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아파트 로얄층은 몇층이라고 생각하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예전 20층이하 아파트들에서 로얄층은 전체층의 2/3정도 층을 말했습니다. 고층의 단점과 저층의 단점을 피할수 있는 층으로 대략 8층~11층사이이 이에 해당되었습니다 .최근에는 아파트가 고층화되고 조망권에 대한 소비자의 선호도가 높아지면서 이전과 다르게 최고층을 로얄층으로 보는 경향이 높고, 대표적으로 팬트하우스가 최고층에 위치하는 것도 이와 같은 이유로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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아파트매매시 매매가말고 생각해야되는부분은??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 두가지가 가장 일반적인 비용입니다. 취득세의 경우 보통 주택의 경우 1~3%, 거기에 지방교육세나 농어촌 특별세등이 부과될수 있고 등기를 위한 등록세등이 추가적으로 발생하게 됩니다. 그리고 중개수수료와 법무사대리비용등이 추가적으로 발생하게 됩니다. 그외 이사비용이나 기타 인테리어등 선택적인 부분에 따른 비용이 추가적으로 발생할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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재건축 아파트 이전고시이후 보존등기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 보존등기가 되었다는건 등기부가 개설되었다는 의미이기 때문에 등기는 이미 나왔다고 보시면 됩니다. 여기에 각 수분양자 명의로 이전등기를 진행하는 과정만 남아있다고 보시면 됩니다, 보통 보존등기가 끝나면 집단등기를 통해 각 소유자에게 이전등기를 하게 되므로 해당 시기를 거치면 제3자도 인터넷등기소등을 통해 등기부열람이 가능해질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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부실채권 경매가 뭔지 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다부실채권은 흔히 말해서 채무자가 원리금을 제때 상환하지 못해서 연채된 상태의 채권을 말합니다. 부동산에서는 채무자에 대해 담보로써 근저당,저당권등 담보물권을 설정하게 되는데 채권매입을 통해 이와같은 물권의 권리도 인수하게 됩니다. 이럴 경우 부동산 경매가 진행되면, 순위에 따른 배당을 통해서 자금을 회수할수 있다고 보시면 됩니다, 다만 일반적인 부동산경매와 NPL과는 차이가 있습니다. 부동산 경매를 통해 부동산의 권리를 얻는 것이라면, 부실채권(NPL) 매입은 경매가 아닌 유동화전문 회사를 통해 매입이 가능하고 경매를 통해 회수를 하거나 다른 전문업체에게 매각하여 자금을 회수하는 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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서울 부동산 경기는 살아나고 있던데 지방은 언제 따라 갈까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울 , 수도권 주택가격상승은 아파트에 한정된 부분이기 떄문에 전반적인 부동산 시장 회복으로는 보기 어렵습니다. 그에 따라 지방주택가격 회복까지 이어질 가능성은 높지 않아보입니다. 질문에서처럼 수도권과 지방 주택 모두 가격이 다시 회복하는 회복기는 일단 금리가 내려가기 시작하고 각종 위험요소등이 점차 사라지게 될 경우 기대가 가능하고, 현재 상황으로는 개선된 부분이 없기 떄문에 지방주택가격 상승을 기대하기는 어렵다는게 개인적 판단입니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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보존등기 이후 등기가 배부되나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기순서상 건설사 앞으로의 보존등기가 된 이후에 각 수분양자들에게 이전등기가 되게 됩니다. 물론 조합원으로써 입주권을 얻은 경우에는 조합원 명의로 바로 보존등기가 되게 됩니다. 즉, 분양을 통해 입주하는 수분양자들은 보존등기후 개별등기를 하게 됩니다, 등기신청시에는 비용이 발생하며, 해당시기에 취득세를 납부하게 되고, 국민주택채권 매입과 등기 비용, 등록세등을 부담하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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부부간에 아파트 공동명의를 하려면 증여를 해야되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의변경이라는게 결국 등기를 위한 등기원인이 있어야 합니다. 그에 따라 증여든 유상거래든 방식을 통해 공유지분으로써 명의변경이 가능합니다. 증여를 하는 경우라면 증여세 부담이 있을 수 있고, 매매의 방식이라면 정상적인 계약서작성과 자금의 조달, 이체기록등을 남기셔야 하고, 매도금액과 취득가액에 따라 양도소득세 납부 부담이 있을수 있습니다, 그렇기에 공동명의를 원하는 두 당사자간 관계나 세금부담등을 잘 따져 결정하셔야 합니다 , 보통 부부관계라면 법적으로 6억까지 증여비과세가 되기 때문에 부부관계에서는 증여를 통한 명의변경이 유리하고, 직계존비속관계라면 증여비과세가 5000만원까지이므로 매매와 증여 두 가지 방식을 잘 비교해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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등기부등본 맨 아래에 공유자라고 적혀있는게 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 원칙상 공유지분자 전부 임대인으로 볼수 있기에 계약시에 세사람의 서명 및 날인이 필요합니다. 보통 공유지분의 경우 과지분권자가 있다면 해당 소유자와 계약을 체결하면 문제가 되지 않지만, 질문처럼 모두 지분의 3분의1을 소유하고 있다면 임대차계약을 진행하는 경우 세사람의 동의가 필요합니다. 물론 공유자중 대표가 임대차를 진행할수도 있고, 계약서는 각각이 아닌 하나로써 작성하되, 해당 서류 서명 및 날인에는 등기부상 소유권자인 세 공유자 모두의 서명 및 날인이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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등기가 나온이후 집값이 어느정도 정해지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에도 봤던 질문같은데 시세형성과정에서 등기부 존재 여부는 중요하지 않습니다. 실제 등기가 없더라도 분양권 전매와 같이 권리에 대한 거래도 가능하기 떄문에 개발중인 아파트 혹은 건축중인 아파트라고 해도 등기여부와 관계없이 개인간 거래를 통해 실거래가가 존재하고 그 가격을 시세로 보는게 일반적입니다. 쉽게 재건축과정이라면 실제 주택을 철거하여 거래대상이 없는 시기는 관리처분인가 이후 착공~완공 시기인데, 해당 기간에는 입주권 ,분양권 거래를 통해 시세를 형성(프리미엄 , 일명P)하고 있고 완공된 이후에 등기부가 없더라도 실제 매매계약은 진행할수 있기에 등기부가 없더라도 시세는 늘 형성되어 있다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.24
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반전세는 어떤 유형이고 어떻게 진행이 되는건지 전반적으로 궁금합니다!!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반전세도 원칙상 월세입니다. 다만 월세보다는 높은 보증금과 낮은 월세라는 차이가 있습니다. 본래 반전세는 전세세입자가 재계약시 전세보증금 인상차액만큼을 월세로 전환하여 거주하는 경우를 반전세라고 하였는데 , 최근에는 일반 월세보다 높은 억대 보증금을 내고 월 100만원이하 낮은 월세를 부담하는 경우 반전세로 말하는 경우가 많습니다,
경제 / 부동산
24.06.24
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