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투기과열지구에 매매하고싶은데 현금을 어느정도 갖고있어야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동탄은 현재 투과과열지구가 아닌것으로 알고 있습니다. 22년도에 이미 해제된 것으로 알고 있습니다. 그리고 규제지역이 아니라도 실제 주택구매를 위해서는 현금비중은 최소 40%이상은 되셔야 합니다. 보통 주택담보대출의 경우 LTV기준 70%가 한도이고, DSR에 따른 한도등이 재한될수 있는 점과 세금, 부과적인 비용등을 고려할때 주택매매가격의 40%이상 현금을 가지고 계셔야 안정적인 주택구매가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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아파트의 재건축과 리모델링 차이점을 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 재건축과 리모델잉과 가장 큰 차이점은 재건축은 기존 구축 건물 모두를 철거한뒤 새롭게 건믈을 건축하는 것이고, 리모델리은 구죽 건물의 뼈대만을 남겨둔채 수평, 수직으로 새로 증축을 하여 건설하는 방식입니다. 절차에서 있어서는 크게 차이는 없지만, 개발 기간에 있어서는 리모델링이 훨씬 기간이 짧은 특징이 있습니다. 다만 재건축처럼 일반분양세대를 많이 받을수 없는 단점이 있기에 개발건설비용등에 대한 부담이 더 있다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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정부에서 계속 대출정책을 수정하는이유?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 목적도 있지만 가장 큰 이유는 주택담보대출과 가게대출 증가폭이 심각할 수준으로 높아졌기 때문에 어느정도 속도조절이 필요한 상황으로 판단하였기 때문입니다. 이러한 증가폭은 금융권 내 경영계획을 초과한 상태로 현 시장내 구매자들의 대출규제 강화전 막차 수요로 대출이 지나치게 늘자 은행의 수익기반까지 흔들리 수 있다는 계산에 따라 정부는 신규주택담보출을 사실상 틀어박는 초강수 정책을 내세운 것으로 볼수 있습니다. 즉 시장내 위기상황을 인식하여 이를 통제하기 위한 정책으로 그만큼 부동산 시장내 변동성이 커진 부분으로 인해 정부도 그에 따른 대출을 지속적으로 수정하여 통제하는 것으로 이해할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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아파트 갈아타기로 상급지 이동은 실질적으로 가능한 전략일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 아파트 갈아타기시 대출 여부는 개인의 주택보유와 개별 DSR((소득과 원리금상환금액등)에 따라 차이가 있습니다. 보통 1주택자가 실거주를 목적으로 종전주택을 매도하고 신규주택을 구매해서 실거주를 하는 경우 대출에 대한 다른 규제는 없지만, 개별 소득등에 따라 한도에서는 차이가 있을수 있습니다. 다만 규제지역 여부와 주택보유수등에 따라 대출한도나 승인 가능여부에는 차이가 있습니다. 전략상 최근 서울내 똘똘한 한채에 대한 수요가 늘어나고 있는데, 이는 다주택자들이 세금이나 규제등을 고려하여 주택수를 줄이고 가격상승 가능성이 높은 상급지 고가주택 한채만을 구해하여 보유하는 것을 말하며, 이러한 추세로 볼때 질문처럼 상급지에 대해 아파트 갈아타기 전략은 현재 추세와 가장 맞는 전략이 아닌가 싶습니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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재건축부담금과 초과이익환수제란 무엇이고 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 부담금은 재건축 이후 발생한 시세차익에 대해서 일정 부분을 국가에 반납하는 것을 말하며, 이는 재건축 초과이익환수제에 따라 결정되게 됩니다. 물론 납부대상은 사업에 참여한 조합의 조합원들이 됩니다. 초과이익환수제는 재건축 사업들을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 주택가격과 비용등을 고려하여 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 대해서 일정 세율로서 부담금으로 환수하는 제도를 말합니다. 