답변 내역
- 신규 분양권 두개 두개받았고. 한개 매각하면. 나머지 대출이 가능한지요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 선생님 세대는 1주택 2분양권(세법상 3주택자) 상태이며, 10.15 대책 이후 강화된 대출 규제가 적용되는 시점입니다.결론부터 말씀드리면, 분양권 1개를 매각하여 1주택 1분양권 상태가 되더라도 잔금대출을 받는 과정은 매우 까다로울 것으로 보입니다.1. 분양권 1개 매각 후 대출 가능 여부처분 조건부 대출: 현재 규제 지역(서울 및 경기 주요 지역) 내에서는 1주택자가 신규 주택(분양권)에 대한 담보대출을 받으려면 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 약정을 해야 합니다. 기존 주택을 보유하면서 분양권에 대한 잔금대출을 받는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.주택 수 산정: 분양권은 취득 시점과 관계없이 대출 심사 시 주택 수에 포함됩니다. 1개를 매각해도 여전히 1주택(기존) + 1분양권 상태이므로, 은행에서는 이를 다주택자로 간주하여 대출을 제한하거나 한도를 대폭 축소(LTV 0~40%)합니다.2. DSR(총부채원리금상환비율)의 벽기존 대출 1.5억의 영향: 현재 1.5억 원의 주담대가 있으시다면, 신규 잔금대출 시 DSR 40% 룰이 엄격하게 적용됩니다. 부부 합산 소득이 높더라도 기존 대출의 원리금 상환액이 이미 DSR의 상당 부분을 차지하고 있어, 신규 대출 한도가 원하시는 만큼 나오지 않을 가능성이 큽니다.스트레스 DSR 적용: 2026년 현재 가산 금리가 더 높게 책정되는 스트레스 DSR이 시행 중이므로, 실제 빌릴 수 있는 금액은 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다.3. 분양권 전세를 줄 경우 (세입자 보증금 활용)만약 실거주하지 않고 전세를 주어 그 보증금으로 잔금을 치르신다면, 은행 대출 없이 문제를 해결할 수 있습니다. 다만, 해당 분양권에 실거주 의무가 걸려 있는지 분양 공고문을 반드시 확인하셔야 합니다. 실거주 의무가 있다면 전세를 주는 행위 자체가 불법이 되어 대출은 물론 분양권 취소 사유가 될 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재의 3주택(간주) 상황에서 대출을 승인받기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 확실한 방법은 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 신청하거나, 분양권 1개를 매도한 자금으로 남은 1개의 잔금을 최대한 자력으로 해결하는 방향으로 포트폴리오를 짜셔야 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산3일 전00
- 월세 묵시적갱신시.. 계약기간이..안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.답변을 한번 드렸던것 같아요^^*묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 그 효력은 통보 후 3개월이 지나면 발생합니다.주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 중 세입자가 해지를 통보하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나는 시점에 임대차 계약은 공식적으로 종료됩니다. 따라서 3개월이 지났다면 새로운 세입자가 들어왔는지 여부와 상관없이 집주인은 귀하에게 보증금을 반환할 법적 의무를 가집니다.또한, 묵시적 갱신 중 중도 퇴거 시 발생하는 중개보수(복비)는 원칙적으로 집주인이 부담해야 합니다. 법원 판례 및 국토교통부 해석에 따르면, 계약 해지의 권리가 세입자에게 있으므로 별도의 특약이 없는 한 세입자가 복비를 낼 의무는 없습니다. 다만, 불필요한 분쟁을 피하기 위해 퇴거 의사를 밝힐 때 이 부분을 명확히 해두는 것이 좋습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산3일 전00
