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계약갱신청구권 관하여 질문 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이후에 첫갱신시 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 다음 재계약시 사용이 가능합니다. 질문에서 2022년도에 서로간 아무런의사통보없이 계약이 연장되어 묵시적갱신이 성립되었다면 24년 재계약시에는 만기 6~2개월전 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하실수 있고 이럴 경우 5%이내 인상만 가능합니다,
경제 / 부동산
24.07.07
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지능형 도시 시스템이 발전하면 도시 거주자의 삶은 어떻게 향상 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지능형 도시시스템 발전도 결국은 해당 지역에 거주하는 시민들의 생활편의 및 주거편의을 높여 삶의 질 향상에 그 목적이 있습니다 , 그만큼 현재와 비교해서 많은 부분이 달라질수 있습니다. 대표적인게 지능형 도시 교통시스템으로써 대중교통의 혁신과 개인차량을 이용할 경우 교통순환을 원할하게 하여 교통정체를 줄이고 운전자의 스트레스를 낮추는 기능을 한다는 점이고, 지금도 일부 사용하고 있지만 스마트폰등과 연동하여 외부에서 모든 주택내 가전제품, 시설등의 컨트롤을 통한 최적화된 환경을 유지시켜주는 점, 개인 안전을 위한 보안 시스템이 더 세부적이고 구체화되어 적용됨으로써 범죄예방 및 안전한 사회활동이 가능해 질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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소유권이전등기일? 전매제한? 등등
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) 소유권이전등기는 말그대로 신축아파트의 등기부가 개설되고, 건설사의 보존등기 이후 본인명의로 등기가 이전되는 것을 말합니다. 원칙상 청약 당첨된 이후 분양권을 확보하게 되고 이때는 수분양자라는 지위를 가지게 되고, 실제 건물이 건설되고 등기부가 나오면 실제 모든 소유권에 대한 과정이 끝나게 됩니다. 과정상 주택보유를 인정하는 단계는 분양권당첨일부터입니다,질문2) 경우에 따라 다릅니다. 보통은 전매기간이라는게 당첨일부터 ~ 소유권이전등기완료일까지의 기간을 말하고 해당 기간에 전매제한이 있을 경우 그 기간만큼 제한이 되게 됩니다. 전매제한 3년 이내까지는 질문처럼 소유권 이전등완료일이후부터 전매제한이 해제된다고 보시면 되고, 그에 따라 임대차든 매매든 자유롭게 하실수 있습니다. 단, 전매제한 5년의 경우는 보통 소유권이전등기완료일 +2년이 추가로 적용되기에 이때는 등기완료일부터 2년동안 전매를 하실수 없습니다. 질문3) 전매기간은 말그대로 실제 건물이 생기기전과 소유권이전등기완료전까지 입니다. 즉 전매제한이 없다면 분양권 매매만 가능한 것이고, 전매제한이 있다면 권리에 대한 매매를 제한하는 것입니다, 그리고 소유권이전등기완료이후에는 사라지기 떄문에 실거주의무처럼 입주 후 무조건적인 거주를 강제하는 것과는 약간의 차이가 있습니다. 그러므로 전매제한만 있고 실거주 의무가 없다면 매매는 안되고 임대차는 가능한것이고, 반대로 전매제한이 없고 실거주의무가 있다면 임대차, 매매모두가 불가하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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월세 전세 어떤게 더 좋은 건가요?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 상황에 따라 차이는 있겠지만 일반적으로 월세보다는 전세가 월주거비용 부담이 적기 떄문에 유리한 임대차방식이긴 합니다. 다만 최근처럼 전세보증금에 대한 미반환 사고등이 늘어나는 점은 월세에 비해 리스크로 볼수 있습니다. 전세의 경우도 전세보증금에 대한 대출이 있을 경우 월세와 다르지 않게 월 이자비용을 부담하기 떄문에 월세와 크게 다르지 않다고 하나, 실제 월세의 부담과 전세대출이자의 부담을 비교하여 본다면 동일금액 대비 전세대출 이자부담이 실제 지출되는 주거비용은 낮습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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전세라는 제도는 왜 우리나라밖에 없는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도라는게 누군가 이에 대한 규정을 만들어 시장에 적용시킨게 아닌, 사인간의 계약관계에서 자연스럽게 발생된 계약방식이 그 장점으로 인해 조금씩 시장에 맞게 변형되고 규정등이 추가되면서 지금까지 이어져온 하나의 제도라고 보실수 있습니다, 우리나라의 경우 산업화가 과속화되던 시기에 서울,수도권에 인구집중되는 도시화가 진행되면서 주택부족현상이 발생하게 되었고, 그에 따라 월세가 급격히 상승하면서 서민들의 월주거비용이 크게 상승하게 되었습니다. 이러한 과정에서 임차인은 월주거비용 부담이 없고 임대인 입장에서는 더 많은 주택을 구매할 경우 필요한 큰 자금을 이를 통해 조달할수 있다는 필요가 맞아 전세제도가 늘어나며 고착화된 것으로 볼수 있습니다 .다른 국가의 경우는 사실 리스의 개념이 여러분야에서 인식되어 있는 상태이고, 그에따라 주택임대차 역시도 리스의 개념의월세제도가 자리잡게 된것이며, 전세와 같은 제도 자체가 문제가 많기 떄문에 사용하지 않는것이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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매매시세와 전세시세가 비슷하면 위험한 이유
