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양도소득세 에서 필요경비는 어떤 개념인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세에서 필요경비는 양도차익을 구하는데 취득가액과 합쳐 공제하는 부분입니다. 필요경비는 자본적지출액을 말하는데 대표적인 예시로 샷시 설치비용, 방법창 설치비용, 상하수도 배관공사비용, 발코니 및 방확장비용공사 비용, 보일러 교체비용, 바닥공사비용등 포함합니다. 그에 반헤 보유하는 동안의 보유세나 이사비용이나 임차인 퇴거보상비, 그리고 벽지, 바닥재 교체, 소모품에 대한 수리비용등은 인정되지 않습니다. 이렇게 주택 가치상승에 들어간 비용과 취득가를 더해 양도가엑에서 차감하여 양도차익을 구하게 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.27
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노후준비로 공인중개사 자격증을 취득할까 고민중인데 공인중개사 전망을 어떻게 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사의 전체적인 방향성은 매년 합격생과 개업공인중개사가 늘어나고 있고 부동산 시장자체가 예전과 같은 호황을누리기는 어렵기에 점차 미래 지향적인 직종으로 보기는 어려운게 사실입니다. 다만 어느직종이든 본인 능력에 따라 충분히 유지나 자산을 축척할수 있는 기회가 될수 있기에 도전해보는것도 나쁘지는 않습니다. 유망직종이라도 결국 본인과 맞지 않거나 , 능력치 발휘가 어렵다면 크게 의미가 없기 때문입니다. 그리고 공인중개사의 경우 전문적인 지식을 바탕으로 업무를 수행하고, 겸업이 가능하다는점, 정년등이 없다는 점, 부동산 관련 할수 있는 업무의 종류가 매우 넓다는 점은 장점일수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.27
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생애 최초 주택 구매 시 수도권 4억미만은 취득세 아예 면제인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 취득세 면제는 한도가 200만원입니다 , 즉 생애최초로 주택을 구입하는 사람의 취득세중 200만원한도 내에서 취득세 감면 혜택이 있으며, 200만원이 넘는 부분은 납부를 하셔야 합니다,아마도 질문에서 말하는 4억이하 주택 생애최초 구매시 취득세 면제는 경기도가 독자적으로 시행중인 지원혜택을 말하는듯 보입니다, 다만 무조건 4억이하 생애최초 면제가 아닌 ,자녀를 양육 및 부양하는 무주택 주거 취약계층이 생애최초로 4억이하 주택을 취득할 경우 적용가능한 것으로 알고 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.26
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공인중개사 시험 어려운가요????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직장인이라면 공부의 시간이 제한적이기 때문에 효율을 위해서라도 인강등을 통해 준비하시는게 좋습니다. 보통 10월 시험을 기준으로 현재 4개월정도 남아있기에 1차만을 준비하시면 충분히 1차 통과는 가능합니다. 일단 학원 무료인강을 들어보신후 본인에게 맞는 강의가 있는 학원을 수강하시고, 틈틈히 인강을 통해 준비하시면 2년내 합격은 무리없이 가능하수 있습니다. 1차의 경우 학개론과 민법 두과목만 준비하면 되고, 꾸준히만 하시면 충분히 합격하실수 있습니다. 계획은 별다른게 없고 하루에 3시간씩 인강을 듣는 정도로 준비하시면서 시험 한달전부터는 문제풀이 중심으로 준비하시면 도움이될듯 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.25
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부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 대한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 그런의미라기 보다는 원칙상 명의신탁약정이 무효이나, 수탁자가 신탁자에게 기존 약속대로 이전등기를 할 경우에 해당 실체적 관계가 일치하므로 등기부상 권리이전은 유효라는 의미입니다.2) 문제 상황)갑과 을은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 적용을 받는 명의신탁약정을 통하여 병소유의 X 건물의 소유권등기를 을명의로 하였다-> 중간생략형 명의신탁이므로 법률행위는 무효이기 떄문에 소유권은 병에게 있습니다3) 문제 상황)2015년 갑은 병의 X 토지를 취득하고자 친구 을과 명의신탁약정을 체결하고 을에게 그 매수 자금을 주었다. 갑과의 약정대로 을은 명의신탁 사실을 모르는 병으로부터 X 토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권 이전등기를 경료 받았다.-> 갑과 을의 명의신탁약정은 무효, 을과 선의인 병의 매매계약은 유효, 즉, 소유권은 을에게 있고, 갑은 을간의 명의신탁과 소유권에 대한 분쟁은 매도인인 병이 선의라면 별개로 볼수 있습니다. 이런경우에는 현 소유권은 매매계약을 통해 소유권을 얻은 을에게 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.23
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주택임대차의 대항력에 대한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)없습니다. 을의 저당권이 선순위이기에 경매 진행시 말소기준권리가 되어 갑의 임차권은 소멸합니다. 2)임차권 등기명령과 배당은 관계없습니다. 기존 갑의 대항력 순위에 따라 을에 이어 2번째 순위배당이 됩니다,(확정일자,대항력 갖춘경우)3)배당요구는 경매가 시작되기 전 법원에 배당요구종기일전에 제출하셔면 됩니다. 우선변제권이란게 순위배당이 가능한 권리이지 선순위 근저당보다 우선하여 배당받을 권리가 아닙니다,4)일단 불가한 상황이고, 가능하다고 해도 낙찰금액에 따라 배당가능금액은 달라지나, 보증금보다 높은 금액으로 낙찰되었다면 선순위 임차인의 경우 보증금 2억 전액 배당이 가능합니다, 낙찰금액이 보증금보다 낮다면 당연히 전액배당은 되지 않습니다5)보증보험은 배당순위에 영향을 주는게 아닙니다, 만기 보증금 미반환시 보증보험을 통해 보증금을 지급을 요구할수 있을 뿐 경매배당시 순위와 보증보험 가입여부와는 관계없습니다. 보증보험은 전체임대차기간 1/2 경과전에 가입이 가능합니다.6) 등기부 등본상 을구를 보시면 확인가능합니다. 당연히 있는 것보단 없는게 안전하고, 본인 전입신고 익일전까지만 다른 물권 설정이 안되면 임차권이 우선순위가 되기 떄문에 특약에서는 전입신고 익일전까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣으시면 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.23
