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아파트.분양권 투자를 어떻게 시작해야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비슷한 질문을 계속해서 하시는 듯 보입니다. 분양권 투자의 경우 크게 두가지로써 청약을 통해 분양권을 획득하거나 기존 수분양자에게 분양권을 전매하는 방식이 있습니다. 전자의 경우 시세차익이 있는 경우 모두 투자자 본인의 몫이될수 있지만 청약을 통해 당첨이 되어야 하는 만큼 가점등에 따라 당첨확률이 낮아질수는 있습니다, 후자의 경우는 분양권을 매수하는 것이기 때문에 당첨여부와 관계없이 쉽게 매수가 가능하지만, 그만큼 프리미엄(피)가 붙을 경우 더 높은 시세로 구매를 하여야하기에 투자자금이 높아질수 있는 단점이 있습니다. 어떠한 방식으로 진행할지는 본인이 판단을 하셔야 하고, 구매를 원하신다면 주변 부동산을 통해 매매를 하시면 되고, 청약을 통한 방법을 원하시면 입주자모집공고에 따른 자격을 갖추시고 청약홈등을 통해 청약을 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.27
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강남 부동산은 계속 오를까요? 내려갈까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장래의 일을 정확히 예측하기는 어렵지만 서울 그중에서도 강남권은 입지나 부동산 시장에서 대표적인 지역으로 꼽히는 곳입니다. 지금과 같은 부동산 하락기 규제완화시에도 강남3구는 규제지역으로 묶였을 정도로 투자, 실거주를 원하는 수요가 많은 곳이고, 그만큼 생활입지등에서도 매우 유리한 지역에 해당합니다. 그에 따라 똘똘한 한채라 불리는 최근 수요가 넘치는 물량들이 주로 배포된 지역으로 앞으로도 가격상승률의 차이는 있겠지만 지속적으로 상승될 가능성이 높다 볼수 있습니다. 또한 가격방어 효과가 높은 지역인 만큼 부동산 시장내 버블붕괴가 일어나지 않는 한은 어느정도 상승세가 유지될수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
24.07.27
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거래를 하려는 부동산에 세입자가 있는 경우에는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 세입자가 있는 경우 두가지 방식에 따라 차이가 있습니다. 일단 임대차 만기시점을 맞추어 주택을 매매하는 경우라면 재계약을 거부하고 만기퇴거와 주택매도를 동시에 하는 것으로 매수자는 주택을 빈상태로 받는 것과 마찬가지기 때문에 직접 실거주나 임대차중 선택하여 운영할수 있습니다. 또하나의 경우로 현재 세입자의 임대차를 매매와 동시에 승계받고 주택소유권을 이전하는 방식으로 흔히 말해 매매가격에서 전세보증금의 차액만을 지급하고 소유권을 얻는 갭투자 방식으로 매매를 진행할수 있습니다, 사실상 계약자체에 차이는 없지만 계약서 작성시 세부사힝이나 특약설정등에서만 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.27
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최근에 가장 많이 땅 값이 오른 곳을 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.언론보도를 인용하여 답변드리면, 동년 5월 기준으로 토지가격 변동률이 가장 높은 지역은 경기 성남시 수정구로 나타나있고 변동률이 가장 낮은 지역은 제주도 제주시입니다, 서울을 기준으로 범위를 한정하면 강남구 지가 변동률이 가장 높았습니다. 경기 성남시 수정구 지가지수는 102.4로 전월대비 0.52%상승하였고, 지난해 동기 대비 4.88%상승하였습니다. 이유는 최근 아파트 재건축, 재개발이 대규모로 많았으며, 개발호재로써 제2판교 테크노밸리, 산성역 자이 푸르지오등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.27
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최근 소상공인의 폐업체수가 90만개 이상이라는데 가장 많이 폐업한 업소와 이에 대한 정책당국의 지윈책은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세부적인 업종은 나와있지 않지만 서비스업이 21만7821명으로 가장 많고 다음으로는 음식점이 15만 8279명으로 조사된 내용이 있습니다, 대부분 폐업상위 업종은 국내 내수소비와 관련된 업종이 직접적으로 타격이 컸습니다. 사실 이러한 상황에서 정부가 할수 있는 지원책은 소상공인 저금리 대출이나 폐업후 일을 할수 있는 일자리 창출, 재취업 교육 정도를 지원하고 있습니다. 개인사업체에 대해 폐업을 막고자 국가재정을 직접적으로 투입하는 것은 형평성이나 국민 인식에도 문제가 될수 있기에 정책적으로 운영하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.07.27
