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건설시장에서 문제가되고있는 PF가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PF는 프로젝트파이낸싱(project financing)의 줄임표현으로 부동산 개발사업에 있어 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법을 말합니다. 좀더 쉽게 말하면 부동산 개발시 건설사 또는 시행사가 건설에 필요한 자금을 우선적으로 확보하기 위해 사업성과 개발부지를 담보로 자금을 조달하는 금융기법을 말합니다. 문제는 해당 pf대출은 사업성을 기반으로 대출을 실행하기에 참여하는 금융회사는 대부분 2금융권, 종금사, 보험,증권사가 대부분이고 해당 사업이 분양실패등으로 이어질 경우 자금회수가 어려워 지고 이는 곧 금융권내 부실로 이어질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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향후 2~3년간 서울 및 수도권 공급이 거의 없는데 향후 부동산 가격은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 수요와 공급에 따라 가격이 변동되는 시장경제에서 공급이 줄어들게 되면 가격은 오르게 됩니다. 물론 공급이 줄어드는 만큼 수요변화에 따라 다른 결과가 있을수는 있으나, 단기적인 2~3년사이에 공급감소는 가격상승을 불러일으킬 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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안녕하세요 조지와싱탄입니다. 대통령이나 정치에 따라 저소득층과 고소득층의 이권이 바뀌나요 왜 투표를 하는걸까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용을 이해하기가 쉽지 않습니다. 다만 투표권은 민주주의의 가장 대표적인 특징입니다. 즉 국민들이 직접 정치에 참여하는 하나의 권리이자, 원하는 정치인을 선출하기 위한 과정입니다. 그리고 어느집단이든 본인에게 유리한 성향의 정치인이 있고 해당 정치인 당선을 위해 투표에 참여하게 됩니다. 그 결과 대통령의 정치기반이나 지지층에 따라 유리한 정책이 있을수 있고, 정치,사회,문화 전반에 변화가 나타날수 있습니다. 저소득층이라면 정치인에 따라 복지의 양이나 질이 변화될수 있고, 고소득층이라면 정치인 성향에 따라 강한규제가 적용, 또는 완화될수 있습니다, 질문처럼 저소득층과 고소득층간의 이권이 바뀌거나 하는것은 아니며, 두 집단의 통합을 목적으로 하지 양극화를 조장하는 정책을 펼치지 않는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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안녕하세요 우치하일족의 마다라입니다. 예술의 가치는 돈으로 어떻게 메기어지는 것인가요? 골동품이라던가 미술품이라던가 경제적으로
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예술의 가치라는게 상당히 주관적 영역이기 떄문에 그 기준을 정확히 판단하기에는 어려움이 있습니다. 다만 작품에 따른 희소성이나 작가의 명성등에 따라 상식적인 수준에서 책정기준이 있지만 실제 경매등을 통해 매각되는 과정에서 그 기준을 쉽게 초과하는 금액대가 나오기도 하기 떄문에 이러한 기준들이 표준으로 보기는 어렵습니다, 보통은 이전 거래된 금액을 기준으로 시간에 따른 추가적인 금액이 합산되는 과정이 일반적으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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우리나라 인구는 계속 줄어들텐데 부동산 가격은 왜 계속 올라가나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 수요가 감소하면 부동산 가격도 하락하는게 맞고, 인구감소 역시 수요감소로 이어지는 것도 맞습니다. 다만 현재 인구감소추세가 실제 시장에 반영되기까지는 시간이 더 필요할수 있습니다. 즉, 현재 인구감소에 따른 실수요감소는 현재보다는 항후에 시장에 반영될 가능성이 높고 시간이 지남에 따라 점차 수요감소의 속도가 크게 커지게 됩니다. 