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주택청약재도에서 추첨제와 가점제의 차이는 ?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택청약의 당첨자를 선정하는 두 가지 핵심 방식은 '점수 순'으로 뽑느냐, '운'으로 뽑느냐의 차이입니다.간략하게 정리해 드리겠습니다.1. 가점제: 준비된 사람을 위한 '점수제'신청자의 조건을 수치화하여 점수가 높은 순서대로 당첨자를 결정합니다.평가 항목: 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)을 합산하여 총 84점 만점으로 계산합니다.대상: 주로 무주택 기간이 길고 가족이 많은 중장년층에게 절대적으로 유리한 방식입니다.2. 추첨제: 무작위로 뽑는 '복불복'점수와 상관없이 신청자들 중에서 무작위 추첨을 통해 당첨자를 결정합니다.특징: 가점이 낮은 사회초년생, 신혼부부, 또는 이미 집이 있는 1주택자도 당첨을 노려볼 수 있는 유일한 통로입니다.배정 방식: 추첨제 물량 내에서도 75%는 무주택자에게 우선 배정하며, 나머지 25%를 무주택 낙첨자와 1주택자가 경합하는 구조입니다.3. 지역 및 면적별 비중 (현재 기준)과거에는 가점제 비중이 높았으나, 현재는 청년층의 기회를 넓히기 위해 강남 3구와 용산구(규제지역)를 제외한 서울 전 지역 및 수도권에서 추첨제 비중이 대폭 확대되었습니다. 특히 전용면적 60㎡ 이하 소형 평수는 추첨제 비율이 60% 이상인 곳이 많습니다.본인의 청약 가점을 미리 계산해 보시고, 점수가 20~30점대로 낮다면 가점제보다는 추첨제 비율이 높은 평형이나 지역을 공략하는 전략이 필요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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요즘은 1억에 대한 월세비용이 어느정도되는지 궁금해여?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 발생하는 비용은 지역과 상품에 따라 다르지만, 현재 시장 평균적으로 월 40만 원에서 50만 원 수준으로 책정됩니다.이를 결정하는 기준은 전월세전환율이며, 주요 산정 방식은 다음과 같습니다.1. 지역 및 주택 유형별 시세서울 및 수도권: 전세 사기 여파와 고금리로 인해 월세 선호도가 높아지면서 전환율이 상승했습니다. 통상 4.5%~5.5%를 적용하여 1억 원당 월 40~45만 원 선입니다.지방 및 오피스텔: 리스크가 상대적으로 높거나 수익형 부동산인 경우 6% 이상을 적용하기도 하며, 이 경우 1억 원당 월 50만 원을 상회할 수 있습니다.2. 법정 전환율 (주택임대차보호법)계약 갱신 시 법적으로 정해진 상한선이 있습니다.공식: $기준금리(현재 3.25%) + 대통령령으로 정한 이율(2.0%) = 5.25%$법정 상한을 적용하면 1억 원당 월 약 43만 원이 최대치입니다. (단, 신규 계약 시에는 시장 자율에 맡겨집니다.)최근 임대인들은 전세 대출 금리보다 높은 수익을 원하기 때문에, 현장에서는 '1억당 50만 원'(6%) 규칙이 관행처럼 쓰이는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 본인의 전세대출 이자와 월세 전환 비용을 비교하여 유리한 쪽을 선택하는 것이 핵심입니다.계약서 작성 전 반드시 '전월세전환율'을 확인하시고, 주변 시세보다 지나치게 높지는 않은지 비교해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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강남 재건축 진행시 분양때 기존 큰평수에 작은평수 신청되나요? 