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부동산관련 궁금한게있어 문의드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 거래금액에 정해진 한도요율을 곱하여 산출하게 됩니다. 산출된 금액에 대해서 중개의뢰인과 중개사간 협의로 정하게됩니다. 중개요율은 크게 주택과 비주택으로 구분하면 비주택의 경우 0.9%동일요율이 적용됩니다. 주택의 경우는 매매와 임대차(전세월세포함)에 따라 , 거래금엑에 따라 요율적용이 다르며, 보통 0.3%~0.6% 까지 적용됩니다. 거래금액의 경우 계약상 금액이 되고 전세나 매매의 경우 거래금액은 매매가격, 전세보증금이 되나 월세의 경우는 보증금와 월세에 대한 환산보증금이 거래금액이 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.25
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빌라,다세대,다가구,연립주택의 차이 제가 맞게 알고 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축법상 다가구 - 3층이하 바닥면적 합계 660제곱 이하, 19세대 이하, 등기부상 건물전체를 하나의 등기부를 사용,다세대 - 4층이하 바닥면적 합계 660제곱 이하의 공동주택 , 각 호수별 등기부가 존재연립주택 - 4층이하 바닥면적 합계 660제곱 초과하는 공동주택빌라는 4층짜리 연립주택이나 다세대를 모두 빌라라고 합니다.
경제 / 부동산
24.07.25
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청약 분양권을 절반의 지분만 팔수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양권을 단독명의에서 공동명의로 바꾸는 것으로 보이며, 이런 경우는 시기에 따라 차이는 있겠지만 분양사를 통해 일정기간에 바꿀수 있는 기간이 있을수 있으니 분양회사에 한번 문의를 해보셔야 할듯 보입니다. 일반적으로 단독명의를 공동명의로 하는 것은 지분에 대한 매매나 증여로 볼수 있습니다. 매매도 할 경우 단기매매에 따른 양도소득세가 있겠지만 질문에서 프리미엄이 없어 양도차익이 없는 경우 부과될 세금은 없을수 있습니다. 일단 과정이나 방법에 대해서는 분양사에 문의가 필요하고 가능하다면 정식적으로 매매계약서등을 작성하여 일반적인 매매방식으로 이전하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.07.25
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전세에 묶여있는 상황에서 월세계약시 확정일자?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 이전 전세주택에 대한 확정일자는 따로 받아두시기 바랍니다, 당연히 전세주택에 대한 확정일자를 받으셔야 합니다. 현재 월세집에 확정일자를 받았더라도 사실상의 아무런 법적 효력은 발생되지 않습니다, 쉽게 전입신고를 하여 대항력을 확보하지 못하면 확정일자를 부여 받았더라도 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 즉 현재 월세주택에서는 대항력, 우선변제권 모두 없는 상태입니다. 확정일자를 다시부여받는 다는것은 아마도 재계약시 보증금의 인상이 있었을 것이고 인상된 차엑에 대해서는 재부여시 우선변제권이 부여됩니다. 만약 해당기간 중간에 다른 물권이 설정되었다면 우선변제권 순위는 밀리게 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.25
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금투세 폐지 시에 어떤 부분이 장점 및 단점인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 없던 제도가 시행되었을 때 장단점을 말하는게 일반적이지 현재도 시행되지 않는 부분을 기존대로 시행없이 유지될 경우 장딘점을 말하기는 어렵습니다. 말그대로 금투세가 적용되지 않는 현재와 크게 달라지지 않을것으로 보입니다. 다만 내년부터 계획대로 금투세가 시행되었을 때 단점은 불안정하고 신뢰가 없는 한국주식에 투자하는 개미들의 이탈이 불가피하며 그에 따라 주식시장에 폭락등의 문제가 발생될수 있고 이는 곧 기업에게는 투자를 통한 자금조달이 어려워질수 있습니다 대표적으로 대만이 금투세와 동일한 제도를 시행하고 주식시장이 30~40% 폭락하여 제도를 폐지한 사례가 있습니다. 장점으로는 미국과 같이 투자수익에 대한 공정한 세금부과라는 점이지만 전체적으로 우리나라를 기준으로 판단하면 장점보다는 단점이 매우 큰 제도입니다
경제 / 부동산
24.07.25
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