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빌라 전세사기에 대한 위험성은 어찌 감지하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 진정 사기의 의도를 가지고 한 경우보다 주택가격하락에 따라 전세보증금 미반환 사고가 더 많습니다. 즉 같은 사기라도 후자의 경우는 최초 사기의도가 아니기에 전세사기로 포함하여 말하기에는 어려운 부분이 있습니다. 즉 범죄로 보긴 어려운 케이스가 더 많습니다. 이러한 상황은 기존까지는 주택가격이 계속 우상향으로 상승하였기에 무자본갭투자라도 결국 깡통전세로 전환될 가능성이 낮았기에 문제가 되지 않았지만 불과 1~2년내 부동산 경기침체에 따라 그동안의 위험요소가 한번에 터지면서 전세보증금 미반환 사고가 크게 터진 경향이 있습니다. 결국 정부도 세입자도 임대인도 예상치 못한 주택가격하락이 몰고온 이슈이기 떄문에 정부에서는 현시점부터 이러한 문제가 발생된 갭투자등에 대한 예방책과 이를 중개한 중개사들에 대한 의무강화등의 정책을 계속적으로 늘려나가고 있는중입니다. 그리고 전세사기 행위를 도왔거나 무책임하게 중개만을 한뒤 책임을 피하는 중개사에 대해서도 그에 따른 처벌도 강화하는 정책으로 변경되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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세입자가 집주인에게 고지안하고 수리하면 수리비 안줘도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 임대차를 하는데 있어 발생하는 하자에 대해서는 그 원인에 임차인 과실이나 단순소모품이 아니라면 임대인이 부담하는게 맞습니다. 문제는 해당 하자의 원인이 불분명한 상황에서 질문의 두가지 경우 모두를 확정적으로 지급해야 한다 하지 않아도 된다라고 보기는 어렵습니다, 무엇보다 하자의 원인을 파악한 뒤에 그에 따라 대응을 하셔야 할 부분입니다. 그리고 임대인 동의 없이 임의대로 하자보수를 한 경우 비용에 대해서도 하자의 중요도 여부와 , 하자 원인등에 따라 비용분담은 달라질수 있으며 임대인 입장에서는 지급을 거절하는게 일반적이기때문에 비용회수를 위해 임차인이 법적 소송을 진행하고 입증의 책임도 있기때문에 사실상 불리할수 있어, 임차인은 아무런 통보도 없이 임의대로 수리후 청구하는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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집주인이 수리를 안해주면 그냥 수리하고 청구하면 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 하시는것은 임차인이나 임대인 모두에게 득이 되어 보이지 않습니다. 보통 임차인이 스스로 수리를 하고 필요비청구등을 할수는 있지만 위처럼 서로간 의견이 조정되지 않는 상태에서 임의대로 수리를 하고 비용을 청구하는것은 결국 수리원인에 대한 논쟁이 소송에서도 발생될수 있기 때문입니다. 일단 임대인과 협의를 다시하시고 업체를 통해 하자 원인을 판단하고 그에 따라 재협의를 하도록 협의를 하시는게 필요해 보입니다. 또는 스스로 업체를 통해 미리 하자원인을 들어보고 대처를 하는것도 방법일수 있습니다. 보통 하자 원인이 노후화라면 그에 따라 임대인에게 수리를 요구할수 있고 임대인이 이를거절하면 본인 스스로 수리후에 필요비청구등을 할수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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내용증명이 반송되도 임대차 계약 해지상태라고 봐도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 2기에 대한 월세를 체납한 경우 이후 납부를 하더라도 계약해지 사유가 사라는 것은 아니기에 계약해지 사유는 그대로 존재하게 됩니다. 그에따라 내용증명을 발송하였으나 반송되는 경우 법원 공시송달을 통해 의사통지의 효력을 갖출수 있습니다. 즉 질문1에서 적힌대로 적용될것으로 보입니다. 세입자와 연락이 가능한 상태라고 구두라도 해지를 통보하시고 퇴거를 요구하시면 될듯 보입니다. 공시송달은 임차인에게 의사통보가 불가능한 상황에서 하는 것이므로 연락이 가능하다면 구두상으로 해지통보를 전달하시고 이에 대한 녹취등을 남기시거나 내용증명의 수령을 요구하시면 될듯보입니다. 그리고 원상복구를 요청은 할수 있으나 해당 하자에 임차인 과실이 없는 것이라면 책임여부에 따라 원상복구에는 해당되지 않을수 있기에 무조건 수리를 거부하고 원상복구로써 임차인에게 고치라고 하거나 비용을 요구할수 있는것은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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리모델링 은 허락을 받아야 지 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 글만 보고 행정청의 신고, 허가 필요여부를 판단할수 없습니다. 