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공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공시지가의 경우는 국토부가 정한 전국 표준지에 대한 비준표를 작성 이를 각 지방정부등에 전달하고, 해당 비준표를 기준으로 지역내 개별주택에 대한 공시지가를 산정하게 됩니다. 보통 매년 1월1일을 기준으로 산정하여 5월31일 전까지 발표하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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신축 미등기 아파트 매매시 주의사항이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기가 나오지 않았다면 사실상 매매를 통해 바로 등기이전등을 할수 없기에 소유자에 대한 사실여부확인등을 신중하게 하셔야 합니다. 보통 미등기아파트 매매시에는 아파트 공급계약서 원본과 옵션 계약서 원본, 분양대금 완납증명서, 토지등기부등본, 소유자의 통장사본등을 반드시 확인하신뒤 계약을 진행하셔야 하고, 확인상 필요한 부분이 많은 만큼 경험이 풍부한 공인중개사사무소를 통해 계약을 진행하시는게 안전할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시에는 첫째, 해당 목적물의 정확한 시세 확인이 필요합니다, 부동산 한곳에서 말하는 시세뿐아니라 주변 부동산 어려곳을 방문하여 시세에 대한 확인이 필요하고, 실거래가와 공시지가등을 통해 최대한 평균적인 시세를 확인하여 전세보증금과의 전세가율을 판단하시어 높은 경우 계약을 신중하게 고려하셔야 합니다. 두번째로는 계약시에 보증보험 가입가능여부를 확인하고, 목적물의 이유로 가입불가시에는 계약해지 및 계약금반환등의 특약을 반드시 넣어 혹시라도 보증보험 가입이 반려될 경우를 대비하시는 필요합니다. 그리고 보증보험 가입을 위해 공인중개사가 없는 직거래등은 하지 않으셔야 하고 전입신고와 확정일자가 가능한 목적물에 대해서 계약을 진행하시고, 반드시 이를 입주와 동시에 받으셔야 합니다. 사실 이러한 부분이 되어 있다면 사기자체를 완전 방어를 할수 없지만, 혹 만기시 이러한 일들로 인해 보증금 미반환이 생기더라도 전세금에 대한 구상권 청구가 가능하기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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아파트 사기는 별로 없는데 빌라 전세 사기는 왜 많은가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아파트는 비교가능한 대상이 있기 때문에 매매시세확인이 용이하고 그에 따라 전세가율은 일정수준으로 유지가 되는 특징이 있습니다. 빌라의 경우는 비교대상이 거의 없고 거래가 활발하지는 않기 때문에 현재 시세가 정확한 시세인지를 확인하기 어려워 전세보증금이 시세대비 매우 높은 경우가 많습니다. 쉽게 전세가율이 아파트에 비해 높습니다. 아파트의 경우 평균 50~60%수준의 전세가율이라면 빌라의 경우 70%이상인 경우가 많습니다. 문제는 지금과 같이 부동산 하락기가 시작되게 되면 주택가격도 하락하게 되는데 빌라 특성상 가격 방어가 약하기 때문에 빠르게 하락하여 어느순간 전세보증금보다 시세가 낮아지거나 비슷하게 되어 동일조건 다음 임차인을 구하기어려워지거나, 최악의 경우 주택매매자금으로도 전세보증금을 돌려줄수 없는 깡통전세가 되어 보증금 미반환 사고가 발생하게 됩니다. 다른 이유로는 아파트에 비해 갭투자시 초기비용이 저렴한 빌라 특성상 무자본 갭투자나 자본이 없음에도 무리하게 주택수를 늘리는 투자를 한 자금력 없는 임대인이 많은 점도 계속적인 피해가 발생되는 이유로 볼수 있습니다. 최근에는 이러한 부분이 모두 이슈화 되면서 빌라등에 입주를 수요자가 더 없게 되면서 피해의 범위 계속늘어나는 악순환이 지속되고 있는상태입니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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요즘 전세사기가 많이 일어나는데 이를 방지하기 위해선 무엇을 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기 자체를 없애기는 쉽지 않습니다, 다만 전세보증금미반환사고가 발생하였을 때 금전적 손실을 줄이기위해서는 전세계약시 주택시세와 전세보증금간의 차이 전세가율을 확인하여 70%이상 높은 곳이라면 계약을 피하시는게 좋고, 전세피해발생시 구상권 청구가 가능한 보증보험등에 필수로 가입을 하시는게 가장 안전합니다. 