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 것이 전세가율입니다. 만약 전세가율이 높을 경우 지금처럼 부동산 시장이 하락하면서 주택가격이 하락할경우 주택시세가 현 임차보증금 시세보다 낮아지게 되는 깡통전세가 발생할수 있습니다. 이럴 경우 임차인 퇴거시에 임대인의 자금이 없는 경우, 주택을 매매로 처분해도 해당 자금으로 보증금 반환을 할수 없기에 전세보증금 미반환사고가 발생할수 있습니다. 또한 경매등이 넘어가더라도 시세가 이미 보증금보다 낮기 때문에 매각비용으로도 보증금 회수가 어려워지게 됩니다. 이는 곧 임차인의 피해로 이어질수 있기 떄문에 전세가율이 80%을 초과하는 목적물에 대해서는 임대차계약을 피하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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전세계약을 하는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약의 경우 임차인은 질문처럼 월 주거비용이 발생하지 않기 떄문에 이점이 있고, 임대인 입장에서는 해당 주택 임차를 통한 목돈을 받아 운영하므로써 그에 따른 수익을 얻을수 있습니다. 보통은 주택구매시 시세보다 낮은 금액을 투자하고 전세보증금을 바탕으로 주택의 소유권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 흔히 말해 갭투자등이 가능한 것이 전세보증금이 있기 때문입니다. 만약 전세보증금 만큼을 대출로 대체할경우 임대인에게도 월이자부담이 발생하게되고, 다른 연계대출한도에도 영향이 받지 않기 때문에 유리한 이점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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주택, 아파트 한달 월세살이도 있을까요,?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 보증금에 유무를 떠나 한달 계약이 가능한 매물자체가 거의 없습니다. 물론 임대인과 협의를 통해 계약을 진행할수는 있지만 실제 계약조건에 대해서는 당사자간 정하는 부분으로 답변을 드리기는 어렵습니다. 다만 보증금의 목적상 시설물에 대한 보증으로써 역할도 하기 때문에 무보증금은 거의 없을듯보이나, 보증금 금액은 높지 않을것으로 생각되어 집니다. 질문과 같이 한달 단기계약시 임시거처의 경우 숙박시설이나 별도 에어비앤드등의 기간계약을 통하시는 게 목적물을 찾아보시는게 무보증금으로써 계약을 하실수 있는 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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세대원 없는 세대주도 주대담보대출 시 세대원 동의가 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출에 있어서 주택 명의자가 아닌 단순세대를 구성하고 있는 다른 세대원의 동의는 대출신청시에 필요한 사항이 아닙니다. 또한 주택담보대출 신청은 본인 명의 주택에 대해서만 신청을 하면 될 뿐이지, 다른 이의 동의나 다른 기관등에 동의 역시 필요하지 않고 은행심사를 통해 가능여부와 한도등이 정해지는 것입니다. 다만 공동명의인 주택일 경우 주택담보대출시 다른 공유자의 동의와 서류제출이 필요할수 있습니다,
경제 / 부동산
24.07.07
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자영업자의 권리금의 원리.. 권리금의 정의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 사실상개념적 정의는 있지만 구체적인 산정방식이 정해져 있는 것은 아니기에 지역이나 업종, 상권에 따라 크게 차이가 생기게 됩니다. 이러한 권리금은 크게 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 있는데, 시설권리금이나 영업권리금은 설치되어 있는 시설이나 매출통계등을 통한 산술적인 도출이 가능한 계산방식이 있지만, 바닥권리금은 사실상 인도하는 세입자가 시세나 본인이 지급한 권리금에 플러스를 해서 정해지는 것이기에 정확한 산정식이 있다고 보기는 어렵습니다. 그렇기에 이 세가지가 합쳐진 권리금 역시 그 기준이 명확하다 보기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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