체가 높습니다.다만 재건축은 사업 기간이 길고 변수가 많을 수 있으며, 분양가 상한 제 적용 가능성 등 고려해야 할 부분들이 있습니다.또한, 분양 외 다른 1기 신도시 지역들은 분담금 부담 등으로 인해 재건축 메리트가 상대적으로 떨어진다는 분석도 있습니다.종합적으로 볼 때, 분 당 선도 지구는 우수한 입지와 높은 사업 성으로 인해 긍정적인 전망이 있지만, 투자를 결정하시기 전에는 개별 단지의 구체적인 상황, 사업 진행 과정, 그리고 앞으로의 시장 변화 등을 면밀히 살펴보시는 것이 중요할 것 같습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 하는 만큼, 여러 요소를 신중하게 고려하는 것이 중요합니다. 전문가 분들의 고견이나 경험담을 통해 현실적인 전략에 대한 조언을 구하시는 것은 매우 좋은 생각입니다. 1. 재개발 투자 시 고려 사항 및 주의 점 : 재개발 투자는 일반적인 부동산 매매와는 다른 특성을 가집니다. 사업의 진행 단계, 조합의 안정성, 지역의 잠재력 등 을 종합적으로 검토해야 합니다.사업 진행 단계 확인 : 재건축.재개발 사업은 정비 구역 지정부터 조합 설립, 사업 시행 인가, 관리 처분 인가, 착공 및 준공까지 여러 단계를 거칩니다. 투자 시점에 따라 수익 실현 실기가 크게 달라지므로, 현재 사업이 어느 단계에 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.지역 및 입지 조건 분석 : 투자하려는 지역의 개발 호재, 주변 인프라, 교통 편의성, 미리 가치 등을 꼼꼼히 분석해야 합니다 역세권 여부, 학 군, 편의 시설 접근성, 주변 개발 계획 등은 미래 가치를 판단하는 중요한 요소입니다. 객관적인 자료와 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필요합니다.조합의 안정성과 사업 성 검토 : 재개발 사업의 성공 여부는 조합의 안정성과 사업 성에 크게 좌우됩니다. 조합의 재정 상태, 운영 투명서, 조합원 간의 갈등 여부 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또한 사업 계획의 실현 가능성, 예상 분담금 등을 검토하여 사업 성을 판단해야 합니다초기 투자 비용 : 재개발 투자는 상당한 초기 현금이 필요할 수 있습니다. 낙후된 주택이나 빌라를 매입할 경우 전세 레버리지가 부족하거나 프리미엄이 높게 형성되어 있을 수 있기 때문입니다. 본인의 자금 상황을 면밀히 파악하고 감정 평가 가격 등을 고려하여 투자 가능성을 판단해야 합니다.투자 기간 : 재개발 사업은 초기 단계부터 완공까지 일반적으로 오랜 시간이 소요됩니다.10년 이상 장기 투자를 고려해야 할 수도 있습니다. 예상치 못한 변수로 사업 기간이 더 길어질 수도 있으므로, 장기적인 관점에서 자금 계획을 세우는 것이 필수적입니다.예상 수익률 : 재개발 투자의 예상 수익률은 사업의 성공 여부, 추가 분담금 규모 완공 시점의 부동산 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 크게 달라집니다. 초기 투자 비용, 예상되는 추가 분담금, 완공 후 아파트의 가치 등을 종합적으로 계산하여 수익률을 추정해 볼 수 있습니다 조합의 규정이나 기존 사례를 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.현실적인 투자 전략을 위해서는 다음을 고려해 보실 수 있습니다.충분한 학습과 정보 습득 : 재개발 투자는 복잡하고 변동성이 크므로, 관련 지식을 충분히 쌓는 것이 중요합니다. 재개발 관련 강의를 듣거나 서적을 참고하여 기본적인 개념부터 심화 내용까지 학습하시는 것이 좋습니다.다양하나 재개발 구역 비교 분석: 거주하시는 지역 외에도 투자 가치가 있는 다른 재개발 구역들을 비교 분석해보는 것도 좋은 방법입니다. 각 구역의 사업 진행 상황, 잠재력, 투자 조건을 비교하여 가장 적합한 곳을 선택할 수 소액 투자 가능성 검토 : 현금 보유 상황에 따라1억 미만으로 투자 가능한 방법을 찾아보거나, 초기 투자 금이 적게 드는 단계나 물건을 고려해 볼 수도 있습니다.