- 전세계약이 2년이 다되는가는데, 임대차법 개정으로 세입자가 더 산다고하면 살수 있는거죠?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.세입자에게는 계약갱신청구권이라는 막강한 법적 권리가 있으므로, 집주인이 직접 거주하려는 실거주 사유가 없다면 2년 더 거주하실 수 있습니다.질문에 대해 내용을 정리해 드리겠습니다.계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 4월 만기라면 늦어도 2월 말까지는 집주인에게 의사를 전달해야 법적 보호를 받습니다. 부동산을 거치기보다 집주인에게 직접 연락하여 "계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주하겠다"고 말씀하시는 것이 우선입니다. 이때 증거를 남기기 위해 문자 메시지나 카카오톡으로 기록을 반드시 보관하십시오.전세대출과 HUG 보증 연장은 집주인의 동의 없이도 가능하지만, 대출 연장 심사 기간을 고려해 만기 한 달 전에는 은행에 신청해야 합니다. 임대료가 그대로라면 별도의 계약서 작성이 필요 없을 수도 있으나, 만약 임대료를 5% 이내에서 올리기로 했다면 인상된 금액으로 다시 작성한 계약서에 확정일자를 새로 받아 은행에 제출해야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 최근 역전세나 보증금 미반환 사고가 잦으므로 갱신 계약 전 등기부등본을 다시 떼어 그사이 새로운 대출(근저당)이 생기지는 않았는지 꼭 확인하십시오. HUG 보증보험 연장은 대출 연장 시 은행에서 함께 안내받거나 앱을 통해 간편하게 갱신 신청이 가능하니 서두르시는 것이 좋습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산3일 전5.01명 평가00
- 현 정부에서도 부동산 관련 세금 규제를 하게 될까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 정부의 정책 기조와 시장 상황을 종합해 볼 때 세금 규제 카드는 최후의 수단으로 검토될 가능성이 높습니다.현재 정부는 세제를 정상화하여 거래를 활성화하려는 기조를 유지하고 있으나, 수도권 중심의 가격 급등이 통제 범위를 벗어날 경우 다주택자에 대한 징벌적 과세가 재도입될 리스크는 상존합니다. 특히 공급 대책은 착공에서 입주까지 최소 3~5년의 시차가 발생하기 때문에, 그사이의 투기 수요를 즉각적으로 억제하기 위해 세제 개편을 검토할 수 있습니다.보유세인 종부세나 재산세를 강화할 경우, 다주택자의 유지 비용이 급증하여 시장에 급매물이 늘어나는 매물 유도 효과가 장점입니다. 하지만 이는 집주인이 세금 부담을 세입자에게 전가하여 월세화 가속 및 임대료 상승이라는 부작용을 낳습니다.거래세인 취득세나 양도세를 강화하면 단기 차익을 노린 가수요를 차단할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면, 양도세가 너무 높으면 집주인들이 매도를 포기하고 보유로 돌아서는 매물 잠김 현상이 발생하여 오히려 공급이 줄어들고 가격이 더 폭등하는 역효과가 발생하기도 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재는 세금 규제보다는 대출 한도를 조이는 금융 규제가 시장의 1차 방어선 역할을 하고 있습니다. 다만 정부가 2026년 5월까지 유예해 둔 다주택자 양도세 중과를 다시 시행하거나 유예를 종료하는 시점이 시장의 큰 분수령이 될 것입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 청년주택청약을 신청하려고합니다. 주택형이 뭔가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택청약을 처음 접하시면 생소한 숫자와 알파벳 조합 때문에 당황하실 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 주택형은 해당 집의 '실제 크기(전용면적)'와 '평면 구조(타입)'를 나타내는 코드라고 이해하시면 됩니다.질문하신 26B, 27B 같은 기호의 의미를 쉽게 풀어서 정리해 드리겠습니다.1. 숫자의 의미: 전용면적 (내가 실제로 쓰는 방 안의 넓이)앞에 붙는 숫자는 전용면적(제곱미터,㎡)을 의미합니다. 아파트 현관문을 열고 들어가서 오로지 우리 가족만 사용하는 거실, 주방, 침실, 욕실의 면적 합계입니다.26형: 전용면적이 약 26㎡로, 평수로 환산하면 약 8평 정도의 크기입니다. 