전문가 프로필

답변 내역

매매가가 전세가보다 싸지게되면 전세금에 대해서 위험도 생길 수가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는게 전세사기에서 가장 많이 나오는 깡통주택입니다. 깡통주택은 매매가가 현 임차보증금보다 낮아진 주택으로 간단하게 해당 주택을 팔아도 현 보증금 반환이 어려운 경우를 말합니다,이게 왜 위험하냐, 일단 보증보험가입이 안됩니다. 주택평가가액보다 전세보증금이 높이기에 보증보험이 되지 않고 임차인이 마지막에 할수 있는 주택에 대한 경매신청을 한다고 해도 낙찰금으로 보증금전액을 배당받을 가능성은 없기 떄문입니다. 이유는 경매의 목적은 시세보다 저렴하게 주택을 구매하는 것인데, 시세보다 높게 낙찰을 받을 입찰자는 없을 것이기 때문입니다. 그리고 더 현실적으로 선순위 임차권이 인수가 되는 상황에서는 아무런 메리트가 없기에 경매를 해도 유찰될 가능성이 높아 사실상 임차인의 보증금 반환가능성은 시세가 다시 오르지 않는 이상, 혹은 임대인이 갑자가 자금이 생기지 않는 이상 반환가능성은 없습니다,
경제 / 부동산
25.11.29
0
0

생애첫 주담대 부모님 시골집 전입신고 세대주 분리
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님이 만30세가 넘으셨기에 부모님과 다른 주소지에 전입이 되시면 그 자체로 세대분리가 되기 때문에 일반적으로 유주택자 부모님 주택소유여부는 관계가 없이지는 게 맞습니다. 다만 생애최초 주택담보대출이라도 취급하는 상품과 금융기관에 따라 조건에 차이가 있을수 있고 실제 사례에서도 나와있는 자료나 경험담이 모두 달라 매우 혼란스러운 부분이 있는게 사실이고 그에 따라 세대를 분리하여 단독세대주로써 신청을 하시는게 가장 확실한 방법이 될수 있고 정확하게는 신청은행을 통해 사전확인하는게 맞을듯 보입니다. 제가 알기로 이렇게 의견이 다양한 이뉴는 생애최초 보금자리론의 경우 예비세대주를 인정하고 있기에 현재 세대원지위라도 구입하는 주택에 등기완료와 동시에 세대주로 전환될 예정임을 증명할 경우 신청이 가능하기 때문으로 보이고 사실 이러한 부분은 예비신혼부부등을 위해 열어둔것으로 알고는 있습니다
경제 / 부동산
25.11.29
0
0

이사 후 2주 동안 바퀴 문제가 심각한데, 집주인/관리인이 아무 조치를 안 해줍니다. 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 바퀴벌레 출몰등에 따라 임대차 유지가 어려운 경우 계약해지가 가능하고 이러한 계약해지에 따른 손실 역시 임대인이 부담하는게 맞습니다. 다만 바퀴벌레의 출몰이 임대차를 유지하기 어려운 중대한 하자로 볼수 있느냐는 논쟁의 여지가 있으며, 보통은 임대인에게 방역요청을 하였음에도 임대인이 이를 하지 않거나, 방역을 진행하였음에도 계속해서 문제가 해소되지 않을 경우 이는 중대하자로써 계약해지 사유에 해당이 될수 있습니다. 질문처럼 단순 약을 치는 것은 방역으로보기 어렵기에 전문방역업체를 통한 방역을 임대인에게 요청하고 만약 임대인이 이를 질문처럼 임차인 부담이라거나 거절의사를 밝히게 된다면 계약해지통보 이때는 내용증명등을 발송하고 계약해지에 따른 손해배상(이사비, 중개보수비)등의 청구를 진행하실수 있습니다. 다만 대화가 안되는 임대인에게는 결국 법적 소송을 통해 진행하셔야 하기에 최종적으로 변호사등의 상담을 통해 민사소송으로 이어가셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.29
0
0

안녕하세요 집주인이 본인부담금 5프로를 관리비와 입주청소비를 주겠다고해요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당부분에 대한 지급의무는 없는게 맞고 보증금 전액을 반환하지 않을 경우 이또한 미반환에 해당되기 때문에 임차권 등기신청 및 퇴거후에는 지연이자등에 대한 청구가 가능할수 있습니다. 나아가 미반환으로 인해 발생하는 손실에 대해서는 손해배상등의 청구를 하실수 있으나, 보통 위와 같은 경우 대화자체가 어렵기 때문에 법적 소송등을 통해 진행하여야 할 경우가 대부분이라 실효성여부에 대해서는 질문자님이 판단을 하셔야 합니다. 그리고 신고,,하는 부분은 해당 부분이 불법행위로써 형법적 처벌이 아닌 만큼 신고처나 대상에 해당되기 어려운 부분으로 민사적으로 대처를 하실수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.29
0
0

전세보증보험이 잘 가입되어있는지는 어떻게 확인하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가입하신 보증보험사를 통해 확인하시면 될듯 보입니다. 해당 보증보험사 홈페이지이나 앱등을 다운받아 로그인후 계약정보를 검색하시거나, 별도의 고객센터 연락처등을 확인하여 직접 문의를 해보실수 있습니다. 은행을 통해 가입한 경우라도 은행은 실제 보증보험 관리를 하고 있지 않기에 계약내용에 대한 정확한 확인이 어려울수 있습니다,
경제 / 부동산
25.11.29
0
0

