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항상까다로운깍두기

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매매시 등기부등본 근저당에 대해 궁금해요

전세(4억)낀 매물을 매수하려고 등기부등본을 열람해보니 매매가 6억에 나온 매물에 3.5억의 근저당이 잡혀있는걸 확인했습니다.

1.매물의 가격(6억)보다 전세임차인(4억)+근저당(3.5억)이 더 많은데 이경우 제가 매수하게 된다면 문제가 되는것이 있을까요??

2.제가 매수하게 된다면 따로 특약에 넣어야할게 있을까요??

3.매도인이 매도할때 근저당은 매도인에게 승계되는건가요??

4.제가 공인중개사에게 확인해야할게 있을까요??

감사합니다

5개의 답변이 있어요!

  • 유창효 공인중개사

    유창효 공인중개사

    대한 공인중개사

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    안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

    1. 매수시에 기존 근저당말소와 전세보증금 인수 또는 퇴거후 공실상태로의 특약을 작성하시고 이후 확인을 하면 되기 때문에 계약상 문제는 없지만, 매매가격을 받고도 두가지 모두 처리가 곤란한 상황이라는 점은 거래에 있어서 불안함이 있을수 있어 보입니다.

    2. 1처럼 특약을 넣으셔야합니다. 우선 기존 근저당 말소 특약은 반드시 들어가고, 임차인의 경우 인수여부에 따라 특약내용은 달라질듯 보입니다.

    3. 일반적으로 잔금시에 매도인이 상환하여 말소하게 됩니다. 만약 말소을 안하면 등기부상 권리가 그대로 남아있게 되어 권리상 위험이 생길수 있습니다. 그래서 근저당 말소특약을 넣게 됩니다.

    4. 공인중개사도 1~3번 내용을 설명해줄것으로 보입니다. 중개사의 경우는 잔금시에 근저당 말소여부와 임차인 비승계시 전세보증금반환여부등을 확인해주게 되는데 현 계약시점이라면 특약작성에 대해서만 중개사와 잘 협의하여 더 신중하게 작성하시면 될듯 보입니다.

  • 임형순 공인중개사

    임형순 공인중개사

    명작공인중개사

    ∙

    안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

    1.매물의 가격(6억)보다 전세임차인(4억)+근저당(3.5억)이 더 많은데 이경우 제가 매수하게 된다면 문제가 되는것이 있을까요?

    전세보증금은 승계하고 대출은 매도인이 상환 말소하는 방법으로 매매가능합니다.

    그런데 근저당설정의 실상환액이 2억원이상이라면 매도인이 별도의 금액을 준비하여야 하는 상황입니다

    2.제가 매수하게 된다면 따로 특약에 넣어야할게 있을까요??

    잔금과 동시에 또는 잔금전에 등기상 저당권 채무를 상환,말소하는 특약이 필요합니다.

    3.매도인이 매도할때 근저당은 매도인에게 승계되는건가요??

    승계되지 않습니다

    4.제가 공인중개사에게 확인해야할게 있을까요??

    계약금을 없거나 최소금액으로 하고 잔금시 지불과 대출상환이 동시에 안전하게 될 수 있도록 협의하고 필요시 법무사의 서비스를 받으세요

  • 최병옥 공인중개사

    최병옥 공인중개사

    프리랜서

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    안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

    매매대금 6억에 전세보증금 4억을 빼고 2억의 차액을 매도자에게 주면 매도자는 근저당 3.5억을 말소를 시켜야 합니다.

    그리고 나머지 전세보증금 4억은 세입자 계약이 완료가 될때 반환을 해야하는 권리를 인수 받게 됩니다.

    등기부등본상의 근저당이 채권최고액으로 계속 근저당을 갚았다면 실제 대출잔액이 더 적을 수 있으니 반드시 근저당말소조건으로 계약을 하셔야 하면 전세보증금 4억 또한 인수를 받아야 합니다.

    감사합니다.

  • 이상엽 공인중개사

    이상엽 공인중개사

    경주대학교/부동산학과

    ∙

    안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

    매매하려는 부동산에 전세임차인과 근저당이 설정되어 있는 경우 매매가보다 전세임차인의 보증금과 근저당이 더 많은 경우, 매매가 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 또 전세임차인이 보증금 반환을 요구할 경우, 매도인이 이를 반환하지 못하면 매수인이 대신 반환해야 할 수도 있습니다. 매매 계약을 체결할 때는 다음과 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 전세임차인의 보증금을 매매 대금에서 공제하고 나머지 금액만 지급한다. 전세임차인이 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있도록 조치를 취한다. 매도인이 매도할 때 근저당은 매도인에게 승계되지 않습니다. 매수인은 매매 대금을 지급한 후 근저당을 말소해야 합니다. 공인중개사에게 다음 사항을 확인해야 합니다.

    전세임차인의 보증금과 근저당의 상세한 내용, 전세임차인의 계약 기간과 계약 갱신 여부, 전세임차인이 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있는지 여부입니다. 위 사항을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

  • 한영현 공인중개사

    한영현 공인중개사

    수원공인중개사사무소

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    안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

    대부분 근저당이 잡혀 있으면 잔금지불과 함께 근저당 금액을 갚고 대출 없는 목적물을 인도하게 됩니다.

    계약 시 이 부분을 확인하시길 바랍니다.