그리고 환급받나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.큰 평수 소유주가 작은 평수를 신청하는 것은 법적으로나 실무적으로 당연히 가능하며, 차액은 현금으로 환급받으실 수 있습니다.강남 재건축 단지에서 대형 평수 소유주가 실속 있는 소형 평수를 선택하며 현금 자산까지 확보하는 전략은 실무에서 자주 활용되는 방식입니다.1. 분양 신청 및 환급금 수령재건축 사업은 권리가액(기존 자산의 감정평가액)을 기준으로 신축 아파트를 배정받는 원리입니다.배정 원리: 질문하신 것처럼 40평대 아파트의 권리가액이 30억 원이고, 신축 20평대의 조합원 분양가가 18억 원이라면, 그 차액인 12억 원을 환급금으로 돌려받게 됩니다.수령 시점: 통상적으로 입주 시점에 정산하며, 조합의 자금 사정에 따라 중도금 납부 시기에 상계 처리하기도 합니다.2. 평형 배정의 우선순위와 낙첨 가능성소형 평수 신청자가 몰릴 경우 못 받을 가능성도 배제할 수는 없으나, 대형 평수 소유주에게는 유리한 규정이 있습니다.우선순위: 대부분의 재건축 조합은 '종전 권리가액이 높은 순'으로 희망 평형을 우선 배정합니다. 따라서 40평대 소유주는 20평대 신청자들 중 최상위권에 해당하므로 배정받을 확률이 매우 높습니다.공급 물량: 강남 재건축은 규제상 소형 평수(전용 60㎡ 이하) 의무 건립 비중이 있어 물량이 제법 확보되는 편입니다. 다만, 조합 정관에서 정한 배정 기준에 따라 드물게 경합이 발생할 수 있으니 조합원 분양 신청 안내서의 배정 원칙을 반드시 확인해야 합니다.3. 실무 전문가의 조언 (세무 리스크)환급금을 받을 때 주의할 점은 양도소득세입니다. 세법상 환급금은 '부분 환급'이라 하더라도 기존 주택 지분의 일부를 유상으로 양도한 것으로 간주하여 세금이 발생할 수 있습니다. 특히 강남은 가액이 커서 환급금에 대한 세부담이 예상보다 높을 수 있으니 사전에 세무 상담이 필요합니다.환급금이 발생하는 '1주택 선택' 외에도, 권리가액이 충분하다면 소형 두 채를 받는 '1+1 분양' 방식도 고려해 보시길 권합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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재건축 아파트(투기과열지구X) 권리산정기준일 이후 매수 시 입주권 취득 가능 여부
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.투기과열지구가 아닌 지역의 일반 재건축 아파트는 권리산정기준일 이후에 매수하더라도 조합원 자격과 입주권 취득이 모두 가능합니다.많은 분이 재개발과 재건축, 그리고 투기과열지구 여부에 따른 규제를 혼동하시는데, 질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 조합원 자격 및 입주권 취득 (가능)재건축에서 권리산정기준일은 주로 '지분 쪼개기'를 막기 위한 날짜입니다. 즉, 기존 아파트를 통째로 매수하는 경우에는 해당하지 않습니다.투기과열지구 미지정: 투기과열지구라면 조합설립인가 이후 매수 시 조합원 지위 양도가 제한되지만, 해당 지역은 비규제 지역이므로 잔금 지급 및 등기 완료 시 즉시 조합원 지위를 승계받고 입주권을 얻을 수 있습니다.현금청산 대상 아님: 권리산정기준일 이후 소유주가 늘어나는 '신축 빌라'나 '필지 분할' 매물이 아니므로 안심하셔도 됩니다.2. 집단대출 대상 포함 여부 (포함)정상적으로 조합원 지위를 승계받았다면, 향후 이주비 대출이나 중도금 대출 등 집단대출 대상에 당연히 포함됩니다.다만, 집단대출 실행 시점의 정부 규제나 본인의 주택 보유 수, 소득 요건에 따라 대출 한도($LTV$)가 달라질 수 있다는 점은 유의해야 합니다.3. 