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공인중개사의 자격증 시험 과목에는 어떤 것들이 있고 몇 점이 커트라인인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격 시험에는 법과목 5개와 학술과목 1개 이렇게 총 6과목이 있습니다, 이러한 과목들을 1,2차로 나누어 평가하며 1차에서는 민법과 부동산학개론, 2차에서는 중개사법, 공법, 공시법과세법(공시세법 통합1과목) 이렇게 구분됩니다. 과목상 6개지만, 공시법과 세법을 하나로 통합하여 치루기에 시험시 평가 과목은 5과목으로 구분됩니다. 각 차수별 평균 60점 이상이 합격 커트라인이며, 평균이 60점이 되더라도 각 과목당 40점미만이 한과목이라도 나올경우 탈락하게 됩니다. 위에서 처럼 평가방식은 절대평가이기 떄문에 다른 경쟁자 점수는 크게 영향을 주지 않습니다,
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.23
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개인적인 능력이 있다면 꼭 자격증같은건 없어도될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적은 능력은 돈을 벌고 더 높은 지위로 가기위해 매우 필수적인 부분입니다, 문제는 자격증은 이러한 업무를 시작하기 위한 기본적인 필수요소라고 볼수 있습니다. 예로써 부동산 중개업무를 하는데 있어 개인능력에 따라 정말 많은 돈을 벌수 있지만, 문제는 공인중개사 자격이 있어야 해당 업무를 하고 개업을 할수 있습니다. 학벌은 쉽게 말해 좋은 기업에 취직을 하기 위한 수단이며, 취업이후부터는 위말처럼 개인의 능력에 따른 성공입니다. 결국 타인이 볼때 개인의 능력은 시간을가지고 함께일하지 않으면 판단이 불가하나, 단기간 선별과정에서는 자격증등인 최소한의 이 사람에 대한 능력을 평가하는데 객과적인 자료가 될수 있기에 성공을 위해서는 이 부분 또한 신경을 쓰셔야 합니다
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.23
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주택임대차보호법 관련 재 질문입니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)의 내용은 전세승계거부권에 대한 내용이고 원칙상 임대차 기간이 종료되었더라도 해당주택이 양도되어 임대인이 변경되는 경우 보증금에 대한 대항력이 있기에 바뀐 임대인은 보증금반환의 책임이 있습니다. 1)처럼 임차인이 전세승계거부권을 행사하면 소유자가 변경되더라도 보증금의 대한 반환책임은 이전 임대인에게 있고, 임차인은 보증금 반환을 새로운 임대인이 아닌 이전임대인에게 요구할수 있습니다. 2)최우선 변제는 경매시 다른 순위물권보다 가장 우선하여 배당을 받을수 있는 권리이나, 보통은 지역에 따른 소액임차인에 해당이 되어야 하며, 전액배당이 아닌 보증금에 따라 그 한도액이 정해져 있습니다. 최우선변제는 확정일자를 필수로 하지 않고, 전입신고에 따른 대항력만 있으면 됩니다. 3) 경매시 말소기준권리보다 후순위 임차권은 경매이후 소멸됩니다. 쉽게 선순위 대항력 있는 임차권이 아니면, 경매이후 권리가 소멸하기 때문에 낙찰자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다, 그리고 최우선 변제와 우선변제권은 배당시에 확인하는 부분이고, 위에 3)의 내용은 경매이후 임차권 소멸, 인수권리에 대한 판단이므로 질문처럼 연관해서 판단하는것이 아닙니다, 대략적인 등기법상 권리분석등의 사항과 말소기준권리에 대해 알고 계셔야 위에 대한 이해가 될듯 보입니다. 4)쉽게 건물에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 상태에서 건물의 대지가 타인에게 양도되었을 경우 그 대지의 매각대금에 대해서도 우선변제권을 주장할수 있다는 것입니다. 건물과 토지는 별개로 구분하는 우리나라 특성상 건물만의 임대차를 통해 발생한 권리가 일부 토지에 대해서도 미친다는 것으로 이해하시면 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.23
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상호명의신탁(구분소유적 공유) 관련 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법정지상권은 말그대로 당사자간 지상권 계약없이도 법률규정에 의해 성립하는 사용수익권리입니다. 이러한 법정지상권은 토지와 건물의 소유자 분리에 따른 불필요한 건물 철거등을 막기 위한 목적이며, 법정지상권에도 몇가지 성립요건이 있습니다. 대표적으로 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 하고, 저상권 설정당시 지상에 건물이 존재할것, 토지와 건물 모두에 혹은 하나의 근저당이 설정될것을 요건으로 합니다. 그러니 질문에서 예시를 성립시키기 위해서는 토지와 건물을 소유한 갑이 건물에 대한 근저당을 설정하였고 해당 권리에 따라 임의경매가 진행되어 건물의 소유자가 바뀐 경우 낙찰자는 토지에 대한 법정지상권이 성립한다라고 보셔야 합니다. 1)의 경우가 이러한 경우에 해당될 것으로 보이기에 법정지상권이 인정되는 것이고 2)의 경우는 최초 토지와 건물의 소유자가 다르기에 법정지상권의 성립자체가 어렵습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.22
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