오피스텔 월세 질문드립니다. 근저당관련

Question

안녕하세요 이번에 이사를 위해 오피스텔 월세를 알아보고있는데,

등기부를 확인하다보니 근저당관련 잡혀있어서 문의드립니다.

3000/66으로 들어가려는데,

부가세를 일반 세입자가 내야하는건지와,

국세청에서 오피스텔 기준시가를 살펴보면

2024.01.01에 면적당 기준시가가 2,842,000원 건물면적 55.24m2이고

근저당잡힌금액이 2022년 6월 28일에 153,600,000원으로 잡혀있습니다.

부동산말로는 최우선변제금이 4800만원 미만이라 관계없다는데 , 안전한매물일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에서 말하는 부가세가 월세에 대한 부가세라면 당연히 발급을 원하는 세입자가 부담하는게 맞고, 업무용오피스텔로써 건물분에 대한 부가세라면 매수자가 아닌 임차인은 전혀 관계가 없으므로 부담하지 않아도 됩니다. 그리고 해당건물이 업무용 오피스텔이라면 사실상 전입신고 불가특약이 있을수 있고 이럴 경우 대항력 없는 임차인은 소액임차인 최우선 변제대상이 되지 않습니다. 만약 주거가 아닌 개인사업자로써 사무실등을 임차한 경우라면 해당 주소지로 사업자등록이 있어야 소액임차인에 적용이 가능할수 있습니다. 그리고 기준시가만으로 안전한 시세인지를 정확히 판단하기는 어렵고 해당 임차건물의 시세와 근저당+보증금을 비교하여 시세기준 80%을 초과하지 않는지를 살펴보셔야 합니다. 물론 최우선변제 대상이 된다면 최우선변제가 되기 때문에 일부금액에 대해서는 우선 배당이 가능할수는 잇습니다, 그러므로 해당지역에 따른 소액임차인 범위와 최우선 변제금액을 확인하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

최우선변제금에 해당되어 변제를 받을 수 있다고 하더라도 실제 경매로 진행되면 상당한 시간동안 시달려야 할 수도 있습니다. KB시세를 보시고 전세보증보험에 가입할 수 있는 것이 좋은데 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가의 90%만족 조건을 충족하지 못할 것으로 보이므로 좀 위험한 매물로 보입니다.