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세입자를 떠안고 매매를 하는게 어떤 장단점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자를 낀 매매의 경우는 거래금액에서 전세세입자의 보증금을 매수자가 인수하는 방식으로 계약을 진행하게 됩니다. 예를 들어 매매가(거래금액)7억이고 현 전세보증금이 4억이라고 하면, 매매계약시 거래금액등에서는 7억이 변동이 없으나, 실제 지급하는 금액은 3억이 됩니다. 즉, 계약금 7천만원, 중도금은 기존세입자의 전세보증금 4억, 잔금시에 2억 7천만원을 지급하게 됩니다. 결국에는 기존 임대차를 인수하는 조건부 매매계약을 진행하게 되며, 매도자는 계약을 통해 실제 매수자에게는 3억을 지급받고 소유권을 넘기게 되는 것이고 매수자는 3억 지급과 전세임대차 4억을 그대로 인수받게 되어 임차인 퇴거시 보증금 반환의무를 지게 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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월 급여가 들쑥날쑥인 경우 주택담보대출시 소득이 어떻게 산정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근로소득의 산정은 작년도 근로원천징수영수증이 대표적인 기준이며, 취업한지 얼마안되어 작년도 자료가 없는 경우 은행별 소득산정기준에 따라 책정하게 됩니다 보통은 4개월 받은 급여를 기준으로 연소득을 환산하는 방법이나, 추정소득을 통해 소득을 결정할수 있습니다. 소득이 낮게 책정될 경우 당연히 dsr,dti 한도가 있기 때문에 대출한도 자체가 낮아질수 있습니다. 참고로 인센티브와 기본급에 대해서 산정여부는 은행을 통해 확인을 해보셔야 할 부분입니다. 보통 근로원천징수영수증에는 성과급, 기본급, 인센티브등을 모두 포함한 금액이 되나, 1과 같이 연간소득을 산출하는 경우 포함여부에 대해서는 확실하게 답변드리기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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서울지역도 최근 매매가의 흐름이 크게 편차를 보이는데 최근 크게 떨어지는 지역과 상승하는 지역이 어디인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울내에서는 지역에 따른 상승세에 차이는 있지만, 하락과 상승이 나누어져 나타나지는 않습니다. 그보다는 아파트와 그 외 주택에 대한 가격상승차이가 더 눈에 띄는 상황입니다. 보통 지역(구)별 강남3구에서의 아파트 가격은 전고점을 이미 넘어선 상승세이고, 가장 상승세가 둔한 지역은 도봉구, 강북구, 구로구등이 될수 있습니다. 그리고 현재 서울 내 아파트의 대해서는 전반적인 상승세가 나타나고 있으나, 빌라나 오피스텔에 대해서는 상승세가 이제 나타나거나 아직도 보합인 경우가 더 많은 상황으로 주택별 양극화가 나타나고 있다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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아파트에 공용 uhd안테나 달수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능은 할수 있습니다만, 해당 설치에 따른 주민의견조사등을 거쳐 최종 자금집행과정까지는 시간이 소요될수 있습니다 .물론 주민 상당수가 거절할 경우 진행이 어려울수 있는데, 대표적으로 이미 개인적으로 이를 설치하였거나 특별한 필요를 못느끼는 세대등에서는 관리비를 추가로 부담하면서 설치에 동의할 가능성은 낮기에 일단 진행상황은 단지별 상황에 따라 달라질듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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주요 국가들의 부동산 가격 급등의 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국가내 정책이나, 경제상황등에 따라서 특별히 더 상승되는 경우도 있지만 부동산 가격도 시간이 지남에 따라 물가가 상승하는 것처럼 지가도 상승하게 됩니다. 그래프로 보자면 큰 파동은 우상향하는 형태로 나타나면 해당 하는 대파동 속에 소파동이 존재하며, 소파동이 특수한 상황에 따른 주택가격변동이라고 보시면 됩니다. 그리고 건축에 필요한 비용등도 물가상승에 따라 매년상승하기 때문에 주택건설 비용이 증가되고, 지가도 앞에서 말한 것처럼 상승되기 때문에 결국은 주택가격상승이 나타나게 됩니다. 