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미달난 미분양 아파트 계약 후 청약되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가합니다. 원칙적으로 본계약을 체결하면 분양권을 획득한 것으로 보고 이는 주택수에 포함되어 현재도 1주택자로 보셔야 합니다. 그러므로 특별공급 신청은 불가할것으로 판단됩니다. 중도금 대출은 시공사가 은행과 협의하여 제공하는 대출인 만큼 DSR은 적용되지 않지만 이 또한 금융권 대출이기 떄문에 신용도가 낮으면 승인 거절될수 있습니다, 1에서처럼 특별공급신청은 불가합니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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아파트 리모델링은 어떤 식으로 진행 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트 재건축, 리모델링 사업의 차이는 재건축은 모든 기존건물을 다 부수고, 새로 건물을 건축하는 개발이고, 리모데링은 아파트 뼈대를 남기고 철거 한뒤, 수평,수직 증축을 통해 건물을 새로 건축하는 방식입니다, 이러한 개발방식에는 우선 안전진단시 B,C등급을 받은 경우 리모델링만 가능하고, D.E등급을 받은 경우 재건축이 가능합니다. 리모델링의 경우는 수직증축에 현 건물 층수에 따라 최대3층까지만 더 가능하기 때문에 현 주민들 입장에서는 더 많은 신규분양자를 모집가능하고 이를 통해 건축비 부담을 줄일수 있는 재건축을 선호하는게 일반적이나, 빠른 개발사업을 원할 경우 리모델링을 선호하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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아파트 재건축 단지의 진행 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 아파트재건축이라도 시행방식에는 차이가 있기 떄문에 시행사가 어디로 할지는 각 사업별로 차이가 있을 수 있습니다. 일반적으로는 원주민들이 조합을 구성하여 시행사로써 재건축사업을 진행하는 경우가 많고, 경우에 따라 신속한 개발을 위해 신탁업체를 시행사로 선정하여 진행하는 경우도 있습니다. 재건축 과정은 조합일 경우 조합과 시공사, 조합원간 마찰 없이 진행이 되는 경우 5~7년사이면 되고, 신탁을 통해 진행할 경우 기간은 조합보다 짧아지나, 조합시행방식처럼 조합원들 의견 반영이 되지 않기 때문에 선호하지는 않습니다. 현재 원주민에게는 당연히 입주권이라는 입주권리가 부여되고, 일반분양비해 조합원 분양가로써 더 낮은 금액에 입주를 할수 있습니다. 그리고 착공전 이주를 해야 하는 시기에 이주비대출등을 낮은 이자로 조합등을 통해 받을수는 있는 장점이 있습니다, 그외 이사비용이나 이주비,이사비용등은 재개발이 아닌 재건축의 경우 없는 경우가 더 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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돈 값은후 차용증 추가로 다시 쓸수있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 주택자금 조달을 부모님에게 받은 것이 현금증여로 추정될수 있기 때문에 이러한 증여를 피하기위해서는 정상적인 차용거래로 보이기 위해 차용증 뿐아니라 별도 일정한 이자지급을 하시는게 맞습니다. 다만 무상금전소비대차라고 해도 연간이자금액 1000만원 미만의 경우는 인정이가능한 것으로 알고 있고, 적정이자율 8.5%을 대입하면 대략 원금이 1억이 조금 넘기 때문에 부모님에게 빌린 금액이 1억미만이거나 넘더다라도 해당 산출된 원금보다 낮다면 무상임대차라도 차용증만으로도 입증이 가능할수 있습니다. 이를 초과한 원금을 무이자로 사용하셨다면 이는 증여로 추정될수 있고, 그에 따라 증여세 부과대상이 될 가능성은 있습니다. 현재 다시 이자를 지급한 기록을 남기시거나 차용증을 다시 작성하시는 부분이 적용가능할지는 세무사등의 전문가 조언을 받아보셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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사회초년생 오피스텔 관리비가 궁금해요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 관리비에 포함된 항목에 대해서는 일반관리비로써 청구가 될 것으로 보이고, 별도 관리비로써 가스사용료등이 있을것으로 보입니다. 다만 공용관리비라고 해도 수도요금과 전기요금은 사용량에 따라 청구가 되는 것으로 보입니다. 