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집 을 구입을 할때 어느정도로 준비를 하고 구입을 하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 한 주택을 구매할때 대출을 풀로 받을수 있는 한도는 주택가격 대비 70%입니다. 쉽게 LTV70%가 한도인데, 생애최초의 경우는 80%까지 가능은 합니다. 문제는 개별 연소득과 부채에 따라 DSR,DTI가 제한되어 있기에 실제 대출한도는 위비율만큼 나오는 경우가 많지는 않습니다. 평균적으로 취득시 비용과 대출을 고려하면 주택가격의 60%정도가 대출로 자금조달이 가능하면, 나머지 40%정도는 현금을 보유하시거나 주담대 외 방법으로 자금을 조달할수 있어야 안정적인 취득과 유지가 가능하다 판단합니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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부동산 매매시 중개수수료는 몇%인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수는 매수자, 매도자 모두 본인을 중개한 중개사에게 지급을 하게 됩니다, 만약 한사람의 중개사가 매수,매도자 모두를 중개하였다면 이때는 매수,매도자 양측에 모두 중개보수를 받을수 있습니다. 보통은 매수자+중개인 / 매도자+중개인 이렇게 공동중개를 많이 하기 때문에 매수자는 본인 중개사에게만 , 매도자 역시 본인을 중개한 중개사에게만 각각 지급을 하시면 됩니다. 중개보수는 법으로써 상한요율이 정해져 있는데, 주택과 주택외, 주택에서도 매매냐 임대차냐에 따라 그리고 거래금액에 따라 다른 요율이 적용됩니다. 단순하게 말하면 주택외 부동산에 대해서는 거래금액의 0.9%. 주택의 경우라면 거래금액에 따라 0.3~0.7%까지 거래금액/거래유형에 따라 다르게 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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깡통주택 깡통전세라는 말이 나오는데 깡통이란 의미가 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통주택은 현재 임차인의 보증금보다 주택가격이 더 낮은 경우를 말합니다. 쉽게 말해 현 주택을 매도해도 매도자금으로 현 임차인의 보증금을 반환할수 없는 상태의 주택을 말합니다. 이러한 경우가 발생되는 가장 큰 이유는 높은 전세가율과 부동산 가격하락이 맞물리면서 발생하게 되는데, 보통 시세를 알기 위한 비교대상주택을 찾기 어려워 정확한 시세 확인이 어려운 빌라나 오피스텔등에서 주로 발생하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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상가투자를 공부할 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 기본적은 용어나 부동산에 대한 사항은 공부를 통해 가능할수 있지만 실제 투자에 대한 부분은 경험이나 노하우를 취득하기에는 쉽지 않습니다. 대부분 기본적인 사항에 대해서는 서적등을 통해 공부를 하면 되고, 경험에 대한 부분은 유튜브나 실제 투자경험담을 담은 서적을 통해 간접체험을 해보시면 됩니다. 보통의 상가투자는 질문처럼 월 임대수익을 목적으로 투자를 하게 되는데 가장큰 리스크는 공실에 대한 리스크일수 있습니다. 그만큼 해당 상가의 입지가 상권에 유리한지, 앞으로도 지속적으로 임대차가 가능한지를 우선적으로 판단하셔야 하는데 그러기 위해서는 본인이 가보지 못한 잘 모르는 지역내 상가를 투자하는 것보다는 본인이 오랜시간 거주하면서 잘 알고 있는 지역내에 투자를 하셔야 그만큼 리스크가 줄어드는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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재건축아파트의 경우 대환대출방법은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출의 경우 대환대출시 요건에 따라 증액도 가능은 합니다. 다만 개인별 LTV, DSR등의 제한은 동일하기 때문에 이전 대출이 풀대출이라면 추가적인 대출은 어려울수 있습니다. 그리고 등기가 없는 경우 원칙적으로 담보대출이 어렵지만 재건축등으로 아직 등기부가 없는 새로 지어진 아파트의 경우에는 후취담보로써 대출이 가능합니다. 물론 대출상품에 따라서 해당 후취담보로써 대출이 되지 않는 경우도 있으니 이는 상품에 따라 확인을 해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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전세 구할 때 매매가 얼마인지 보는 방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거래가도 전세실거래가 인지 매매 실거래가 인지 구분하여 보셔야합니다. 