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서울 역세권 아프트 단지에 시세반값의 무순위 청약이 자꾸 생기는 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무순위 청약은 단순하게 청약이 인기가 없어 미분양에 대한 무순위 청약이 있을수도 있지만 반대로 인기있고 수요가 몰리는 지역에서 무순위청약 나오는 이유는 기존 수분양자의 부적격 사유에 따른 취소분이나 계약포기분이 발생되기 떄문입니다. 그에 따라 무순위 청약이 진행되더라도 물량이 동일면적에서 1~2세대가 전부입니다. 최근에 이슈화된 동탄 롯데캐슬의 경우도 부적격취소분 84제곱의 경우 1세대에 대해서 무순위 청약이 시행되었던 것이고 양일간 200만명이 넘는 청약자가 생긴 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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우리나라 수도권 부동산과 미국 주식에 투자한것 어느것이 수익률 높은지 알수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용은 수익률보다는 과거부터 현재까지의 부동산 상승률과 주식시장내 상승률을 비교하여 문의하시는게 맞아보입니다. 수익률은 말그대로 여러요인에 따라 성과측정이 다르고, 말그대로 개별적인 부분이 가능하기 때문에 단순비교가 어렵기 떄문입니다, 객관화하기는 어려운 부분이 있지만 주식의 경우 코스피지수를 기준으로 판단하면 90년초에는 지수가 610p이였으나 현재는 2700p 입니다. 대략 4.5배 상승하였고 전국아파트 매매가격지수는 90년도 3이였지만 지금은 90 , 서울만 볼 경우 90년대초 23에서 90으로 대력 3~3.8배정도 성장하였습니다. 그러므로 단순 성장률만보면 주식이 %는 더 높다고 볼수 있습니다. 미국의 경우 s&p기준으로 90년초 대비 10배, 나스닥은 22배 그에 반해 부동산상승률은 대략 4배정도 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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스트레스 DSR은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 dsr은 대출을 받으려는 사람의 소득대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로 연간 총 부채 원리금 상환액을 연산소득으로 나누어 산출하게 됩니다. 쉽게 말해 dsr제한 있을 경우 대출시에 내 소득이 낮을수록, 총 부채원리금이 높을수록 대출한도는 적어지게 되어 원하는 만큼의 대출이 어려워질수 있습니다,그런데 스트레스dsr은 같은 계산방식에서 대출원리금에 실제대출금리에 스트레스 금리를 더한 기준을 적용하게 되어 결과적으로 실제 내는 원리금상환액보다 높은 원리금이 산출되게 되고, 소득이 동일하다면 대출가능한 한도가 기존보다 더 줄어들게 됩니다. 그러므로 주택구매에서 대출한도의 제한은 자금조달을 어렵게 하고 그에 따라 수요감소등의 효과가 나타날수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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아파트의 전세가율은 어떤수치를 말하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가율은 시세 대비 전세보증금을 말합니다. 쉽게 말해 시세가 1억이고 전세가격이 7천만원이라면 전세가율은 70%라고 보시면 됩니다, 그에 따라 전세가율이 높을 수록 시세와 전세보증금간 차이가 적다는 것이고 부동산 시장하락등 주택시세가 하락할 경우 깡통전세등의 위험도가 높아질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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1기 신도시들의 재건축이 다가오고 있다고 하는데 1기 신도시는 어디를 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1기신도시는 크게 5곳으로 볼수 있고 분당. 일산, 중동, 평촌, 산본이 이에 해당합니다. 위 5곳에 1기신도시 물량중 약 30만호가 집중되어 있습니다. 그외 인천연수, 대전둔산, 부산해운대, 울산삼산, 대구 칠곡등 지방 거점 신도시 및 전국 각지의 택지지구 사업을 통해 1기 신도시 물량인 200만호를 건설하였습니다. 실질적으로 수도권 1기신도시라고 하면 대부분 위 5곳지역이 대표적이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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경매시 들어가는 비용 계산은 어떻게 정해지나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매신청인의 예납금의 경우 신문공고료 22만원, 현황조사수수료 7만원(도서지역은 추가발생), 매각수수료 매각대금 구간별에 따라 다릅니다. 