답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 일정규모을 초과한 부동산을 거래할 때 구청장등 행정청의 허가를 받아야 하고, 허가 없이는 등기이전이 불가합니다, 이러한 거래허가등의 제한을 두는 이유는 개발예정지 또는 호재가 예상되는 지역에 대해서 부동산 투기에 따른 지가 상승등을 방지하기 위한 목적으로 지정하게 됩니다. 물론 해당 구역내 사인이 가지는 사유재산제도나 사적 자치 원칙이 부정된다는 의견이 많으나 ,이미 헌재에서도 해당 토지거래허가구역에 대한 합헌임을 인정하였기에 현재까지도 유지되고 있는 부동산 규제중 하나입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자에 대한 판단은 개인에 따라 차이가 있기 때문에 정확한 답변이 될수는 없습니다. 개인적 판단으로 서울과 그외 지역간 투자대상비교를 한다면 서울이 유리한게 일반적이나, 최근 광교,동탄의 경우 용인과 함께 반도체 클러스터로써 지가 상승이나 기대치가 높은 만큼 서울 강북과 비교해도 나쁘지 않다고 볼수 있습니다. 또한 서울 근접성도 매우 높아지고 있는점과 해당 지역내 인프라가 매우 좋아지고 있는 점등이 이유가 될수 있고 서울 강북의 경우는 경과년수가 30년이상된 아파트등이 있기 많기 때문에 재건축 호재에 대한 투자대상으로써는 경기남부지역에 비해 유리할수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 대항력과 우선변제권을 가지고도 전세사기를 당하는 이유는 여러가지가 있는데, 깡통전세가 대표적인데, 이는 부동산 시장이 하락하면서 주택시세가 전세보증금 보다 낮아져 해당 주택을 매도해도 전세보증금 회수가 어려운 경우가 있을수 있습니다 ,다른 경우로는 목적을 가진 사기로써 전세계약을 체결하고 잔금을 받은 뒤 보증금 반환능력이 없는 제3자 명의로 주택소유권을 넘기는 경우가 있을수 있습니다. 결국 임차인의 대항력과 우선변제권은 채권에 대한 강력한 권한만을 부여할 뿐 금전적인 100%보장을 해주는 것은 아닙니다. 현재 구조상 가장 안정적인 방법은 보증보험에 가입을 필수로 하시는게 위와 같은 경우에도 보증금 반환을 받을수 있는 가장 옮은 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뉴스에 나오는 대부분은 안좋은 케이스에 대해 집중보도를 하기 때문에 질문과 같은 귀농에 대한 부정적인 영향이 있는게 사실입니다만 모든 귀농에서 그렇지는 않습니다. 보통은 시골자체에 젊은 세대가 없기 때문에 오히려 이를 더 환영하고 도와주는 경우도 적지 않습니다. 문제는 이러한 텃세도 있지만 귀농을 결정한 귀농자 스스로 적응을 하지 못하고 나오는 경우가 더 많습니다, 즉, 단순하고 공기좋고 한적한 시골에서 농사를 지으면 편안한 삶을 생각하지만 실제 농사자체가 엄청난 육체노동과 집중도가 필요하고, 주변 편의시설이 도시보다 좋지 않기 때문에 스스로 이를 포기하는 경우가 많습니다. 결국에는 만족도는 본인이 귀농전에 농사운영에 대한 목표나 대상등 전체적인 계획을 잘 세우고 도전하는 경우가 아니라면 만족도가 낮아지게 되는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공법상 그린벨트의 해제권자는 30만제곱이하의 개발제한 구역해제는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장 또는 도시사가 결정할수 있고, 그 이상의 규모에 대해서는 국토교통부장관이 해제결정을 할수 있습니다. 다만 결정을 위해서는 법에 주어진 지정요건에 해소되었거나 하여야 합니다. 최근 정부에서는 이러한 그린벨트에 대한 특, 광, 도지사 해제결정권한 범위를 30만제곱에서 100만제곱미만으로 확대할수 있는 시행령 및 관련 지침 개정을 하려고 하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 사업의 경우도 잘되는 데가 있는 반면 잘 되지 않는 곳도 있습니다. 각자의 특성에 따라 손님들의 선호도가 틀린만큼 모두 동일하다고 볼수는 없습니다. 