실무 전문가의 조언재건축 매수는 '조합원 지위 승계' 여부를 계약서 특약에 명시하는 것이 관례입니다. 투기과열지구가 아니더라도 간혹 조합 정관에 따라 예외적인 조항이 있을 수 있으니, 계약 전 반드시 해당 조합 사무실에 전화하여 "매수 예정자인데 조합원 지위 승계에 문제가 없는 매물인지" 최종 확인하는 절차를 밟으시기 바랍니다.계약서 작성 시 '매도인은 매수인의 조합원 지위 승계에 적극 협조하며, 결격 사유 발생 시 계약을 무효로 한다'는 특약을 넣으시면 더욱 안전합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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LH신혼부부매입 임대 주택에서 LH신혼부부 전세임대로 전환하여 이사계획인데 궁금하게 있어서 질문 올립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.LH 매입임대에서 전세임대로의 전환은 '기존 대출 상환'과 '신규 보증금 지급'의 타이밍을 맞추는 것이 핵심이며, 결론부터 말씀드리면 1번 방식이 실무적으로 훨씬 안전하고 타당합니다.LH 매입임대 퇴거와 전세임대 입주가 동시에 일어날 때, 절차를 정리해 드리겠습니다.1. 퇴거 및 이삿날 설정 (1번 추천)퇴거일과 이삿날을 모두 2월 13일로 설정하는 것이 원칙입니다.LH는 실제 퇴거(열람 및 시설 확인)가 완료되어야 보증금을 반환합니다. 하지만 전세임대 계약을 위해 하루 전인 2월 12일에 대출을 상환해야 한다면, 이는 본인의 여유 자금으로 먼저 상환하거나 LH 관리소와 협의하여 '사전 퇴거 점검'을 12일에 마치는 방식으로 진행해야 합니다.2번 방식의 위험성: 퇴거일을 12일로 설정했는데 13일에 이사하다 사고가 나면 보험 및 법적 책임 소재가 불분명해지므로 권장하지 않습니다.2. 전세대출 상환 및 영수증 발급기존 주택도시기금 대출을 상환하실 경우, 절차는 다음과 같습니다.상환 확인: 대출을 실행했던 취급 은행(우리, 국민, 신한 등)의 앱이나 홈페이지에서 실시간 상환 확인서 발급이 가능합니다.서류 제출: '기금e든든'은 심사 플랫폼이므로, 실제 상환 증빙은 은행 창구에서 발급받은 '대출금 완납 증명서'나 '상환 영수증'을 팩스나 이메일로 법무법인에 보내는 것이 가장 확실하며 처리가 빠릅니다.3. 실무적 조언전세임대 법무법인은 '기존 대출이 완전히 정리된 상태'에서만 신규 잔금을 치릅니다. 2월 13일 오전에 이사하시려면, 12일에 은행 영업시간 내에 상환을 마치고 영수증을 법무법인에 미리 제출해두어야 13일 오전에 임대인에게 잔금이 무사히 입금됩니다.가장 먼저 할 일은 관할 LH 주거지원종합센터에 연락하여 "전세임대 전환을 위해 하루 전 상환이 필요한데, 사전 점검 및 보증금 반환 정산이 가능한지" 확답을 받는 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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법인 명의로 주택채권 매입방법에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.법인의 주택채권 매입은 법인등록번호와 사업자등록번호를 기반으로 실명 확인 절차를 거쳐야 하며, 매입 용도에 따른 정확한 금액 산정이 핵심입니다.오프라인 매입 방법주택도시기금 수탁은행인 우리, 국민, 기업, 농협, 신한은행 영업점을 방문하여 처리합니다. 법인의 경우 준비 서류가 철저해야 하므로 방문 전 확인이 필수입니다.준비 서류: 법인 인감증명서, 법인 등기부등본(말소사항 포함), 사업자등록증 사본, 법인 인감도장, 대리인 방문 시 위임장과 대리인 신분증이 필요합니다.