상한선은 390만원정도 되며 매각대금이 3억을 초과할 경우 대략 250~350만원사이일듯 보이고 감정평가수수료는 기준금액인 1억 9천7백만원까지는 29만원에 4만8천원실비, 그외 초과시에는 별도 계산방식이 적용되어 추가될수 있습니다. 그외 송달료는 신성서상 이해관계자수에 3을 더한 것에 10회분(1회분 5200원)이 계산되 청구되고 등록면허세가 과세표준에 따라 차등 부과됩니다. 그래서 총 몇백만원정도 발생할듯 보입니다. 다만 경매를 통한 매각후 배당을 통해 다시 돌려받게 됩니다,
경제 / 부동산
24.08.20
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아파트가 보통 몇년이지나면 재건축을 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.콘크리트 철근 구조물인 아파트는 관리에 대한 부분이 있겠지만 평균적으로 건축부터 50년이상 사용이 가능합니다. 외국의 경우는 해당기간이 최소기간이고 길게는 70년이상도 사용하는 경우가 많습니다. 우리나라의 경우는 재건축사업에 대한 수요가 높기때문에 대부분 안전진단실시가 가능한 경과30년이상되면 재건축에 대한 가능성을 따지게 됩니다. 법으로 재건축이 가능한 건축년수가 정해진것은 아니나, 재건축을 위해서는 사전에 안전진단을 거쳐 일정등급을 받아야 가능한데, 해당 안전진단의 신청요건이 건축한지 30년이상된 경우이기 떄문입니다. 다만 30년이 되었어다고 무조건 재건축을 하는 것 또한 아니기에 오랜된 아파트라고 무조건 사서 기다리는것은 좋은 투자방식은 아닙니다. 그만큼 입지요건과 재건축시 사업성이 보장된 지역내 아파트르 선정하여 미리구매후 재건축을 기다리시거나 재건축이 확정된 지역내 아파트를 조금더 주시고 구매하는게 시간상 더 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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경제가 어렵다는 전망에도 집값 상승 이유
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기불황에 대한 불안감이 있는 건 사실이지만 해당 불안감보다 현재의 주택가격이 저점이라는 인식과 부동산 회복에 대한 기대감이 더 큰것으로 보입니다. 그에 따라 주택구매에 대한 수요가 증가한 부분이 있고, 고가주택의 경우는 똘똘한 한채에 대한 수요증가, 그에 따라 서울내 아파트에 대한 가격상승세가 함께 영향을 준것으로 보입니다. 또한 향후 스트레스 dsr도입등으로 대출을 통한 자금조달에 불리한 부분이 예상되는 만큼 현재 제공되는 저금리 공공대출을 통해 주택을 구매하고자 하는 심리도 높아진것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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아파트 하자 보수는 입주 후 언제까지 해주나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하자보수의 경우 건축법에 따라 각 부분별로 하자보수기간등이 정해져 있습니다. 건축물의 핵심 구조체인 기둥이나 내력벽등의 문제점이 확인되었다면 건물에 심각한 하자로 볼수 있기에 이러한 부분에 대해서는 장기간인 10년간 하자보수가 가능하고, 그외 구조상 주요부분은 5년, 그외 실내 구조물에 대한 부분이나 방수등에 대한 하자보수는 1~3년사이로 정해져 있고 각 시설물별 차이가 있으니 이는 각 부분별 확인이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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아파트 분양가가 더 싸질수는 없는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.얼마전까지 적용하던 분양가상한제를 생각해보면 일반분양가와 분양가상한제 분양가는 차이가 있습니다. 그에 따라 현재 규제를 적용을 받지 않고 설정되는 분양가는 건축비상승을 고려하더라도 택지비등에서 명확한 산정방식을 도입한다면 일부 인하가능한 정도로 생각되어 집니다. 또한 분양가에는 건설사등의 수익이나 개발과정상의 비용등의 부분과 건축공법이나 택지의 공공택지여부에 따라서도 분양가를 낮출수 있는 방법도 있어보이긴 합니다. 특히나 분양가에서 큰 비중을 차지하는 택지비의 경우는 사실상 지역에 따라 차이가 크기 때문에 이러한 부분을 잘 조정한다면 분양가에 일부 인하도 가능하지 않을까 생각되어 집니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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