그러므로 인구감소에 따른 모든 문제들은 현재보다 미래시장에 적용되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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그린벨트 구역이 개발구역이 지정되기위해서는 어떤 조건들이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그린벨트 해제가능성을 보는 주요한 부분은 주민이 집단적으로 거주하는 취락으로서 주거환경 개선 및 취락정비가 필요한 지역으로 해당 지역내에서 토지이용계획상 정비사업중 하나인 주거환경개선사업지구와 용도지구중 하나인 집단취락지구로 지정된 곳은 그린벨트 가능성이 커집니다. 그리고 도로, 철도, 하천, 개수로로 인해 단절된 3만제곱미만의 비교적 적은토지라면 해제가능성이 높다고 볼수 있습니다. 그외 정책적인 이유로써 해제하는 경우도 있습니다. 보통은 그린벨트 지정목적이 이미달성되었거나, 불필요하다고 판단되는 곳은 해제 후보지가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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안녕하세요 꽃보다삼겹살입니다. 한전이 적자가 심해져서 요금을 올린다는데, 토건개발한다고 그 수백억 수조원 건설사에게 주는 것은 세금아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한전도 공기업이기 떄문에 부족한 자금등에 대해서는 세금이 투입될 가능성은 있습니다. 그리고 한전이 다른 사업진행을 위해 사용되는 개발비용등은 이를 실제 건설하는 건설사에게 지급되는게 당연하며, 부족한 지급자금에 대해서는 한전자체에서 담보대출이나 채권발행(회사채)등을 발행하여 자금을 조달하게 됩니다. 단순하게 돈이 없다고 해서 공적자금이 무조건적으로 투입되는 것은 아니며, 부도위기나 유동성 위기등이 있다면 그때는 정부의 자금이 투입될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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아파트 매매 이제 잔금만 남았는데 주의할 점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금시에는 소유권이전등기와 각종 관리비, 세금등의 정산이 있을수 있습니다. 다만 중개사와 법무사를 통한 경우 대부분이를 대리해서 진행하기 떄문에 크게 신경쓸 부분은 없습니다. 그외 내부상태에 대한 보수등은 잔금이후 매도자가 거절할 가능성이 높기 떄문에 잔금전에 협의를 통해 수리를 요구하는게 좋습니다. 보통 잔금치르기 1시간전쯤 미리 방문하여 옵션등의 작동상태, 발코니 및 누수상태확인, 화장실 배수, 그외 파손부분등을 확인하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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아파트 상태를 확인할 때는 어떤 것들을 유념해서 보면 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매전에는 실제 방문을 하여 내부상태등을 점검하게 되는데, 가장 중요한 확인사항은 내부 및 외부의 누수, 파손등의 하자여부입니다. 그리고 내부 시설물들이 잘 작동되는지, 별도 인테리어등을 하여 설비시설등이 규정과 다르게 되어 있는지를 확인하셔야 합니다, 그리고 계약시에 하자담보책임에 대한 내용을 상세하게 기재해두시는게 유리할수 있습니다. 보통 아무런 준비없이 방문할 경우 현장에서 놓치는 부분이 있을수 있으니 미리 체크리스트등을 작성하여 임장을 하시는게 효율적일수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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부동산 점유권에 20년? 소유하고 있으면 부동산을 취득할수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 부분은 점유취득시효에 대한 부분으로 보입니다. 우리나라의 경우 점유취득시효를 인정하는 경우가 있는데 단순히 남의 토지를 20년간 평온 , 공연하게 사용하였다고 해서 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 특히나 점유에 있어 자주점유를 하여야 하는데, 이론상 남의 토지인줄 알고 점유를 시작한 경우라면 타주점유로 취득하여 시효취득 요건을 충족하지 않게 됩니다. 또한 "내 땅인줄 알고 점유했다"라는 주장만으로 자주.타주점유를 판단하지 않고, 점유권원의 성질로부터 객관적으로 판단하게 됩니다, 다만 자주점유 추정원칙에 따라 해당 점유가 자주점유가 아니라는 사실은 실제토지소유자가 입증을 하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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