그렇게 하기 위해서는 계약당시에 보증보험 가입불가시 계약해지 특약등을 넣고 계약을 진행하시는게 필요하며, 계약 후 전입시에는 전입신고와 확정일자를 반드시 갖추시는게 우선되어야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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건물 은 몇년정도 가는 건가요?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 콘크리트 건물의 경우 평균적인 수명은 50~60년정도 보시면 됩니다, 물론 외국의 경우에서는 그 이상도 실제 사용하는 경우가 많습니다 ., 우리나라의 경우는 준공된지 30년이상되면 안전진단이 신청이 가능하고 해당 과정을 통해 재건축을 진행하기 때문에 평균적인 사용가능 년도보다 짧게 사용하는 특징이 있습니다. 재건축이 안되면 계속 그대로 유지가 되며, 사람들이 거주하거나 이용하기 어려울 정도로 건물이 노후화되고 안전상 위험도가 높아지면 행정절차등에 따라 철거등이 진행되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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금년 하반기 부동산 가격이 어떻게 될까요? 정부에서 최근 52주 연속 서울 아파트 가격 이 상승하는 것을 막으려고 대책을 내 놓는데 이 상승이 계속될 지 아니면 일싲적인 상승임지 여러 의견 엇갈림
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 잘못 알고 계신듯 보입니다. 현재 정부는 52주 서울 아파트 가격 상승이 부동산에 대한 과열현상으로 보지 않고 있습니다. 그래서 더욱더 부동산에 대한 규제완화와 활성화 정책에 포커스를 두고 있습니다. 그리고 현재 9월달 미국금리인하에 대한 가능성이 높아진 만큼 10월중에 우리나라도 기준금리 인하가 가능할수 있다는점, 주택수요자들의 시장회복 가능성에 대한 기대감이 등이 높아진 점등이 현재와 같은 아파트 중심의 가격상승이 지속될수 있다는 의견이 많습니다. 다만 해당 상승세가 부동산시장 전반의 회복세로 이어질지에 대한 부분은 의견이 많이 갈리는데, 지방의 주택가격이 상승되지 않는점 수도권, 서울내 빌라등 대체주택의 가격상승이 거의 없다는 점, 경기침체에 대한 위기감등이 이러한 의견차를 만드는 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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건설 경기가 안좋으닞 지원을 해준다고 하네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 건설자재 상승과 부동산 시장 침체에 따라 건설사의 상황이 좋지 않은게 사실입니다, 또한 기존에 건설중이 부동산등에 대한 미분양등으로 수익성 악화, 프로젝트 파이낸싱 위기등으로 인한 자금조달의 어려움과 기존 이자부담에 따른 현금유동성이 떨어진 점등이 건설사 전반에 악재로 볼수 있고, 지방 소형건설사들은 이미 부도위기에 쳐해 있는 곳이 상당한 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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인천에 원룸 혹은 오피스텔 지역은 어디가 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공항이랑 접근성 좋은 지역은 대략 계양이 생활권이나 환경면에서 유리할수 있고, 지역내 가격은 있지만 청라나 송도도 좋은 입지가 될수 있습니다, 다만 청라,송도의 경우 자차를 통해서는 공항과 근접성이 좋지만 대중교통의 경우 조금 불편할수 있어 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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동탄롯데캐슬처럼 부적격취소될 경우에 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부적격 판정을 본인이 원한다고 해서 되는게 아닙니다. 입주자모집공고일 기준으로 청약요건에 해당되지 않았을 경우 본계약이후에 청약당첨을 취소당하는 것이고 질문처럼 이러한 점을 고려해 부적격요건으로 청약을 하였다면 마피가 되었을 경우 다행일수 있겠지만 반대로 오히려 피가 붙었다면 이때도 당첨은 취소되기 때문에 결국 청약을 하는 의미가 없습니다. 결국 분양당첨이후 마피가 붙을지 피가 붙을지 예상을 할수 없기에 질문과같은 방식은 사용할수 있는 방법이 아닙니다. 그리고 부적격으로 인해 당첨이 취소되는 경우 납입한 분양금은 돌려받게 되어 금전적 손실은 없지만, 청약제한이 되어 1년간 다른 청약을 할수 없는 패널티가 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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