장원영이 최근 100억이 넘는 집을 전액 현금으로 구매했다는 뉴스를 보니 힘 빠지네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매하는 있어 일반적인 사람들은 은행대출을 통한 자금조달이 필요한 경우가 많습니다. 그리고 이러한 대출을 받더라도 일정수준의 자금을 가지고 있지 않다면 주택구매가 어렵기에 현실적으로 주택을 구매하고자 한다면 가장 우선하여일정수준까지의 자금을 모으셔야 합니다. 그뒤에 대출과 관련한 금리상황이나 정부가 제공하는 저금리공공대출등의 혜택, 청약에 대한 가능성등을 참고하여 최종 구매를 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.29
0
0

고교학점제 이론적 배경 알려주세요ㅠㅠㅠ
고교학점제는 말그대로 학생이 자신의 진로 및 적성에 따라 과목을 선택하고 정해진 총 학점을 채워 졸업하는 제도로써 이는 맞춤형교육을 통해 학생 스스로가 진로를 탐구할수 있도록 지원하는데 그목적이 있습니다. 아무래도 이전처럼 학생의 자율성보다는 정해진 수업스케줄에 따라 일반화된 교육을 받아 대학에 진학하는 부분을 개선하고 고등학생의 과목선택권 확대의 그 목적이 있어 보입니다,그리고 이미 연구,선도 학교, 직업계 고등학교에서는 시행하고 있었고, 2025년부터 모든 고등학교에 전면 시행되는 것으로 알고 있습니다. 참고로 고교학점제를 통해 졸업한 학생등의 만족도 높게 나타났다고 합니다. 다만 이러한 좋은 목적과 배경에도 실제 교육환경에서는 혼란이 불가피할수 있고, 현재 수능제도는 획일화된 교육과정을 바탕으로 하고 있기에 둘이 상충되는 단점이 있어 대입제도의 변경이 이루어지지 않는다면 결국 사교육을 막기위한조치가 사교육 강화로 이어질수 있다는 의견들도 있습니다. 참고로 고교학점제는 모든 과목에 40%이상의 성취도를 달성하고 총 192학점을 이수하면 졸업을 할수 있고, 기준 성취도 미달이 발생할 경우 보충 이수프로그램을 통해 졸업자체에는 문제가 없도록 할 계획이라고 하며, 학생이 과목을 선택 시간표를 구성하기에 대학교처럼 공강시간도 생길수 있으며, 해당 시간에는 학교내에 다른 시설등을 이용하는등 시간을 보내게 된다고 합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
0
0

재개발 빌라 투기과열지구 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역에서서 양도소득세 비과세는 1가구 1주택 2년이상보유에 2년이상 실거주가 포함되게 됩니다. 질문처럼 2년실거주를 하신뒤에 매도하실 경우 별다른 문제는 발생되지 않습니다. 다만 재개발의 경우 투기과열지구에서는 관리처분인가이후에는 조합원 승계가 되지 않기 때문에 실거주 2년동안에 관리처분인가전이라면 매매가능성이 높지만, 관리처분인가 이후에 이주가 시작되는 시점이라서 실거주가 어렵기에 사실상 개발이후에 매도를 하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.27
0
0

근저당 말소 조건 전세대출 다 막혔나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 제한되는 전세대출은 전반적으로 소유자 이전 조건부 전세대출이며, 선순위 근저당 말소조건부의 경우는 대출자체는 가능합니다. 다만 이러한 경우 계약서상 특약으로 잔금일에 말소조건등이 반드시 기재되어 있어야 하고, 규제이후에는 해당 근저당 말소조건부 전세대출 자체를 금융권별 제한하는곳도 있기 때문에 정확하게는 이용하고자하는 은행을 통해 사전확인이 필요합니다. 알기로는 우리, 신한은행등에서는 제한을 하는 것으로 알고 있고, 다른 은행들도 가능하더라도 심사강화등이 진행되고 있는 것으로 알고 있습니다. 버팀목의 경우도 연계은행별 확인은 필요할듯보입니다. 그리고 중개보수에 대한 청구권은 계약체결이 되는 시점에 발생하게 되며, 계약서작성시에 받는 중개사무소도 있고, 잔금시에 받는 중개사무소도 있습니다. 다만 중간에 계약이 해지되더라도 계약이 성사되었다면 해지와 관계없이 중개보수는 그대로 지급을 하셔야 하기에 중개보수 지급시점은 중개사에게 별도 문의를 하여 정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.27
0
0

아파트 전세 내놓으면 대출금 상환해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아까와 동일한 질문으로 보이는데, 일반적으로 세입자를 빠르게 구하시려면 기존 근저당 말소조건부로 세입자를 구하셔야 할수 있습니다. 만약 상환을 하지 않고 세입자를 구할 경우 전세보증금을 선순위 근저당을 고려하여 낮추셔야 하고, 이런 경우라도 후순위 임차권은 권리상 불안하기에 상환조건부 매물보다는 거래가능성이 낮을수 있습니다. 질문처럼 전세보증금 4억받으시려면 예상컨데 반드시 선순위 근저당 말소조건부가 될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
0
0