절차: 은행에 비치된 국민주택채권 매입신청서를 작성합니다. 이때 '매입 용도'를 정확히 기재해야 하며, 건축허가나 공사 계약 등을 위한 경우라면 해당 기관에서 안내받은 기준 금액을 입력합니다.결제: 현금 또는 해당 은행 계좌 이체를 통해 대금을 지급하며, 즉시 매도(할인)를 선택할 경우 본인 부담금(채권 할인료)만 결제하고 채권번호가 기재된 영수증을 수령합니다.온라인 매입 방법은행 방문 없이 각 수탁은행의 기업 인터넷 뱅킹을 통해 24시간(평일 기준) 업무 처리가 가능합니다.준비 사항: 해당 은행의 법인용 공동인증서가 반드시 필요합니다.절차: 인터넷 뱅킹 접속 후 [공과금/법원] 또는 [기금/채권] 메뉴 내 국민주택채권 매입 항목을 선택합니다. 법인 정보와 매입 대상자 정보를 입력하고, 산출된 금액을 법인 계좌에서 즉시 출금하여 결제합니다.특징: 매입 즉시 채권번호가 발급되며, 영수증을 직접 출력하여 인허가 기관에 제출할 수 있어 실무적으로 가장 선호되는 방식입니다.법인 명의 매입 시 부가가치세 별도 여부나 공사 예정 금액에 따른 채권 매입 비율이 달라질 수 있으므로, 인허가 관청에 정확한 매입 기준 금액을 먼저 확인하신 후 진행하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 질문자님의 공사가 차질 없이 원활하게 진행되기를 응원합니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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주거급여수급자 청년전세임대 재계약 거절
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.소득이 200만 원으로 늘어난다고 해서 즉시 재계약이 거절되거나 쫓겨나는 일은 없으니 안심하셔도 됩니다.청년전세임대는 입주 후 소득이 오르는 상황을 충분히 고려하고 있으며, 재계약 시 소득이 기준을 초과하더라도 '할증된 임대료'를 지출하며 계속 거주할 수 있는 장치가 마련되어 있습니다.1. 소득이 늘면 재계약이 안 되나요?결론부터 말씀드리면 재계약이 가능합니다.주거급여 수급자(1순위) 자격을 잃게 되더라도, 청년전세임대 자체의 재계약 소득 기준(전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하) 안에만 들어오면 됩니다. 2024~2025년 기준 1인 가구 100% 소득은 약 350만 원 수준이므로, 월 소득 200만 원은 재계약 요건을 넉넉히 충족합니다.2. 재계약 조건이 처음과 다른가요?기본적인 틀은 같지만, 순위 변화에 따른 임대료 변동이 있을 수 있습니다.1순위 유지 시: 임대료(이자) 연 1~2% 유지1순위 자격 상실 시: 2~3순위 기준으로 적용되어 이자가 소폭 상승하거나, 지원 한도액 대비 본인 부담금이 조정될 수 있습니다.완전 초과 시: 만약 100% 기준조차 넘긴다면 임대료가 할증(최대 80%)되지만, 1회에 한해서는 재계약이 허용됩니다.3. 돈을 더 벌면 안 되는 건가요?전혀 그렇지 않습니다. 전세임대 제도의 목적은 청년이 주거 안정을 발판 삼아 자립하는 것입니다.소득이 늘어 수급자 혜택은 일부 줄어들 수 있으나, 주택에서 쫓겨날까 봐 소득을 제한하는 것은 본인의 자산 형성에 큰 손해입니다. 200만 원 정도의 소득이라면 전세임대 혜택을 유지하면서도 충분히 저축이 가능하므로, 당당히 경제활동을 하셔도 됩니다.재계약 시점에 LH로부터 자격 심사 안내문이 오면, 그때의 소득 증빙을 제출하시면 됩니다. 소득이 늘어 1순위에서 제외되더라도 거주권은 보장되니 걱정 마세요.