즉, 중개사가 말하는 관리비는 평균적인 요금을 말하는 것이고, 공용관리비라도 전기, 수도는 사용량에 따라 부과되나, 공용관리비에 포함되어 함께 청구가 되는 것이고, 가스의 경우 별도 가스회사에서 별도 개별청구를 한다는의미로 보시면 될듯 합니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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에어컨설치비용아시는분요? 건물에 실외기 제거한 상태고 25~30대 정도 설치하려고 하는데 5층 짜리 건물입니다 견적 700이 적당할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개별 한대 설치의 경우라면 대략적인 견적 가늠이 가능할수 있지만, 건물 전체의 25대 이상의 에어컨 설치라면 견적을 받아보시는게 필요해 보입니다. 보통 에어컨 설치시에는 단순 설치비 뿐아니라, 배관이나 외부 실외기 고정을 위한 앵글가격등, 타공이 발생할 경우등 작업 추가에 따라 비용이 계속적으로 발생되기 때문에 가름이 어렵습니다, 다만 대량의 에어콘을 설치하는 만큼 비용적인 혜택등까지 고려하시어 두 세군데 이상의 업체에 견적을 의뢰하여 최적의 업체를 찾으시는게 더 효율적으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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아파트 2층이면 로열층 대비 얼마정도 싼가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 단순히 다른 요건이 동일하다는 전제하에 층별 가격차이 평균을 내기는 어렵습니다. 같은 아파트 같은 면적이라도 층수 외 방향이나 조망권등 개별특성이 적용되기 때문입니다. 대략적으로는 평균시세를 기준으로 로얄층등의 최고가는 110%, 저층 최저가는 89%정도로 나타난 수치가 있기 떄문에 질문의 예시처럼 10층 10억이 평균시세와 동일하다는 전제로 로얄층은 대략 11억~ 저층등의 최저가격은 8.9억 수준으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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아파트를 조금 지으면 집값이 오르나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 시장경제에서는 수요와 공급에 의해 가격이 결정되게 됩니다. 그에 따라 수요가 동일한 조건하에서 공급이 줄어들게 되면 가격은 상승하게 되므로, 질문에서처럼 주택의 공급이 줄어들 경우 가격은 상승하게 됩니다. 다만 주택의 특성상 공급에 기간이 소요되기 떄문에 당장의 수요를 줄인다고 해도 이전 공급예정물량등이 공급되기에 현시점에서 가격의 변화는 나타나지 않지만, 현 공급중단의 효과는 점차 시장에 적용되기 때문에 어느시점에 되서는 가격상승으로 나타날수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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재건축 조합이 설립되고 나서 재건축이 진행되기까지 보통 얼마가 걸리나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기간에 대해서는 정확히 판단할수 없습니다, 이유는 사업별로 조합원들간의 협의가 빠르고 각 승인절차에 문제 없이 빠르게 진행될수도 있지만, 관리처분인가전 분담금이나 동호수배치등 문제나 사업과정상 시공사와의 마찰이 있을 경우 최초계획보다 더 지연되거나 할수 있기 떄문입니다. 보통은 조합설립 이후부터 완공까지는 대략 5년정도면 가능은 하나, 앞에서 말했듯 정확하게는 판단이 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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땅부지에 관련해서 공유지와 합유지라는 단어가 있던데 둘의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공유지는 가장 일반적인 공동지분소유로써 각 지분에 대한 권리가 있고, 해당 지분에 대해서는 임의대로 매매가 가능합니다. 다만 임대차등 사용수익등에 대해서는 과지분권자가 아닌 경우 다른 공유자의 동의가 필요합니다. 합유는 수인이 조합체로써 물건을 소유하는 형태인데, 합유자간 단체적 구속력이 강한여 본인 지분에 대해 자유로운 처분이 불가하다는 점이 공유와 가장 큰 차이로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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