주로 청년 주택이나 행복주택의 1인 가구용 원룸 또는 1.5룸 형태입니다.27형: 전용면적이 약 27㎡로, 약 8.2평 정도입니다. 26형과 크기는 거의 비슷합니다.2. 알파벳의 의미: 타입 (평면 구조의 종류)숫자 뒤에 붙는 A, B, C는 같은 크기(전용면적) 안에서 방의 구조나 위치가 조금씩 다르다는 것을 구분하기 위한 기호입니다.A타입: 가장 기본이 되는 평면 구조로, 보통 판상형(거실과 주방이 마주 보는 구조)이 많습니다.B타입: A타입과 방의 위치가 반대이거나, 건물의 모서리 부분에 위치해 창문 방향이 다른 '타워형' 구조인 경우가 많습니다.참고: 구조가 다르면 가구 배치나 일조량(햇빛)에 차이가 날 수 있으므로, 신청 전 반드시 공고문의 '평면도'를 확인하셔야 합니다.요약하자면26B라는 주택형은 "전용면적 약 8평(26형) 중에서 B라는 평면 구조를 가진 집"을 신청하는 것입니다. 청약 시에는 본인이 원하는 크기와 구조를 이 코드를 보고 선택하게 됩니다.조심스럽게 조언드리자면, 숫자가 같더라도 A타입이냐 B타입이냐에 따라 경쟁률이 크게 달라질 수 있습니다. 일반적으로 인기가 많은 구조(A타입 등)는 경쟁률이 높으니, 당첨이 절실하시다면 전략적으로 타입을 선택하시는 것도 방법입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 현재주거아파트 15년전구입. 신규 분양권 집사람.제이름 두개 일경우안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금 반환 문제에 이어 세무 전략까지, 자산 관리의 중요한 기로에 서 계시군요. 15년 보유 주택과 분양권 2개를 보유한 1주택 2분양권(세법상 3주택 간주) 상황에 대한 최적의 처분 순서를 정리해 드리겠습니다.현재 핵심은 '일시적 2주택 특례'를 활용해 15년 된 기존 주택의 양도소득세 비과세를 받는 것입니다.1. 가장 권장하는 처분 순서 (비과세 전략)1단계: 기존 주택(15년 보유)을 먼저 매도하십시오.분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택 수에 포함되므로, 현재 선생님은 세법상 3주택자입니다. 하지만 실거주 목적으로 분양권을 취득한 경우, 신규 아파트 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택 비과세 혜택(12억 원까지)을 받을 수 있습니다.단, 나중에 완공될 아파트에 전 세원이 이사하여 1년 이상 거주해야 한다는 사후 관리 조건이 붙습니다.2단계: 입주하지 않을 분양권 1개를 먼저 처분하십시오.두 개의 분양권 중 실거주하지 않을 것을 먼저 매도하여 주택 수를 줄여야 합니다.2. 주의해야 할 부동산 규제 및 변수분양권 양도세율: 현재 분양권은 보유 기간 1년 미만 시 70%, 1년 이상 시 60%의 높은 세율이 적용됩니다. (지방소득세 별도)실거주 의무: 최근 10·15 대책 등 규제 지역 지정 여부에 따라 신규 아파트 입주 시 실거주 의무가 강화되었을 수 있습니다. 분양권이 소재한 지역이 조정대상지역인지 반드시 확인이 필요합니다.다주택자 중과 유예: 현재 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월까지 한시적으로 적용 중이나, 이후 연장 여부가 불투명합니다. 가급적 유예 기간 내에 기존 주택을 처분하는 것이 안전합니다.조심스럽게 조언드리자면, 부부 공동명의가 아닌 각각의 명의로 분양권을 보유 중이시므로 세대 분리 여부에 따라 주택 수 산정이 달라질 수 있습니다. 하지만 동일 세대원이라면 합산되므로, 기존 주택의 15년 장기보유특별공제와 비과세 혜택을 놓치지 않도록 첫 번째 분양권 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 스케줄을 잡으시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 지방에서 전세 만기가 다되가는데, 집주인 보증금 반환이 불투명 해요. 이사 나가도 될까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금을 받지 못한 상태에서 무단으로 이사를 하거나 전입을 빼면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로 매우 위험합니다. 