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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대통령 집무실이 다시 용산으로 옮겨 가면서 용산 부동산 시장은 어떻게 되고 있나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.대통령 집무실의 청와대 복귀가 가시화되면서 용산 부동산 시장은 '규제 리스크 해소'와 '주거 쾌적성 회복'이라는 두 가지 측면을 맞이하고 있습니다.질문하신 내용처럼 대통령실이 머물던 시기에는 교통 통제와 잦은 집회로 인해 실거주 만족도가 하락하며 가격이 정체되거나 조정받는 구간이 있었습니다. 하지만 최근 청와대 이전 계획이 구체화되자 시장은 이를 불확실성 해소로 받아들이는 분위기입니다.1. 용산 부동산 시장 상황: "억눌렸던 가치의 재발견"대통령실 이전 초기에는 개발 기대감으로 가격이 급등했으나, 이후 출퇴근 교통 통제와 삼각지역 일대의 상시 집회가 고착화되면서 매수 심리가 위축되었습니다.신고가 회복: 2025년 말부터 삼각지 인근 주상복합과 아파트(예: 용산e편한세상, 용산CJ나인파크 등)들이 과거 대통령실 이전 직후 기록했던 신고가를 다시 경신하거나 회복하는 추세입니다.비가격 요인 해소: 시위와 경찰 통제라는 '주거 악재'가 사라지면서, 고소득 실수요자들이 다시 용산 진입을 검토하고 있습니다.2. 교통 및 집회 문제 해결에 따른 상권 변화교통 혼잡 완화: 한남대로와 효창공원로 일대의 수시 교통 통제가 사라지면서 용산의 지리적 강점인 '서울 중심부 사통팔달'의 입지 가치가 정상화되었습니다.상권 활성화: 집회 인파가 청와대(광화문)로 옮겨가면서 소음과 혼란이 줄어들었습니다. 덕분에 '용리단길'을 중심으로 한 젊은 층 타겟의 트렌디한 상권은 더욱 정온하고 쾌적한 환경을 갖추게 되어 상권 가치가 안정화되고 있습니다.3. 향후 핵심 변수: 용산국제업무지구대통령실이 떠난 자리에 남는 것은 결국 '개발 속도'입니다.2025년 11월, 10년 넘게 멈춰있던 용산국제업무지구가 첫 삽을 떴습니다. 2028년까지 기반 시설을 완공하고 100층 규모의 랜드마크가 들어설 예정입니다.대통령실 관련 보안 규제나 고도 제한 우려가 청와대 이전으로 완전히 종식되면서, 한강변 재건축과 국제업무지구 개발은 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다.대통령실 이전은 단기적으로는 혼란이었으나, 결과적으로 용산의 인지도를 높이고 대규모 국책 사업(용산공원 등)을 앞당기는 촉매제 역할을 했습니다. 이제는 그 부작용(교통, 시위)까지 사라지는 단계이므로 시장 전망은 이전보다 훨씬 긍정적이라고 판단됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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세운재개발 가능할까요 ??????
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.세운지구 재개발은 현재 '녹지생태도심 재창조 전략'이라는 이름으로 구체적으로 추진되고 있습니다. 특히 질문하신 진양상가를 포함한 세운상가군은 단계적으로 철거되어 대규모 공원으로 탈바꿈할 운명에 놓여 있습니다.결론부터 말씀드리면, 현재 서울시의 추진 의지는 확고하며 2026년 상반기부터 일부 상가의 철거와 보상이 본격화될 전망입니다.1. 세운·진양상가 재개발, 가능할까요?단순한 가능성을 넘어 이미 실행 단계에 진입했습니다.추진 현황: 2025년 하반기에 이미 세운지구 도심공원 조성 사업 실시계획이 고시되었습니다.단계적 철거: 가장 먼저 삼풍상가와 PJ호텔(인현상가 연결부)이 타겟입니다. 진양상가는 상가군 중 남측 끝에 위치하여 순차적인 철거 계획에 포함되어 있습니다.