부동산 전문가와 상담 : 재개발 투자 경험이 풍부한 공인중개사나 부동산 전문가와 상담하여 현재 시장 상황에 대한 분석과 함께 개인의 자금 상황에 맞는 맞춤형 조언을 구하는 것이 가장 확실한 방법입니다.위험 관리 계획: 예상치 못한 사업 지연, 추가 분담금 증가, 시장 상황 변화 등으로 인해 투자에 어려움이 발생할 수도 있습니다. 이러한 위험에 대한 대처 계획을 미리 세워두는 것이 중요합니다. 결론적으로 재개발 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 리스크도 따르는 투자 방식입니다 특히 현재 처 럼 시장의 불확실성이 높은 시점에는 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.성공적인 부동산 투자를 위해서는 먼저 투자의 목적을 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 실 거주와 투자 목적은 고려해야 할 조건과 우선순위가 다를 수 있습니다. '살기 좋은 집'이 '오르는 집'과 항상 일치하는 것은 아니기 때문에, 이 두 가지를 구분하여 접근하는 것이 현명합니다.실 거주 목적이 경우 : 실 거주 목적이라면 무엇보다 거주하는 사람의 편의와 만족도가 가장 중요합니다. 다음과 같은 조건들을 우선적으로 살펴보시는 것이 좋습니다.입지 : 직장과의 거리, 대중교통 이용 편의성(역세권 등), 주변 편의 시설(마트, 병원, 학교 등), 자녀가 있다면 학 군 등을 고려해야 합니다.주택 상태 및 구조 : 내부 구조, 층 수, 향,일조량, 소음 문제 등을 직접 확인하고 거주하기에 편리한 구조인지, 수리가 필요한 부분은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.아파트의 경우 커뮤니티 시설이나 주차 편의성 등도 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.주변 환경 : 주변 녹지 공간, 쾌 적성, 안전성 등 거주 환경 전반을 평가하는 것이 필요합니다.투자 목적의 경우 :투자 목적이라면 미래 가치 상승 가능성이나 임대 수익 등을 우선적으로 고려해야 합니다. 다음과 같은 조건들을 중점적으로 점검해야 합니다.미래 가치 상승 가능성 : 인구 유입, 개발 계획, 교통 망 개선 등 지역 발전 가능성이 높은 곳인지, 주변 시세 변화 추이 등을 분석해야 합니다.수익성 : 임대 수익을 고려한다면 주변 월세 시세나 전세가 율 등을 확인하여 수익률을 계산해 볼 수 있습니다.환 금 성 : 나중에 다시 매도할 때 얼마나 쉽게 팔 수 있는지, 즉 거래가 활발한 지역인지도 고려 해야 합니다. 구축 아파트 중에서도 입지가 좋은 곳은 꾸준히 가치를 인정 받는 경우가 있습니다.첫 주택 구입 시 고려해야 할 세제 기준 : 취득세 감면 /면제 : 생애 최초 주택 구입의 경우, 특정 가격 이하 주택에 대해 소득과 관계없이 취득세를 감면 받거나 면제 받을 수 있는 혜택이 있습니다.2025년 12월 31일 까지 12억원 이하 주택을 구매하는 경우 최대 200만원까지 취득세를 면제 받을 수 있습니다.기타 세금 : 주택을 보유하는 동안 내야 하는 재산세, 종합 부동산 세와 나중에 매도할 때 내야 하는 양도소득세 등 부동산 관련 세금 전반에 대해 미리 파악해 두는 것이 필요합니다.우선 순위 설정 :실 거주 안정성이 최우선이라면 : 입지, 주택 상태, 주변 환경 등 거주 편의성에 관련된 요소를 가장 높게 평가해야 합니다. 투자 가치는 부수적으로 고려하는 것이 좋습니다.미래 자산 증식이 최우선이라면 : 미래 가치 상승 가능성, 수익성, 환 금성 등 투자와 관련된 요소를 최우선으로 두고, 거주 편의성은 어느 정도 타협할 수 있는지 고려해야 합니다.결론적으로 대부분의 경우 첫 주택은 실 거주와 투자 두 가지 목적을 모두 어느 정도 고려하게 됩니다. 