같은 리모델링이라도 어떠한 부분까지 손을 대는지에 따라 신고,허가여부가 달라지기 때문입니다 ,건축법상 건물의 기둥,보,내력벽, 주계단등의 구조나 외부형태를 변경,수선하는 경우 대수선이라고 하는데, 이러한 행위시 법에서 정한 요건에 해당되는 경우 행정청에 신고나 허가를 받으셔야 할수 있습니다. 그외 이에 해당되지 않는 행위에 대해서는 신고없이도 공사가 가능합니다. 질문에서 원룸을 투룸으로 변경하는데 있어 건물의 기둥 ,보, 내력벽등을 철거하거나 할 경우 이는 신고,허가대상이 될수 있고 이에 대한 확인은 사실상 건축사나 인테리어 업체등을 통해 정확히 확인을 해보셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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외국에 는 주담대가 얼마나 나오는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국의 경우도 주택을 담보로 하는 대출은 상품에 따라 차이가 있습니다, 즉 어떠한 상품을 이용하느냐에 따라 한도나 제한요건이 달라지게 되는데 이는 나라별로 주택관련규제사항이 대출관련 규제등에 따라 차이가 생기게됩니다. 대표적인 미국의 경우 자세히는 알지 못하지만, 여러 대출상품이 있는데, 정부가 보증을 대신해주는 형태로 공공대출형태의 대출이 있으며, 반대로 시중은행대출처럼 일반 주택담보대출 상품도 있습니다. 해당 상품의 경우는 ltv기준 60~65%수준으로 한도가 정해져 있습니다, 그외 우리나라와 다르게 군인등에 대한 예우가 좋은 미국은 이러한 군인들이 이용하는 별도 대출상품이 있고 해당 상품의 경우 주택가격의 10%만 있어도 주택구매가 가능토록 지원이 되는 상품도 있습니다,
경제 / 부동산
24.08.03
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펜트하우스에 살면 장점이 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 고층화된 아파트에서는 로얄층이 최고층으로 보는 경우가 많고,이는 최근 실수요자들 사이에 확트인 조망권과 일조권등에 대한 필요도가 높아진 이유가 큽니다. 이러한 부분으로 인해 아파트 최고층에는 다른 층과 차별화된 고급화된 주택으로써 높은 가격에 펜트하우스를 공급하게 됩니다, 실제 펜트하우스의 경우 넓은 주거면적, 높은 층고, 고급화된 인테리어, 확트인 조망권이 생활하는데 있어 가장 큰 장점이지만 그에 따른 단점 역시도 있을수 밖에 없습니다. 다만 우리나라에서는 한정된 공급량의 주택으로써 남들과 다르게 더 고급스럽고 부유한 이미지를 주는 부분이 크기 때문에 결국 그에 대한 프라이드가 가장큰 이유이지 않을까 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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아파트의 이름이 긴 이유를 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 아파트의 이름이 길어지게 된 이유는 크게 몇가지 이유가 있는데 영어의 사용이 많아진점, 그리고 예전과 다르게 건설사등의 브랜드명이 이름에 기재되는 점, 마지막으로 입지상 특징등을 이름에 넣기 때문에 길어지는 특징이 있습니다. 그래서 이름만 보고 누가 건설하였는지, 주변 입지상 특징이 뭔지도 금방알수 있는데 이러한 부분을 통해 해당 아파트 가치를 높이려는게 주 목적입니다. 다만 질문처럼 이름이 너무 길어지면서 생기는 문제저들도 만만치 않아 졌기에 서울시에서는 최근 아파트 이름의 글자수를 제한하려는 움직임을 보이고 있습니다,
경제 / 부동산
24.08.03
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시행사가 무엇인지 저는 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축, 재개발과 같은 정비사업에서 해당 사업 전반을 진행하는 곳이 있는데 이는 시행사라고 합니다. 개발에 대한 전반적인 총괄역할을 하는 주체로 보시면 되고, 보통 재건축등에서는 입주민들이 모여 구성된 조합등이 시행사로써 사업을 진행하는 경우가 많습니다. 보통 실제 공사를 진행하는 건설사들은 이러한 시행사로부터 공사만을 수주받아 건설을 하게 되는데 이러한 건설사를 시공사라고 합니다 .
경제 / 부동산
24.08.03
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2년 연장을 할때에는 보증금과 월세금액에 대해서 각각 5%를 인상해야 하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 인상에 대한 부분은 두 당사자간 합의로 정하시는 부분입니다, 다만 임대차3법에 따라 임차인이 계약갱신청구권을사용한 경우 임대인은 5%이내로만 인상이 가능한 것이고, 인하에 대해서는 제한이 없습니다, 5%인상의경우는 보증금과 월세애 대한 인상으로 보증금에서 5%, 월세에서 5%인상을 하게되고 보증금이 동일한 경우 인상된 5%을 전환율에 따라 월상승액을 구해 매월 월세에 더하게 됩니다. 즉, 월세에 대해서만 오르는것이 아닌 보증금, 월세 모두 인상이 되는 부분입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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