이러한 비율은 초과익의 10~50%까지 부과될수 있으며, 초과이익 금액에 따라 차등 비율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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신축아파트 하자접수기간은 보통 어느정도되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 하자 담보책임 기간은 각 구조별 부분별 차이가 있습니다. 가장 하자담보기간이 긴 내력구조부 하자에 대해서는 10년, 방수,지붕, 조적, 철골콘크리트, 대지조성공사등은 5년, 그외 대부분은 3년의 기간이 주어집니다. 보통 기간이 가장 짧은 2년으로써 미장, 도장, 도배, 타일, 옵션제품등 마감공가등이 해당하게 됩니다. 자세하고 세부적인 사항은 인터넷상 이파트 시설공사별 하자기간을 검색하시면 정보확인이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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주택청약통장 목적 예치금 완료다음 유지기간은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약 보유기간에 따른 가점은 말그대로 통장유지을 15년 이상 하면 점수를 부여받게 됩니다. 다만 납입회수에 따른 예치금은 당청자 선별시 확률을 높여주는 부분이기 있기 때문에 당첨화률을 높이는 위해서는 지역별 최소예치금이 도달하더라도 일정기간 지속적으로 납입하시는게 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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모아 주택은 어떤 형태의 재개발, 재건축을 하겠다는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모아주택은 대구모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지의 정비모델을 말합니다. 이는 주택소유자들이 개별 필지를 모아서 블록단위로 공동 개발하는 정비사업으로, 이러한 모어주택 하나하나를 블럭으로써 보면 그 블럭들을 합쳐서 하나의 단지활르 이룬 것이 모아타운으로 볼수 있습니다. 이렇게 단지화 되게 되면 아파트 단지처럼 체계적으로 관리하고 편의시설도 함께 조성될수 있습니다. 즉 지자체 단위에서는 절차의 단축과 사업성을 위한 용적률 ,층수제한을 완화하여 사업을 적극 지원하고 주거기능외 노후 정비기반시설등을 재개발해주는 사업을 말합니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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미국의 사무실 공실률이 최대라던데 어느정도로 심각한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뉴스 보도에 따르면 미국 사무실 공실률은 30여년 내 최고치로 나와 있기는 합니다. 현재 미국 사무실 공실률은 19%로 내년에는 20%에 다달을 것으로 예상되고 있습니다. 이러한현상은 사무실 공간에 대한 수요가 줄어든 부분도 있고, 코로나 이후 재택근무가 어느정도 자리잡게 되면서 더욱 일상화 된 부분도 있다고 합니다. 이러한 공실율이 높아질 경우 임대수익감소와 부동산 시장 전반에 수요감소로 이어질수 있고 그에 따라 경기전반에 악영향을 줄수 있는 부분입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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전세사기는 대체 어떻게 그런일이 일어나나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 중에서 깡통전세등은 사실상 부동산 가격하락에 따라 발생하게 된게 가장 큽니다, 보통 서울 주택가격은 꾸준히 우상향을 하고 있었기에 무자본 갭투자를 하더라도 이후 주택가격이 상승하게 되면서 다음 임차인을 받아 현 임차인 보증반환과 주택시세가 전세보증금보다 낮아지는 깡통전세등은 잘 발생되지 않았습니다. 근래 1~2년사이에 주택가격이 크게 하락하면서 이러한 순환구조에 문제가 생기게 되었고, 그에 따라 자금이 부족한 임대인들은 현 임차인에 대한 보증금 반환을 하지 못하는 전세보증금 미반환 사고가 늘어나게 되었고, 예전에는 수면위로 나타나지 않았던 빌라왕등의 이슈등이 부각되게 된 것으로 볼수 있습니다. 결국에는 계약당시에는 사기로 볼수 없으나, 만기 퇴거시 보증금 미반환이 발생하거나 주택이 경매로 넘어가게 되면서 피해자가 되는 부분이기에 임차인 입자에서도 어쩔 수 없는 피해자가 되게 된 구조입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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