따라서 본인에게 실 거주가 얼마나 중요한지, 어느 정도의 투자 수익을 기대하는지 등을 명확히 하고, 그에 따라 각 조건에 가중치를 두어 우선순위를 정하시는 것이 현명한 선택에 도움이 될 것입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 초과 이익 환 수제란, 재건축 사업으로 인해 발생한 초과 이익 중 일정 부분을 국가가 거두어들이는 제도입니다.이는 재건축 사업으로 인해 조합원이 얻는 평균 이익이 3,000만 원(기존)혹은 8000만 원(완화)을 초과할 때, 초과 분에 대핸 10~50%까지 국가가 환수하는 제도로, 과도한 개발 이익이 투기로 이어지는 것을 방지하고, 개발 이익을 사회에 환원하기 위해 도입된 정책입니다.재건축을 통해 아파트 가격이 크게 오르면서 조합원들이 얻게 되는 이익이 과도하다고 판단될 경우, 이익의 일부를 세금처럼 부담금으로 환수하는 것입니다. 이 제도는 재건축으로 인한 투기 수요를 억제하고 부동산 시장 안정을 도모하려는 목적으로 시행되고 있습니다. 부담금의 구체적인 산 정 방법이나 부과율 등은 관련 법률에 따라 정해집니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 청약을 하는 것이 좋을지 , 아니면 좀 더 기다려야 할지 신중하게 판단하고 싶으신 것 같습니다.현재 부동산 시장은 기준금리 인하에 따른 대출 금리 하락 가능성과 스트레스 DSR 3단계 시행과 같은 대출 규제 강화가 동시에 작용하며 불확실성이 혼재된 상황입니다. 부동산 전문가들은 올래 주택 매매 가격에 하락세를 전망하면서도, 작년에 비해 급격한 하락에 대한 우려는 완화되었다고 보고 있습니다. 금리 인하 시기와 폭, 그리고 주택 공급 변수가 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.특히 재개발이나 재건축을 통해 공급되는 아파트의 경우, 입지나 분양가 상한 제 적용 여부에 따라 상황이 다를 수 있습니다. 서울 시내 투기 과열 지구처럼 분양가 상한 제가 적용되는 곳은 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정될 가능성이 있어 '로또 분양'이라고 불리기도 합니다. 이런 지역은 청약 가점이 높거나 추첨 제 를 통해 도전해 볼 수 있습니다. 반면, 분양가 상한 제 적용을 받지 않는 서울 핵심 지역의 경우 분양가가 계속 상승하는 것이 유리할 수 있다는 의견도 있습니다. 따라서 재개발 아파트 청약을 고려하실 때 다음과 같은 점들을 전략적으로 검토해 보시는 것이 좋겠습니다. 입지 및 분양가 : 청약을 고려하시는 재개발 아파트의 입지가 어떤지, 그리고 분양가 상한 제가 적용되는지 여부를 확인해 보세요.분양가가 주변 시세 대비 어느 정도 수준인지 분석해 보는 것이 중요합니다.자금 계획 : 현재 및 미래의 금리 변동 가능성을 고려하여 대출 계획을 면밀히 세우셔야 합니다. 스트레스 DSR 등 강화되는 대출 규제에도 대비하여 자금 조달에 무리가 없는지 확인하시는 것이 필요합니다.규제 및 정책 변화 : 부동산 정책은 시장에 큰 영향을 미치므로, 앞으로 예상되는 규제나 정책 변화가 청약하려는 아파트나 지역에 어떤 영향을 줄지 지속적으로 살펴보시는 것이 좋습니다.개인의 상황 : 말씀하신 분의 현재 재정 상태, 주택 보유 여부(무 주택인지 등), 필요한 주택 크기 등 개인적인 상황과 목표를 고려하여 장기적인 관점에서 판단하시는 것이 현명합니다.재개발 아파트 청약은 사업 진행 단계에 따라 여러 변수가 있을 수 있습니다. 재개발 조합원의 경우 관리 처분 계획 인가 일이 아파트 당첨 시점으로 간주되는 등 , 일반 분양과는 다른 절차가 있을 수 있습니다. 또한 , 청약 신청 플랫폼도 한국 부동산 원 청약 홈 외에 LH 청약 플러스 등 사업 주체에 따라 따를 수 있으니 해당 내용을 미리 확인하는 것이 좋겠습니다. 어떤 결정을 내리시든, 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 검토하시는 과정이 중요합니다. 재개발 아파트 청약 경험이 있으신 분들의 생생한 경험담도 들어보시면 판단에 큰 도움이 될 것 같습니다.