질문에 대해 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 임차권등기명령은 필수입니다보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하려면 반드시 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본상에 등재된 것을 확인한 뒤에 움직여야 합니다.신청 시기: 계약 종료일인 2026년 2월 1일부터 가능합니다. (종료 전에는 불가)방법: 법무사를 통하면 수월하며, 직접 전자소송으로도 가능합니다. 법무사 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.소요 시간: 신청 후 등기부등본에 기재되기까지 보통 2주 내외가 소요됩니다. 반드시 '등기 완료'를 확인하고 이사하셔야 대항력이 유지됩니다.2. 보증금 미반환 시 조치 방안집주인이 계속 지급을 미룬다면 법적 절차를 밟아야 합니다.내용증명 발송: 이미 문자 등을 보내셨으나, 변호사나 법무사 명의로 공식적인 독촉 내용증명을 보내 심리적 압박을 가하십시오.보증금반환청구소송: 임차권등기 후에도 요지부동이라면 소송을 제기해야 합니다. 승소 판결문은 추후 경매 신청을 위한 집행권원이 됩니다.강제경매 신청: 판결문을 근거로 해당 건물을 경매에 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 해당 건물의 가치가 충분하다면 전액 회수 가능성이 높습니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 부모님께서 가시려는 새 집의 전입신고를 임차권등기 완료 전에는 절대로 먼저 하지 마십시오. 만약 짐을 일부 남겨두고 점유를 유지할 수 있다면 등기 전까지는 최소한의 가구라도 남겨두고 기존 집의 비밀번호를 알려주지 않는 것이 안전합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.임차권등기가 완료되기 전까지는 부모님의 주민등록(전입)을 절대 옮기지 마시고 현재 상태를 유지하시기 바랍니다.경제 / 부동산4일 전10
- 마음에 쏙!100
- 집 이사해야할 날이 머지 않았습니다 꿀팁 좀안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.가성비 좋은 월세집 이사는 주거비 고정 지출 최소화와 보증금 안전 확보라는 두 마리 토끼를 잡는 것이 핵심입니다.먼저 가성비를 따지신다면 인근 역세권에서 도보 10~15분 거리의 매물을 공략하시길 권합니다. 초역세권 대비 월세가 10~20%가량 저렴하면서도 생활 인프라는 공유할 수 있기 때문입니다. 또한, 등기부등본상 근린생활시설로 등록된 곳은 피하십시오. 전세자금대출이나 보증보험 가입이 불가능해 추후 보증금 회수에 치명적인 리스크가 될 수 있습니다.계약 전에는 반드시 관리비 포함 내역을 확인해야 합니다. 월세가 저렴해도 인터넷, 수도세, 주차비 등이 별도라면 실제 지출은 더 커집니다. 수압, 결로, 곰팡이 흔적은 기본이며, 특히 공용 관리비의 투명성을 중개사에게 확인하는 것이 실질적인 생활비를 아끼는 길입니다.금전적 여유가 없으시다면 청년 월세 지원 사업이나 중기청 대출 같은 정부 정책 금융 상품의 수혜 대상인지 먼저 조회해 보시기 바랍니다. 소득 요건만 맞 맞는다면 연 1~2%대 저리로 보증금을 해결해 월세 부담을 획기적으로 낮출 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면 계약 당일 잔금을 치르자마자 확정일자를 받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추는 것을 잊지 마십시오. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 아파트 월세줬는데 세입자가 이사를 간다네요.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.8월 만기가 되어 나가는 상황이라면, 만기 퇴거 시 실무적인 청소비 부담 원칙을 다시 정밀하게 검토해 드리겠습니다.1. 실무적 핵심: "입주 청소"는 집주인 의무가 아닙니다많은 세입자가 당연하게 요구하기도 하지만, 법적으로 임대인이 새로운 세입자를 위해 수십만 원 상당의 전문 업체 '입주 청소'를 해줘야 할 의무는 없습니다.집주인의 의무: 세입자가 거주할 수 있는 상태로 집을 인도하는 것입니다. (기능적 하자 없음)세입자의 의무: 살던 집을 비울 때 짐을 다 빼고, 바닥을 쓸고 닦는 등 기본적인 '퇴거 청소'를 마쳐야 합니다. (원상회복 의무)2. 