답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도는 전세계에서 인도, 볼리비아정도가 있는데, 우리나라와 가장 유사하고 실제 이용빈도가 높은 나라는 볼리비아 정도입니다. 전세제도의 경우 정부가 지정하여 만든게 아니라 이전부터 우리나라 특성을 반영하여 사인간 임대차에서 발생된 거래방식입니다. 그리고 이러한 제도가 지금까지 이어져온 것은 질문과 다르게 단점보다는 서로간의 필요가 잘 맞는 이점이 더 강하였기 때문입니다. 사실 현재의 전세제도가 문제가 아니라, 주택가격하락을 겪으면서 그동안 가려졌던 무자본 갭투자등의 문제가 터지면서 이슈화되어서 이지, 원칙상 전세제도는 임차인과 임대인 모두에게 유리한 임대차방식입니다. 보통 전세의 경우 임차인 입장에서 매월내는 주거비용이 없습니다. 임대인 입장에서는 주택구매를 위한 자금조달시 목돈을 조달할수 있기 때문에 주택구매를 위한 투자등에 활용할수 있고 매월 이자비용이 발생하지 않는 장점이 있습니다. 이러한 부분은 70~80년대 도시화에 따른 서울,수도권 인구집중이 발생하면서 주거비용상승등이 크게 문제화되면서 임대인,임차인간 필요가 맞아 확장되었고, 그동안 주택가격이 우상향을 하게 되면서 더 높은 임차시세로 새로 임차인을 구해 기존 임대인보증금 반환해주면 되기 떄문에 지금과 같은 문제가 없습니다. 다만 가격이 너무 오르게 되면서 임차인은 전세대출을 통해 자금을 조달하여 매월 이자비용이 발생하게 되었고, 이는 전세제도의 장점이 점차 없어지면서 월세와 크게 차이를 느끼지 못하게 된점과 임대인은 주택가격 하락시기가 오면서 다른 임차인을 구해도 시세가 하락하였기에 기존임차인에 대한 반환을 하지 못하는 반환사고가 발생하게 되면서 점차 전세제도 자체의 인식을 나쁘게 한 이유가 가장 큽니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 구축과 신축을 단순비교하였을 때 구축의 장점도 있지만 구조상 장점은 크지 않습니다. 말로는 신축보다 서비스면적이 넓어 확장시 더 넓게 이용이 가능하다고 하는데 이 또한 몇 베이냐에 따라 차이가 커지는 부분이고, 구축이리도 각 아파트, 세대별 차이가 있기에 보편적인 장점으로 보기는 어렵습니다. 일반적인 구축의 장점은 신축보다 매매가가 저렴하고 가격변동성이 적은점, 이미 많은 거래와 거주환경이 오픈되어 있기에 아파트 관리상태나 문제점등을 파악한후 구매를 할수 있다는 부분이며, 실질적으로 실내공간인 전용면적에 경우 98년를 기준으로 이전, 이후 지어진 아파트는 측정방법이 변경됨에 따라 이후 지어진 아파트가 실제 동일전용면적 대비 더 크게 되어 단순 면적상 신축이 더 유리한 점이 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 큰 이유는 서울 그중에서 직장이 많이 몰려있는 강남권과 근접성이 뛰어난점입니다. 또한 교통인프라도 잘 갖추어져 있는 점도 이유가 될수 있습니다. 또한 교육환경이나 학군에 대한 부분도 잘 갖추어진 장점이 있으며, 최근 공공대출 활성화등에 따라 임대시장에서 매매시장으로 전환이 늘어나면서 경기도 중에서도 해당 지역내 수요가 늘어났고, 기존매물이 빠르게 감소하고 있고 가격을 높여 매매가 되므로써 가격상승이 이루어지면서 최근 1년 주택가격이 가장 많이 오른 지역이 과천일 정도로 가파른 상승세가 나타났습니다. 수요자들 사이에서는 준강남이라는 인식이 있을 정도로 경기도지만 서울권으로 보는 인식이 강한것도 이유로 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 주택인지 , 비주택인지를 기재안셔서 산출된 중개보수에는 차이가 있을수 있습니다. 보통 600 / 60이면 환산보증금은 6600만원(600만+(60x100))이 되고, 이에 중개보수요율 주택일 경우 0.4% / 비주택일 경우 0.9% 적용하게 됩니다. 