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아파트 부동산 경매 방법 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매를 하기 위해서는 기본적으로 등기부를 통한 권리분석을 할수 있어야 합니다. 권리분석의 경우 관련서적등을 통해 기본적인 사항등은 인지를 반드시 하셔야 인수되는 권리등으로 인해 추가비용등이 발생되지 않습니다. 그리고 실제 경매참여를 위해서는 별다른 자격 요건은 없기 떄문에 입찰일자에 법원에 참석하여 입찰을 진행하시면 됩니다. 물론 입찰시에 입찰보증금(일반적으로 최저매각대금 10%) 현금으로 준비하여 진행하셔야 합니다. 우선 글로써 모든 과정을 설명하기 어려운 만큼 부동산 경매에 대한 서적을 한번 읽어보신뒤 대략적인 경매절차나 권리분석을 보신뒤에 필요한 부분에 대해서는 추가적인 공부가 필요하다고 볼수 있습니다, 쉬운 방법으로는 경매유료사이트등을 통해 권리분석을 확인해보실수도 있고, 중개사무소를 통해 권리분석등을 요청하실수도 있습니다. 다만 해당 방법들을 통한 권리분석을 100%확신할수 없기에 이로 인해 생긴 권리상문제들은 사실상 본인스스로 책임을 져야 하기에 결국 본인이 직접 내용을 알고 참여하시는게 가장 안전할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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기사에 나온 임대차2법 폐지될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확한 사항은 알수 없습니다, 일단 현정부에서 전세가격 상승등의 원인으로 해당 임대차2법에 대한 폐지를 진행하려고 하고 있으나, 이를 가능하기 위해서는 주택임대차 보호법 개정이 필요한 만큼 국회를 통과하여야 합니다. 문제는 현 여소야대 상황에서 해당 법률을 발휘한 민주당의 문턱을 넘을지는 아직 확답할수 없습니다,그리고 현재 임대차 2법 폐지가 올바른 선택일지에 대한 의견차이가 있는 만큼 유지든 폐지든 공론화 과정을 충분히 거쳐 사회적 합의를 도출하는게 우선되어야 할것으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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명도소송 강제집행하면 짐만 빼내는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강제집행은 말그대로 점유를 이전받는 강제적인 조치입니다. 세입자가 있든 없든 관계없이 해당 점유주택의 모든 짐과 세입자를 내쫓는 것으로 현관문도 강제 개방하여 진행하고 기존 짐들은 모두 일정한 장소로 옮겨 보관하게 되고 이후에 비용을 지불하고 찾아야 합니다, 당연히 주택소유자 입장에서는 강제집행이 종료되면 현관문 비번등을 모두 변경하고 점유를 이전받기 때문에 세입자도 그 짐들과 함께 퇴거를 강제하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.02
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부동산 리니언시 제도가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 리니언시 제도는 허위계약에 자진신고자 과태료 감면을 말합니다. 말그대로 불법적 부동산 거래행위를 한 매수도 또는 매도자, 공인중개사 중 이를 자진신고를 할 경우 과태료를 감면받을수 있는 제도 입니다. 다만 불법행위를 시행한 만큼 행정처분이나 세금등은 감면되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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. 확정일자와 효력 발생일에 대해서 알고 계시는 분 계신가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자의 경우 우선변제권 효력의 필수요건입니다. 다만 확정일자를 받더라도 대항력을 갖추지 않은 상태라면 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 예를 들어 전입신고를 통한 대항력을 갖추고 확정일자를 부여 받았다면 해당일부터 효력은 발생되지만 확정일자를 갖추고 전입신고를 이후에 하셨다면 전입신고 익일 00시부터 대항력과 우선변제권효력이 동시에 발생되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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부동산 청약에 당첨이 되면 이시점부터 1주택자인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약당첨시 분양권을 주택을 보아 유주택자로 볼수 있습니다. 다만 전세대출의 경우 1주택자라도 전세대출에는 문제가 없습니다 ,다만 투기과열지구등에서는 한도등이 낮거나 승인거절등이 될수 있으니 전세계약전 해당 지역에 따른 전세대출 가능여부는 확인이 우선적으로 필요합니다,
경제 / 부동산
24.08.01
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전세 부동산 계약 시 주의해야 할 점과 전세금 보호를 위한 방법은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.목적물의 정확한 시세확인, 대표적으로 최근 거래된 실거래가 또는 주변 부동산 여러곳을 통해 평균적인 시세 확인이 필요, 그리고 계약시에 전입신고 가능여부, 보증보험 가입가능여부 확인 및 특약에 해당 부분이 불가할 경우 계약해지 특약을 넣으시고 진행하시는게 안전할수 있습니다. 1처럼 계약시에 전세보증보험 목적물의 이유로 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환 특약을 반드시 넣으시는게 유리합니다. 다만 상대방 동의가 있어야 하는 만큼 잘 협의하시어 넣으시면 되고, 끝까지 상대방이 거절하면 계약을 포기하는게 방법이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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최근 서울청약시장에서 지방거주자들의 참여가 얼마나 거센건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택법이 계속 개정되면서 정확힌 수치를 산정하기는 어려운데 이유는 작년중반까지도 각 청약권에 대해서 1순위 자격요건에 서울지역 한정 또는 수도권한정등의 요건이 대부분이였기에 거주지가 지방은 경우 청약자체가 거의 불가하였습니다. 그리고 무순위 청약에서 마찬가지 였지만 최근에 개정을 통해 무순위 청약시 지역 요건등이 없어졌기 때문에 지금은 지방거주자도 무순위청약등에 참여를 하게 된것입니다. 또한 이러한 부분은 비슷한 규제가 적용되었던 21년도 이전과 비교하여야 하는데 해당 시기 부동산 시장상황과 현시기 부동산 상황이 완전 차이가 있는 만큼 단순히 수치상 비교하는것은 의미가 없을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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20대 디딤돌 대출과 부모님 청약, 상속 증여세 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 알아두셔야 하는게 디딤돌 대출은 주택담보대출입니다, 분양권은 주택이 아닌 입주할수 있는 권리를 말하며 해당 분양권 매수시점에 디딤돌 대출은 신청하실수 없습니다, 즉 목적물이 완공되지 않았다면 불가합니다. 이때는 중도금대출을 인수받으셔야 하고, 잔금시에 디딤돌대출을 신청하실수 있습니다. 이떄 한도금액에 대해서는 개별 소득과 부채에 따라 한도가 달라지므로 현시점 질문의 내용만으로 판단할수는 없습니다. 그리고 분양건 당첨후 증여를 받으시는것은 증여세가 발생하게 되고 계약금만 내고 증여를 받으신다면 1억기준이 비과세 한도 5천만원을 제외한 나머지 5천만원에 대해 증여세율 10%가 발생할수 있습니다. 물론 취득세 및 기타관련세금은 별도 입니다. 참고로 이는 단순한 수치계산이라므로 실제 증여세액 산정과는 차이가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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오피스텔건물이 점점 많아지는 이유는 왜일까요 ??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 이유도 있고, 아파트에 비해 오피스텔의 경우 주택외로써 건축법에 규제를 받기 때문에 입지상 상업지역내에서도 입지가 가능하고 교통이 좋은 역세권 주변으로 입지가 가능하기 때문에 젊은 세대등의 수요가 유리한 면이 있습니다. 이는 투자자 입장에서 월세를 통한 임대수익을 확보하는데 유리하고, 주택외인 만큼 별도 세금이나 규제등을 피할수 있는 장점이 있기에 많은 공급이 이루어지는 것으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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