안녕하세요. 박즈믄 전문가입니다.

안녕하세요. 박즈믄 공인중개사입니다.사시는 집에 따라 방향은 다르겠지만,서울이시라면 5.9 양도세 중과 규제로 인해 매물이 묶일 것으로 예상됩니다.매물이 시장에 나오지 않는다면 경쟁력은 올라가기 때문에 가격이 상승할 것이고, 수요도 많아 이전보다 매도가 수월할 수있습니다. 우선 도배 장판 깔끔하게 하신 뒤에 물건 내놓아 보세요.찾는 사람이 있는지, 거래 가격은 어느정도에 형성되는지, 주변 시세와 파악해서 사시던 집 정리하시고,이사가실 동네지역과 집 등기부에 선순위 권리들은 어떤 것들이 있는지 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.

안녕하세요. 박즈믄 공인중개사입니다.​결론부터 말씀드리면, 토지주가 주도하는 도시개발사업에서 아파트 입주 후 대지권 등기가 1~3년(길게는 10년 이상) 지연되는 것은 구조적으로 매우 흔하게 발생하는 고질적인 현상입니다.이유는 건물이 지어지는 시간과, 땅을 구획해서 정리하는 행정적인 절차, 조합원들의 부담, 분쟁 등으로 행정적 절차가 지연되는 경우 속도가 다르기 때문입니다.대지권이 없으면 시중은행에서 대출이 불가하거나 한도가 낮게 잡히기 때문에 매매가 어렵습니다. 이상입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 박즈믄 공인중개사입니다.​1. 아파트(재건축)및 주택 재개발의 주요 절차​재개발은 『도시 및 주거환경정비법(도시정비법)』에 의거해 진행되며, 수많은 이해관계자의 동의를 거치는 장기 프로젝트입니다. 큰 흐름은 다음과 같습니다.​① 기본계획 수립 및 정비구역 지정​지자체에서 개발할 동네의 밑그림을 그리고 '정비구역'으로 공식 지정합니다. 이때부터 해당 구역은 본격적인 개발 궤도에 오릅니다.​② 추진위원회 구성 및 조합설립인가​추진위 승인: 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 합법적인 준비 단체를 만듭니다.​조합설립인가: 재개발의 가장 큰 고비 중 하나로, 토지등소유자의 75% 이상, 토지면적의 50% 이상 동의를 얻어야 법인격인 '조합'이 탄생합니다.​③ 시공사 선정 및 사업시행계획인가​시공사 선정: 조합원 투표를 통해 대형 건설사를 파트너로 낙점합니다.​사업시행인가: 건축 설계도, 아파트 배치도, 세대수 등을 확정하는 행정 승인 단계입니다. 일종의 '건축허가'라고 보시면 됩니다.​④ 감정평가 및 관리처분계획인가​감정평가: 조합원들이 가진 기존 부동산의 가치를 돈으로 평가합니다.​관리처분인가: "너의 옛집 가치는 3억 원이고, 새 아파트 분양가는 5억 원이니, 분담금 2억 원을 내라"는 최종 계산서가 확정되는 단계입니다. 이 인가가 나면 이주가 시작됩니다.​⑤ 이주·철거 및 착공​세입자와 소유주들이 이주비나 이사비를 받고 집을 비우면 철거 후 공사에 들어갑니다. 미이주자에 대해서는 '명도소송' 등의 실무적 협상이 치열하게 일어나는 구간입니다.​⑥ 준공 및 청산​아파트가 완공되면 입주하고, 조합은 지분 정산 후 해산합니다.​2. 재개발은 주로 어떤 땅(입지)에서 진행되는가?1. 노후·불량 건축물 밀집지구역 내 서 있는 건물 중 3분의 2(약 67%) 이상이 노후 주택이어야 합니다. (평균 건축 연한이 통상 20~30년 이상 경과된 곳)2. 기반시설이 열악한 지역재건축과의 가장 큰 차이점입니다. 도로가 너무 좁아 소방차가 못 들어오거나, 상하수도가 불량하고, 주차장이 턱없이 부족한 동네여야 합니다.3. 호수밀도가 높은 지역1헥타르(10,000m^2)당 건축되어 있는 집의 수(호수밀도)가 통상 60호 이상으로 빽빽하게 밀집된 땅이어야 사업성이 나옵니다.4. 과소필지 및 부정형 토지땅의 모양이 네모반듯하지 않고 삐뚤빼뚤(부정형)하거나, 건물을 새로 짓기엔 너무 작은 자투리 땅(과소필지)이 많아 사유지 단독으로는 도저히 개발이 불가능한 지역입니다.3. 부동산 재개발 시 조합이 '발주(용역)' 해야 할 사항​- 재개발 조합은 전문 시행사가 아니기 때문에, 사업 단계마다 수많은 전문 업체에 일을 맡기는 '발주(용역 계약)'를 진행해야 합니다. 이 발주 과정에서 비리나 이권 개입이 많아 실무적으로 매우 엄격하게 관리됩니다.​① 사업 초기 단계 발주​정비사업전문관리업자(정비업체) 선정: 조합의 손과 발이 되어 사업 전반을 대행해 주는 컨설팅 업체를 가장 먼저 뽑습니다.​설계자 선정: 정비계획 수립과 아파트 단지 배치를 위한 건축설계 사무소를 발주합니다.​② 인허가 및 심의 단계 발주​정비계획 수립 및 각종 영향평가 용역: 환경영향평가, 교통영향평가, 교육환경평가 등 아파트를 지을 때 주변에 미치는 타격을 조사하는 전문 기관을 발주합니다.​감정평가법인 선정: 조합원 자산 평가를 위해 지자체 추천 및 조합 선정을 통해 감정평가업자를 계약합니다.​③ 이주 및 철거 단계 발주​시공사(건설사) 계약: 가장 규모가 큰 발주입니다.​이주관리 및 범죄예방 용역: 주민들이 이주하고 빈집이 되었을 때 우범지대가 되지 않도록 방범 업체를 선정합니다.​철거 및 석면 조사 용역: 기존 건물을 안전하게 부수기 위한 전문 철거 업체를 발주합니다.​명도소송 전문 법무법인: 이주를 거부하는 현금청산자나 세입자를 대상으로 소송을 진행할 법률 대리인을 지정합니다.​이상입니다. 감사합니다.