주택이라면 6600 x 0.4 = 26만4천원이 되고, 비주택이라면 6600 x 0.9 = 59만 4천원이 나오게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자라도 규제지역이 아니라면 ltv70%로 동일한 제한이 적용됨니다만, 기존 주택에 대한 담보대출 여부와 전세대출 그외 부채등과 소득에 따른 dsr등이 적용될 경우 한도가 크게 낮아질수 있습니다. 문제는 최근 정부 대출규제로 인해 1금융권 은행권들 대부분 1주택자에 대한 추가주택담보대출을 거부하고 있기 때문에 현상태에서는 1금융권 내 대출이 어려울수 있고 금리가 높은 2금융권에서 추가담보대출을 알아보셔야 합니다. 반환조건으로 대출을 신청할수 있으나, 신청시점에 전세대출은 그대로 유지되고 있기 때문에 한도산정시 해당 보증금이 포함되어 dsr등을 계산하기에 한도가 낮아질 가능성이 높습니다. 보통은 상환을 조건으로 하기 때문에 계속 연장을 하기 어려울수 있고, 미상환시 새로운 주택에 대한 주담대가 문제될수 있습니다. 그리고 2주택자 된 상태에서 전세대출 연장은 1금융권에서 불가한 것으로 알기 떄문에 2금융권으로 대환대출을 진행하셔야 할수 있습니다. 물론 연장시점에 1주택 + 분양권으로 가지고 있는 상태라면 연장은 가능한것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비는 말그대로 주택 관리와 유지에 필요한 비용으로 실제 주거하는 사람이 부담하는 비용에 해당됩니다. 결론적으로 관리비 자체가 가치상승에 영향을 미치는 것이 아닌 주택거주에 따른 비용으로 볼수 있기에 임대인의 임대수익에 실질적으로 도움이 되거나 상승시키지는 않습니다. 다만 아파트처럼 매달 관리비가 항목별 부과되는 것과 다르게 다가구나 원룸처럼 월세와 포함하여 매달 일정 관리비를 징수하는 경우 임대차 보호법에 따른 월세 상승제한을 피하기위한 편법으로 이용되는 경우가 있기에 질문과 같은 질문이 나온듯 보입니다. 어찌됐던 임대인의 임대수익에는 관리비는 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시골 빈집에 대한 매물 정보는 여러 사이트를 통해 확인이 가능한데, 대표적으로 정부가 운영하는 사이트인 공가랑 홈페이지를 통해 확인하실수 있습니다. 해당 홈페이지에 빈집보기 파트에서 원하는 지역정보등을 입력하시면 해당지역내 빈집매물정보를 확인 가능합니다. 그외 실제 귀농을 위한 경우 각 지자체에서 운영하는 농촌 살아보기를 통해 매물정보를 확인하실수 있고 해당 사이트매물은 무상임대를 포함하고 있으므로 귀농귀촌 종합센테에서 지원하는 시골집 무상임대를 모집신청을 통해 이용하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근데 그 부동산 버플이 언제 터질지는 아무도 알수 없습니다. 더욱이 아예 터지지 않을수도 있습니다, 즉 이러한 기대를 가지고 주택구입시기를 늦추면 최악의 경우 현재보다 더 상승된 가격에 구매를 하셔야 할수 있습니다, 자가주택을 구입하는데 있어 불확실한 미래를 기준으로 시점을 판단하시면 안됩니다. 앞에서 말했든 항후 추세는 정확히 판단불가한 영역이고 실거주처럼 주거안정을 위한 목적의 구매라면 본인의 자금과 대출실행 및 유지에 대한 자금조달계획에 문제가 없는 시점에 구매를 진행하시는게 맞습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무상임대차로 입주하셔도 되고, 정상적인 임대차 계약을 통하고 입주하셔도 됩니다. 즉 질문자님 선택사항이고, 별도에 법적 제한은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 대출시 제출하는 소득자료는 근로원천징수영수증인데 해당 부분은 전년도를 기준으로 합니다. 또한 부부간 합산을 적용하므로 전년도 소득이 발생되었다면 대출시 요건에 포함될 가능성은 있습니다. 다만 소득산출의 경우 은행별로 차이가 조금 있기 때문에 신청할 은행에 직접문의를 하시는게 좋을듯 합니다. 그리고 특례대출 역시 면적제한이 있고 서울이 아닌 경우라도 85제곱이상은 대출신청이 어렵기에 40평에 대해서 특례대출신청은 어려워 보입니다 .