답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 투자대상에 대해서 투자를 진행하는지에 따라 필요자본은 달라질수 있습니다. 질문처럼 몇천만원으로도 부동산투자는 가능한데, 방법상 전세보증금을 낀 매매 즉 갭투자, 또는 은행레버리지를 통해 가능할수 있습니다. 그외 경매의 경우도 입찰보증금정도의 금액으로 레버리지를 통해 충분히 투자를 하실수 있습니다, 다만 레버리지에 따른 비용지출등을 모두 고려하여야 하기에 사전에 정확한 수익구조 계산과 구축이 필요할수는 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대치동과 인접성을 고려하고 주변 지대보다 임대차등의 비용이 낮은곳은 그 유명한 은마아파트가 될둣 보입니다. 주택가격은 높지만, 오랜된 아파트 특성성 임대차비용은 주변보다 훨씬 저렴하고, 대치동 학원가등과 인접하기 떄문에 교육상 목적으로 임대차를 하는 분들도 꽤 많은 편으로 알고 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뉴스테이 분양은 기업형 임대사업자 일반분양물량 모두를 사서 임대를 하고 수익얻는 구조로 8년이 지나면 일반분양으로 전환할수 있는것을 말합니다. 이러한 사업운영의 장점은 임대사업자는 재개발조합과 평당 매입가를 확정한뒤 시장 분윙기와 관계없이 계약가격에 매입을 하기 떄문에 부동산 시장이 하락하거나 불확실성이 커질때 조합이 안정적으로 사업을 진행하는데 유리한 방식일수 있습니다. 일반분양은 우리가 일반적으로 알고 있는 청약을 통한 개인에게 분양하는 방식으로 분양시에 인기에 따라 미분양등의 위험성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두 지료의 목적상 차이로 인한 게 아닌가 싶습니다. 한국부동산원의 시세는 정부의 부동산정책 수립을 위한 참고자료로써 활용되기 위한 목적이고, KB시세의 경우는 주택담보대출을 해주기위한 기준가격으로 활용목적이기 때문에 은행에서도 이를 더 우선적용하는것으로 볼수 있습니다. 사실 신뢰의 문제라기 보다 목적상 가장 적합한 자료로써 보는게 아닌가 싶습니다. 또한 실제 조사대상 표본에서도 KB시세 표본수가 부동산원 시베보다 두 배정도 더 많기 때문에 적용이 유리하고 실거래가 중심의 부동산원시세와 다르게 실거재가 반영비중보다는 중개업소에서 입력한 금액을 토대로 조사원의 검수과정을 거쳐 시세를 확정하기 떄문에 더 확실한 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 미분양 아파트에 입주한다고 해서 재산상 손해가 발생된다고는 볼수 없습니다. 미분양의 경우 일반적으로 인기가 없기 때문에 수요가 적고 그에 따라 분양가보다 낮은 가격하락이 발생될수 있습니다만, 할인분양을 통해 입주하는 경우 이러한 부분을 상쇄하는것과 같기 때문에 실제 피해가 발생한다고 보기 어렵습니다. 물론 이후에 주탹가격의 변동은 다른 요인들에 따라 상승 또는 하락할 가능성은 모두 있기 떄문에 현시점100% 확답하기 어렵습니다, 그럼에도 정상가에 분양받은 기존 분양자들과의 마찰과 입주방해등의 문제는 실제 할인수분양자가 받을수 있는 현실적 단점이 될수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 상황도 결국은 만기 보증금 미반환으로 볼수 있습니다. 다만 반환 기간이 있는 만큼 임대인과 협의를 통해 대출연장에 따른 비용(기간이자+중도상환수수료)등의 지급을 요구하시는게 맞을듯 보입니다. 