정치적 변수: 현재 오세훈 시장의 핵심 역점 사업인 것은 맞으나, 낙후도가 워낙 심각(노후 건축물 97%)하고 화재 및 붕괴 위험이 높아 시장이 바뀌더라도 '전면 재개발'이라는 큰 흐름은 되돌리기 어려운 수준에 도달했습니다.2. 보상 방식: 토지보상금 vs 분양권거주자(소유주)가 어떤 보상을 받을지는 해당 구역이 '어떤 방식'으로 개발되느냐에 따라 갈립니다.상가군(진양상가 등) 부지 자체: 이 땅은 공원(녹지축)으로 조성됩니다. 서울시가 예산을 들여 직접 매입하거나, 인근 민간 재개발 구역의 용적률을 높여주는 대신 기부채납을 받는 형식입니다.이 경우 소유주들은 주로 현금 보상(토지 및 건물 보상금)을 받게 됩니다.주변 재개발 구역(세운 3, 4, 5, 6구역): 상가 주변의 낡은 건물들에 거주하거나 땅을 소유한 분들은 조합원 자격을 얻어 신축 아파트나 오피스의 분양권(입주권)을 선택할 수 있습니다.단, 보상금 액수가 분양가보다 적으면 추가 분담금을 내야 하며, 이를 원치 않으면 현금 청산을 받고 나가는 것도 가능합니다.3. 실무 전문가의 조언세운지구는 일반적인 재개발보다 이주 및 영업 보상 갈등이 훨씬 복잡합니다.상가 세입자: 현재 서울시는 민간 개발 시 공공임대상가를 건립하여 저렴하게 재입주시키는 대책을 강구 중입니다.거주 소유주: 분양권을 목표로 하신다면 본인의 지분이 분양 자격 기준(조례상 면적 등)에 충족되는지 반드시 확인해야 합니다.현재 진양상가 일대는 단계별 보상 협의체가 구성되는 시점이므로, 본인 소유 지분의 감정평가액이 주변 시세 대비 어느 정도 수준으로 책정되는지 면밀히 모니터링하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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전세 재계약하려고 하는데 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.기존 세입자의 보증금을 반환하지 않고 새로운 계약자의 보증금으로 갈음하는 '채권양도 방식'의 재계약은 법적으로 유효하며 대항력 확보가 핵심입니다.임대인이 제안한 방식은 실무적으로 기존 임차인(본인)에 대한 보증금 반환 의무를 신규 임차인(언니)의 보증금 지급으로 상계 처리하겠다는 것입니다. 이 경우 언니 명의의 전세계약서와 임대인이 발행한 잔금 영수증이 명확히 존재한다면, 추후 분쟁 시 보증금 반환 채권을 주장하는 데 법적 효력은 충분합니다. 다만, 실제 돈이 오가지 않으므로 계약서 특약사항에 기존 세입자(성명)의 보증금을 신규 세입자(언니)의 보증금으로 대체하며, 임대인은 이를 전액 수령하였음을 확인한다는 내용을 명시해야 안전합니다.보증보험 가입의 경우, 허그(HUG) 등 보증기관은 실제 이체 내역을 요구하는 경우가 많습니다. 돈을 주고받은 금융 거래 증빙이 없다면 승인이 거절될 리스크가 있으므로, 임대인과 합의하여 보증금 전액 또는 일부를 실제로 입금했다가 즉시 돌려받는 형식적인 송금 절차를 거치거나, 앞서 언급한 특약이 포함된 공인중개사 날인 계약서를 준비해야 합니다.가장 중요한 점은 언니가 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력을 즉시 취득하는 것입니다. 짐을 빼지 않더라도 언니의 점유가 시작되었음을 증명해야 보증금을 온전히 보호받을 수 있습니다.임대인, 본인, 언니 3자가 모여 기존 계약의 해지와 신규 계약의 승계를 명시한 합의서를 한 장 더 작성해두면 완벽합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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