8월 만기 시 누구의 돈으로 청소하나?실무에서는 보통 다음과 같이 처리합니다.기존 세입자: 짐을 다 뺀 후 쓰레기 방치 없이 바닥 청소를 완료해야 합니다. 만약 집이 지나치게 더럽다면(주방 기름때, 화장실 곰팡이 등) 임대인은 보증금에서 '퇴거 청소비'를 공제할 수 있습니다.새로운 세입자: 본인의 위생 기준에 맞춰 더 깨끗이 살고 싶다면, 본인 비용으로 '입주 청소'를 하고 들어오는 것이 일반적입니다.임대인(질문자님): 공실 기간이 길어져 먼지가 쌓였거나, 집이 너무 안 나가서 서비스 차원에서 해주는 것이 아니라면 원칙적으로 비용을 지불할 필요가 없습니다.3. 분쟁을 피하기 위한 실무 가이드8월에 집을 비워줄 때 다음 두 가지만 확실히 하시면 됩니다.현 세입자에게 미리 고지: "8월에 나갈 때 다음 사람이 바로 들어올 수 있도록 기본적인 청소와 쓰레기 수거를 확실히 해달라. 상태가 불량하면 청소비를 공제할 수밖에 없다"고 전달하세요.새 세입자와의 계약 시: "입주 청소는 임차인 부담으로 한다"는 내용을 구두나 특약으로 명시하는 것이 가장 깔끔합니다. 최근 신축이나 관리 잘 된 아파트는 대부분 새 세입자가 자기 돈으로 청소하고 들어오는 것이 대세입니다.만기 퇴거의 경우, 질문자님이 청소를 해줄 법적 의무는 전혀 없습니다. 기존 세입자가 깨끗이 치우고 나가게끔 독려하시고, 새로 들어올 분에게는 "집 상태가 좋으니 입주 청소는 직접 하시면 된다"고 안내하시는 것이 실무적으로 가장 올바른 대응입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 범어동 대구의 대표적 부촌 수성구 이유안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.대구 수성구, 그중에서도 범어동이 '지방의 강남'을 넘어 독보적인 부촌이 된 이유는 단순히 돈이 많은 사람이 모였기 때문이 아니라, 교육, 행정, 일자리, 심리적 장벽이 한곳에 응축되었기 때문입니다.그 구체적인 이유는 다음과 같습니다.1. '지방 최고'를 넘어선 압도적 학군 (대구의 대치동)수성구 부의 원천은 단연 학군입니다. 경신고, 대륜고, 오성고 등 전국구 수준의 명문고와 범어동 학원가는 서울 대치동과 비견될 정도입니다.학벌 자본의 대물림: 대구·경북 지역의 자산가들은 자녀 교육을 위해 수성구로 모여들었고, 이것이 '수성구 거주 = 성공한 계층'이라는 공식을 만들었습니다.강남과의 동질성: 실제 대치동과 비슷한 수준의 교육열과 생활 수준을 공유하면서, 영남권 전체의 부유한 학부모 수요를 흡수하는 블랙홀 역할을 하고 있습니다.2. 전문직과 고소득층의 집결지 (행정 및 법조타운)범어동 인근에는 대구고등법원, 검찰청, 시교육청 등 주요 행정·사법 기관이 밀집해 있습니다.전문직 인구 비율: 변호사, 의사, 교수 등 고소득 전문직 종사자들이 직주근접을 위해 범어동과 만촌동 일대에 자리를 잡았습니다.종합소득세 상위권의 이유: 고소득 전문직이 모여 살다 보니 자연스럽게 종합소득세 및 외제차 보유 대수 등 경제 지표에서 전국 최상위권을 기록하게 된 것입니다.3. 영남권 '부의 블랙홀' (대구뿐만 아닌 경북의 부까지)수성구는 단순히 대구 시민들만의 부촌이 아닙니다.광역 수요: 구미, 포항, 경주 등 경북 지역의 공단 소유주나 자산가들이 실거주 또는 자녀 교육을 위해 수성구에 집을 사두는 경우가 많습니다.희소성: "대구는 몰라도 수성구는 안다"는 말이 있을 정도로, 지방 소멸 위기 속에서도 자산 가치가 방어되는 거의 유일한 '안전자산'으로 인식되고 있습니다.4. 폐쇄적인 커뮤니티와 심리적 장벽부자들은 끼리끼리 모여 살려는 경향이 강합니다.인프라 쏠림: 백화점, 고급 대형 마트, 수준 높은 문화 시설이 수성구에 집중되면서 타 지역과의 격차가 벌어졌습니다.심리적 프라이드: 수성구(특히 범어·만촌) 입성은 대구 내에서 신분 상승의 상징처럼 여겨지며, 이러한 심리적 요인이 매수세를 탄탄하게 뒷받침합니다.수성구 범어동은 "서울의 강남 + 대치동 + 서초동 법조타운"을 한동네에 모아놓은 형태입니다. 지방 도시 구조상 이렇게 모든 핵심 인프라가 한곳에 '몰빵'된 사례가 드물기 때문에, 전국 3위권의 부촌 지위를 유지할 수 있는 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00