임대인이 거절할 경우 주택인도를 거부하시고 바로 임차권등기명령신청을 하겠다고 하셔야 하고, 예상컨데 이럴 경우 새 임차인의 전세대출시 문제가 될수 있다는 점과 이로인해 새임차인과 계약상 임대인의 의무위반에 따른 손해배상등 문제가 생길수 있다는 점 통지하시고,적극 협조를 요청하시면 될듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수시에 기존 근저당말소와 전세보증금 인수 또는 퇴거후 공실상태로의 특약을 작성하시고 이후 확인을 하면 되기 때문에 계약상 문제는 없지만, 매매가격을 받고도 두가지 모두 처리가 곤란한 상황이라는 점은 거래에 있어서 불안함이 있을수 있어 보입니다. 1처럼 특약을 넣으셔야합니다. 우선 기존 근저당 말소 특약은 반드시 들어가고, 임차인의 경우 인수여부에 따라 특약내용은 달라질듯 보입니다. 일반적으로 잔금시에 매도인이 상환하여 말소하게 됩니다. 만약 말소을 안하면 등기부상 권리가 그대로 남아있게 되어 권리상 위험이 생길수 있습니다. 그래서 근저당 말소특약을 넣게 됩니다. 공인중개사도 1~3번 내용을 설명해줄것으로 보입니다. 중개사의 경우는 잔금시에 근저당 말소여부와 임차인 비승계시 전세보증금반환여부등을 확인해주게 되는데 현 계약시점이라면 특약작성에 대해서만 중개사와 잘 협의하여 더 신중하게 작성하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세를 연으로 계산해서 365로 나누면 정확한 일할 월세가 나옵니다. 편의상 월세에서 바로 30을 나누는 경우도 있는데 임대인에 따라 30이냐 31일이냐 마찰이 있을수 있기에 처음에 방법대로 하시는게 낫습니다. 질문에서 월43만원이면 연516만원이고 일별 월세는 대력 14100~14200원정도로 볼수 있습니다. 그에 따라 해당 금액에 거주일수를 곱하시면 됩니다. 기간과 금액에 대한 문제는 합의를 해보셔야 알수 있으므로 답변을 드리기 어려우나, 합의가 잘 된다면 다 가능한 부분이고, 마지막에 말한 것처럼 임대인의 요구는 한달중 하루가 지나도 한달치 월세를 요구하는 만큼 이에 동의하시면 연장을 해주지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 우리나라 사람들은 부동산을 투자대상으로 보기 떄문에 늘 투자가 가능한 대상을 찾는 경향이 있습니다. 부동산의 경우 정부정책등에 따라 영향을 많이 받게 되는데, 지난 정부에서 부동산 규제를 강화하면서 주택투자시 세금에 대한 중과세등 투자여건이 좋지 않았던 시점이 있었습니다. 해당시기에 주택에 포함되지 않으면서 임대수익, 입지면에서 매우 유리한 지식산업센터가 등장하게 되면서 많은 투자자금이 몰리게 되었고 지식산업센터(지산) 붐이 일어나게 됩니다. 그에 따라 상업시설과 접근성이 좋고 역세권 입지가 가능한 지산이 매우 많이 공급되기 시작하였습니다. 현재는 그 인기가 많이 하락하였는데, 거기에 부동산시장 하락세와 내수불황에 따른 폐업률증가로 임차인 퇴거, 과잉공급까지 이어지면서 공실에 대한 리스크가 커지게 되었고, 그에 따라 가치도 많이 하락한 상태입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축과 동일합니다. 다만 선도사업지구 아파트에 해당되면 재건축시 가장 큰 걸림돌인 안전진단 면제와 각종 행정절차 통합에 따른 재건축 기간축소, 용적률완화등의 혜택을 받을수 있습니다. 이러한 모든게 사실상 재건축시 들어가는 비용과 시간을 줄여주게 되고 결과적으로 해당 단지내 재건축사업성을 높여주는 것이기 이에 선정되기 위해서 각 단지아파트별로 많은 노력을 하고 있습니다. 현실성은 당연히 있구요,