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주택담보대출을 받으려고 하는데요~~ 농어촌민박도 주택에 포함되나요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.농어촌민박도 주택담보대출 심사 시 주택 수에 포함됩니다. 농어촌민박은 별도의 숙박시설이 아니라 거주하고 있는 단독주택을 활용해 신고하는 형태이기 때문에 건축물대장상 용도가 여전히 주택으로 분류됩니다. 간혹 양도세 등 세금 문제에서 농어촌 주택 특례로 주택 수 제외 혜택을 받는 것과 혼동하는 경우가 있는데요. 은행 대출 규제는 세법이 아닌 건축물대장의 공부상 용도를 기준으로 판단하므로 엄연히 주택으로 간주됩니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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분양권 전매 계약시 인지세 납부 관련 문의
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.분양권 전매 당사자는 인지세에 대해 연대 납세 의무를 지기때문에 실제 결제자가 누구인지는 등기 신청이나 세무 처리상 전혀 문제가 되지 않구요. 질의하신 대로 매수인이 선납 후 매도인에게 정산받는 방식 또한 유효합니다. 다만 납부 주체보다 중요한 것은 발급 시기이므로 가산세 불이익을 막기 위해서는 반드시 계약서 작성 당일에 전자수입인지를 발급받아야 한다는 점만 주의하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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앞으로 서울, 수도권을 제외한 지방 부동산은 내려갈 일만 있을까요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.예전처럼 전국의 집값이 다 같이 오르는 시절은 이제 끝났다고 보는 게 맞습니다. 하지만 지방이라고 해서 무조건 집값이 계속 떨어지기만 하는 건 아닙니다. 앞으로는 사람이 몰리고 일자리가 있는 핵심 지역만 살아남는 시장이 될 것이기 때문입니다. 특히 세종시는 단순한 지방 도시와 달리 2026년부터 신규 입주 물량이 급감하는 공급 절벽이 예고되어 있고 행정수도 호재가 건재하여 구조적인 반등이 유력해 보입니다. 지방이라도 확실한 일자리나 공급 부족 이슈가 있는 핵심지는 여전히 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.12.09
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앞으로는 임차인의 정보도 임대인에게 제공해야 하는 건가요 ?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.질문하신 내용은 내년 상반기부터 도입될 임차인 정보 스크리닝 서비스인 것 같네요. 이건 법적 강제 사항이 아니라 세입자의 동의를 바탕으로 신용 점수나 소득 정보 등을 임대인에게 제공하는 민간 차원의 검증 시스템입니다. 무조건 정보를 제공해야 하는 법적 의무는 없지만 임대차 시장에서 거래 안전을 위해 집주인이 계약 전 해당 정보를 요구하는 경우가 점차 늘어나 사실상의 거래 관행으로 자리 잡을 가능성은 존재합니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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토지거래허가(토허제) 지역 매수 시 실거주 일주일 유예 가능한가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 원칙적으로 잔금 납부와 동시에 실거주 의무가 발생하지만 도배나 청소 등 입주를 위한 필수 준비 기간은 실무적으로 예외를 인정하고 있습니다. 1주일 정도의 전입 지연은 통상적인 준비 과정으로 봐서 위반으로 간주되지 않으니 크게 걱정 안 하셔도 됩니다. 단 만약의 실태 조사를 대비해서 공사 계약서나 영수증 같은 객관적인 증빙 자료를 보관해 두시고 확실한 처리를 위해 관할 구청 담당자에게 사전 유선 확인을 거치시는 게 좋습니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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세입자 낀 아파트를 매수했어요. 다음주 계약서쓰는데 특약사항 문의드립니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.잔금일을 전세 만기보다 훨씬 앞당겨 잡으신 것은 실거주권 확보 측면에서 오히려 유리한 선택을 하신 겁니다. 소유권 이전을 미리 마쳐야 추후 도래할 계약갱신청구권 행사 기간(만기 6~2개월 전)에 질문자님이 임대인으로서 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있기 때문입니다. 다만 안전한 입주를 위해 특약사항에 '매도인은 잔금 전까지 세입자의 갱신청구권 포기 확인서를 받아온다'는 내용과 '세입자 퇴거 불응 시 명도 책임 및 손해 배상은 매도인이 진다'는 조항을 반드시 명시하셔서 법적 안전장치를 걸어두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.08
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아파트 관리비가 과다 청구된 것 같을 때 어떻게 이의 제기하나요
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.관리비 과다 청구가 의심될 경우 감정적으로 대응하기보다는 우선 국토부 K-apt 시스템을 통해 인근 단지와 항목별 단가를 비교해 보시는 것이 좋습니다. 비교 후에 차이가 큰 항목이 있다면 관리주체에게 상세 회계 장부 열람을 요구하실 수 있는데 이건 입주민의 법적 권리이기 때문에 꼼꼼히 확인해 보실 필요가 있습니다. 만약 납득할 만한 소명이 이루어지지 않는다면 공동주택관리 분쟁조정위원회의 조정을 신청하거나 입주민 동의를 얻어 지자체 감사를 요청하는 절차를 검토해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.06
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우리나라 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.전세는 한국과 볼리비아 등 극히 일부 국가에만 존재하는 독특한 제도죠. 세입자에게는 주거비 절감과 강제 저축을 통한 자산 축적의 기회를 제공하지만 본질적으로 사인 간 금융 거래이기 때문에 집주인의 파산 위험을 세입자가 떠안아야 하는 구조적 한계가 존재합니다. 최근 전세 사기 우려가 커지는 만큼 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 초과하는지 반드시 확인하셔야 하고 선순위 대출 내역 점검은 물론 강화된 반환보증 가입 요건인 공시가격의 126% 이내 매물인지를 사전에 검증하시는 것이 필수입니다.
경제 / 부동산
25.12.06
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친족간 오피스텔 매매시 주의사항 궁금합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.친족 간 매매도 계좌 이체 내역 등 대금 지급 사실이 명확하다면 인정받을 수 있지만 거래 가격 설정에 각별한 주의가 필요합니다. 특히 매도자인 자녀분 입장에서는 시세와 매매가의 차이가 5%를 넘지 않도록 하는 것이 핵심입니다. 만약 시가보다 5% 이상 저렴하게 팔 경우 국세청은 이를 부당한 거래로 간주하여 실제 받은 돈이 아닌 시세를 기준으로 양도소득세를 다시 계산해 추징하기 때문입니다. 반면에 매수자인 부모님은 시가보다 30% 이상 싸게 살 때만 증여세 이슈가 발생하므로 더 엄격한 기준인 시가의 95% 이상으로 가격을 책정해야 양도세 폭탄을 피할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.06
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생애첫주택 대출과 해외 거주 문의, 실거주 조건에 대해서
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.생애최초 주택구입자금 대출의 실거주 의무는 대출 명의자 본인에게 부과되는 강제 조항이기 때문에 부모님이 대신 거주하시더라도 본인이 연간 70% 이상 해외에 체류한다면 약정 위반으로 간주되어 대출금이 회수될 위험이 있습니다. 주택금융공사는 전입세대 열람뿐만 아니라 출입국 기록까지 점검하여 실거주 여부를 판단하는데 단순 가족 방문은 근무지 파견이나 질병 치료와 같은 불가피한 예외 사유로 인정받기 어려울 것 같습니다. 계약 진행 전에 반드시 공사 측에 해당 사유가 예외로 승인 가능한지 명확히 확인하시거나 요건 충족이 어렵다면 대출 명의를 실제 거주하실 부모님으로 변경하는 방안을 검토하시는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
25.12.05
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