다만 수요, 공급요인 변화가 상승,하락 속도에 차이를 나타낼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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아파트 전세냐 매매냐, 서울이냐 경기도권이냐..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택매매를 고려하기 위해서는 무엇보다 자금의 조달이나 주택유지상 문제가 없는지를 먼저 확인해보셔야 합니다. 그리고 상황이 가능하다면 개인적판단으로는 임대차보다는 자가 주택을 구매하는게 나을수 있습니다. 이유는 크게 장기거주를 통한 주거안정효과와 구매이후 부동산 시장 변화에 따라 주택가치 상승분등의 차익등이 본인에게 귀속될수 있기 때문입니다. 물론 반대의 경우라면 주택가격 하락에 따른 손실도 귀속될수 있습니다. 다만, 임대차의 경우 실질적으로 내야하는 전세대출이자등은 모두 날리는 비용으로 볼수 있고, 혹 계약기간중 주택가격이 상승하게 되면, 그에 따른 보증금 인상문제나 시세차익등의 혜택을 누릴수 없습니다, 또한 가장 큰 문제는 2년 또는 4년뒤 임대인의 퇴거요청이 있을 경우 추가 거주가 불가하다는 점도 주거불안정에 따른 손실로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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재개발 중도금 대출관련 질문드려요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조합원의 경우 계약금부터 중도금 대출이 가능한 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 중도금 대출 한도를 확인하시고 잔금시기까지 문제없이 진행가능한지를 판단하셔야 할듯 보입니다. 질문에서 조합원 분양가 8억 권리가액 2억이라면 최종 분담금은 숫자상 6억(8억-2억)이 됩니다. 즉, 대출이든 자납이든 결국은 6억이라는 돈이 추가로 필요합니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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월세 중개수수료 계산법이 알고 싶어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개수수료 산정시 계약기간은 무관합니다, 즉 계약기간과 중개보수는 관계가 없습니다. 보증금 100. 월세90일경우 환산보증금은 100 + (90x100) = 9100만원이되고 임대차 중개요율 0.4%을 적용하면 36만4천원이 한도중개보수로 볼수 있습니다. 중개수요율은 거래금액 / 거래형태에 따라 차등적용되며, 거래형태는 매매 / 임대차 여부 . 거래금액은 구간별에 따라 차등요율이 정해져 있습니다. 다만 주택이 아닌 경우에는 일괄적으로 0.9%요율을 적용합니다.
경제 / 부동산
24.09.04
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서울 집값이 이제는 하락하기 시작할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직은 확답하기 어렵다는게 개인적 판단입니다. 일반적인 예상으로는 정부의 대출규제가 본격화되면 자금조달에 어려움이 있는 구매자층은 주택구매를 안하기 때문에 수요감소에 따라 주택가격이 하락하는게 맞습니다. 다만 현재 부동산시장이 아직까지 회복기로 접어들지 못한 점과 곧 금리인하가 현실화 될 것으로 고려하면 변동성이 커질수 있기 때문입니다. 일단은 대출규제가 악재인것은 맞지만 다른 요인들의 변화에 따라 최종 부동산가격도 다르게 반응할 가능성은 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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오피스텔은 왜 가격이 아파트보다 안 오르나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데 우리나라의 경우 주택의 수요 대부분은 아파트에 집중되어 있습니다, 즉 ,수요측면에서 오피스텔보다는 아파트에 수요가 크기 때문에 부동산 상승기에서는 아파트가 오피스텔보다 더 빠르게 상승되게 되고,반대로 하락시장에서는 오피스텔이 아파트 보다 더 빠르게 수요가 줄기 때문에 더 먼저 하락하게 됩니다, 즉 가격방어자체가 아파트가 오피스텔보다 좋은 편입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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