네이버 부동산의 경우 실거래가 창에서 매매. 전세. 월세가 구분되어 있으므로 이를 확인해 클릭하시면 그에 맞는 실거래가 확인이 가능합니다. 전세사기를 피하실려면 기본적으로 중개사를 통한 계약을 진행하시고, 권리관계상 선순위 임차권 지위가 가능한 매물, 그리고 보증보험 필수 가입과 전입신고, 확정일자를 꼭 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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국가지정 신도시라는 것은 어떤 이점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 개발하는 면적의 차이가 있고, 그 면적만큼 개발후 해당 개발지역에 거주할수 있는 세대수에 엄청난 차이가 있습니다. 즉, 한 지역이 신도시로 개발되면, 말그대로 새로운 정비기반시설과 중심지와 이동가능한 교통편이 만들어지고, 주택단지가 개발되면서 엄청난 인구유입이 되게 됩니다. 그렇게 되면 당연히 해당 인구를 수요층으로 하는 각종편의시설이 들어서게 되고, 버스노선이나 전철등이 지속적으로 커져나가게 됩니다. 이는 국가지정 신도시는 개발계획시부터 접근성을 고려하여 교통편, 학교 , 공원등의 모든 시설 설치를 함께 계획하여 진행하기 떄문에 전체개발이 완료되면 하나의 큰 도시가 형성된다고 보시면 되고, 그에 따라 부동산 가격도 이전과 비교할수 없을 만큼 상승하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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서울아파트 청약은 돈이 없어도 할수 있다는 말이 사실인가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다, 경우에 따라 차이는 있는데, 보통 청약을 통해 당첨이 되면 본계약을 체결하는데 이때 계약금으로 분양가의 10%정도를 지급하게 됩니다. 이게 질문에서 말하는 몇천만원이 쓰이는 부분으로 보시면 되고, 이후에 중도금의 경우 분양가의 60%을 6회차로 나누어 지급하는게 일반적인데, 보통 중도금 대출을 통하더라도 4회차까지는 대출을 통해 지급이 되지만 나머지 2회차는 본인 자금으로 투입을 하셔야 합니다. 이럴 경우 분양가격의 30%이상은 현금을 가지고 계셔야 하며, 입주시 전세세입자를 통해 잔금과 중도금 대출을처리할수도 있겠지만 해당 분양건이 실거주 요건이있거나, 혹은 세입자를 구하기 어려울 정도로 인기가 없는 경우라면 문제가 될수 있고, 잔금을 치루지 못하면 계약금및 위약금등이 손실이 크게 발생할수 있습니다. 즉, 질문처럼 할수 있는 경우가 있더라도 분양가의 30% (서울의 경우 평균분양가 10억)인 3억은 있으셔 합니다. 그리고 전세시세가 7억까지 나와야 하는데 이는 청약시점에 누구도 확답할수 없는 부분이므로 무턱대로 질문처럼 하는 것은 매우 위험한 투자로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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이주비 대출로 아파트 매매 대금으로 써도 됩니까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 구역, 조합, 시공사에 따라 이주비 대출 비율에 차이는 있는데, 평균적으로 권리가액의 40~60% 사이로 이주비대출이 가능하니다. 다만 이를 대출할때 은행에서 대출 자서를 하게 되는데, 이때 약정서를 작성하게 됩니다, 보통 해당 약정서 문구에 추가로 분양권, 주택 등을 매수하지 않는다는 내용이 포함되어 있을 수 있습니다. 즉, 해당 문구가 있다면 추가 주택을 구매할수 없다고 보시면되고, 만약 이를 위반할 경우 즉시 대출회수 및 3년간 주택담보대출 관련 금지등의 불이익을 당할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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공무윈인 경우 부동산관련 사업자는 허용 해주는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관점에 따른 차이는 있겠지만 개인 주택임대사업자는 사업자가 있어도 다른 직장처럼 관련업무를 하거나 노동을 제공하지는 않습니다. 말그대로 본인 소유주택을 임대차하면서 벌어들이는 임대소득에 대해 사업자로써 수익을 공개하고 그에 따른 세금을 부담하는 것이고 그 과정에서 정부정책에 따른 세금혜택을 받는 것입니다. 즉, 겸업이라고 보기는 어렵습니다. 반대로 공무원업무를 하면서 분양관련 업무를 진행하거나 중개사무소를 운영하는등의 경우는 이에 따른 업무활동을 하는 경우로써겸업이 제한될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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