다만 최근에는 일반팬션보다는 캠핑형 팬션이나 애견팬션처럼 특색이 있고 파티룸처럼 특별한 행사를 위한 팬션이 잘 운영되는 게 일반적입니다. 전체적인 해외여행이 본격화되는 점과 국내관광시 바가지요금이나 볼거리 부족등으로인해 관광객이 점차 줄어드는 추세인 만큼 숙박업에 전체의 대한 사업성은 낮아지고 있는게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 두 계약간 목적물이 다르고 계약당사자도 다르기 때문에 중개사법상 동일중개로 볼수 없으므로 매매에 대한 중개보수와 임대차에 따른 중개보수 각각 지급하시는게 맞습니다. 2) 요건은 동일한 중개대상물과 동일한 당사자, 동일기회에 이루어진 매매계약과 임대차 계약일댸 가능합니다, 쉽게 현주택을 매매하면서 동시에 현주택에 그대로 임차인이 되어 거주를 하는 경우가 적용대상의 예시로 볼수 있습니다,질문은 매매계약은 질문자님과 매수자a의 한계약과 임대차로써 질문자님과 임대인b간 계약한건이며, 목적물도 매도부동산과 임대차할 부동산이 다르므로 동일계약자체가 성립될수 없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러개념들을 혼합하여 잘못 알고 계신듯 보입니다.주택 소유자와 해당 주택에 거주하면서 세대를 구성하는것과는 별개입니다. 즉 질문처럼 1주택자 부모님이 자녀명의 집에서 세대주로 전입해도 주택수는 그대로 1주택자이며, 해당주택 명의를 받는게 아닌 이상 아무런 관계가 없습니다, 그리고 증여세는 직계존비속간 5천만원까지 비과세이며 이를 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 질문에서 말하는 2억미만은 현금을 직계존비속간 차용하는 경우, 즉 무상금전소비대차에서 인정가능한 금액을 말하는 것으로 보이나 질문에서는 단순하게 무상임대차로써 진행하는 것을 말하는 것으로 보이므로 이는 재산을 증여하는것이 아니기에 증여세등이 문제될 여지가 없고, 주택가액이 얼마이든 문제가 되지 않습니다. 즉 자녀가 부모님에게 거주를 위해 무상임대차를 진행하는데에는 주택가액이나 증여세등과는 아무런 관계가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 진정 사기의 의도를 가지고 한 경우보다 주택가격하락에 따라 전세보증금 미반환 사고가 더 많습니다. 즉 같은 사기라도 후자의 경우는 최초 사기의도가 아니기에 전세사기로 포함하여 말하기에는 어려운 부분이 있습니다. 즉 범죄로 보긴 어려운 케이스가 더 많습니다. 이러한 상황은 기존까지는 주택가격이 계속 우상향으로 상승하였기에 무자본갭투자라도 결국 깡통전세로 전환될 가능성이 낮았기에 문제가 되지 않았지만 불과 1~2년내 부동산 경기침체에 따라 그동안의 위험요소가 한번에 터지면서 전세보증금 미반환 사고가 크게 터진 경향이 있습니다. 결국 정부도 세입자도 임대인도 예상치 못한 주택가격하락이 몰고온 이슈이기 떄문에 정부에서는 현시점부터 이러한 문제가 발생된 갭투자등에 대한 예방책과 이를 중개한 중개사들에 대한 의무강화등의 정책을 계속적으로 늘려나가고 있는중입니다. 그리고 전세사기 행위를 도왔거나 무책임하게 중개만을 한뒤 책임을 피하는 중개사에 대해서도 그에 따른 처벌도 강화하는 정책으로 변경되고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 임대차를 하는데 있어 발생하는 하자에 대해서는 그 원인에 임차인 과실이나 단순소모품이 아니라면 임대인이 부담하는게 맞습니다. 문제는 해당 하자의 원인이 불분명한 상황에서 질문의 두가지 경우 모두를 확정적으로 지급해야 한다 하지 않아도 된다라고 보기는 어렵습니다, 무엇보다 하자의 원인을 파악한 뒤에 그에 따라 대응을 하셔야 할 부분입니다. 그리고 임대인 동의 없이 임의대로 하자보수를 한 경우 비용에 대해서도 하자의 중요도 여부와 , 하자 원인등에 따라 비용분담은 달라질수 있으며 임대인 입장에서는 지급을 거절하는게 일반적이기때문에 비용회수를 위해 임차인이 법적 소송을 진행하고 입증의 책임도 있기때문에 사실상 불리할수 있어, 임차인은 아무런 통보도 없이 임의대로 수리후 청구하는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.