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아파트 대출금 있는 상태에서 전세 내 놓을 때.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 상환여부는 질문자님 선택에 따라 하시면 되는데 만약 상환조건부 전세가 아니라면 들어올 임차인이 없을수 있습니다. 이유는 시세가 6억인데 대출이 2억, 보증금이 4억이면 시세대비 전세가율은 100%이기에 단순하게 보면 보증금보호자체가 어려운 매물에 해당되기 때문입니다. 2) 1처럼 위조건이라면 당연히 가입이 불가하고 그에 따라 들어올 세입자를 구하기는 현실적으로 어렵다고 보시면 됩니다. 예를 들어 만약 비교매물의 전세시세가 4억이고 본인이 선순위 근저당을 유지히사려면 전세시세 -선순위근저당의 금액의 전세임차인을 구하셔야 합니다 쉽게 전세금 2억으로 내놓으셔야 그나마 계약가능성이 있고 보증보험 가입도 가능할 여지가 있습니다, 결국 4억의 임차인을 받아 선순위근저당을 말소하거나, 남겨두시려면 그만큼 전세보증금을 낮게 하셔야 합니다 그런데 둘다 결국 임대인이 가져가는 현금은 2억이라는 점은 차이가 없기에 대출이자를 고려하면 전세금 4억으로 임차인을 구하고 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 하시는게 기존대출이자부담이 없기에 유리합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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등기부등본 없는 신축 아파트 월세 어떤가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축으로써 아직등기부 개설이 되지 않은 매물에 대해서 임대차계약을 진행할때에는 기본적으로 분양계약서, 분양대금납부확인서등을 확인하셔야 합니다. 질문처럼 재개발구역내 조합원 주택의 경우는 소유자 확인을 위해 조합원공급계약서를 통해 현 계약당사자가 실제 소유자가 맞는지를 확인하셔야 하고, 조합사무실에 전화를 하여 해당 주택의 소유자가 맞는지등도 확인이 필요합니다. 그리고 현시점까지 중도금 대출액이 얼마가 있는지, 연체이력은 없는지 등을 확인하는게 필요하고 월세의 경우는 후순위 임차인이 될 가능성이 높기에 선순위 주담대가 실행될 가능성도 있기에 대출의 실행유무등을 문의하시는게 필요할수 있습니다. 이러한 부분들을 종합해서 중개사를 통해 특약등으로 기재를 해두시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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부동산 전월세 및 매매 공급이 부족한 이유와 구매하려는 입장에서 언제가 적기일지?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 특별법으로 보장하는 갱신청구권의 경우는 임대인이 무조건 지인을 살게하거나 하는 이유로 거절할수 없습니다. 실거주를 이유로 거부할때에는 명의자 또는 명의자의 직계존비속만 가능하기에 질문처럼 친인척들이 들어가는 조건으로 거부할수 없습니다. 그리고 전월세 시장의 물량이 줄어든 이유는 규제지역 확대등에 따라 갭투자나 구입자금대출이 제한됨면서 구축에 대한 공급이 줄어든 영향이 있습니다. 질문처럼 주거안정을 위해 최종적으로 자가주택을 구입하실 경우에는 그 구입시기 결정기준이 정책방향이나 시세방향보다는 자금에 대한 조달가능성, 구입자금에 대한 계획이 원하시는 주택을 구매할때 무리가 안되는 수준이라면 해당 시점에 구매를 하시는게 맞습니다. 특히 지금처럼 규제가 강화되었다 하더라도 무주택자나 생애최초구입자들의 혜택은 일정부분 유지가 되고 있기 떄문에 잘 알아보시고 자금조달계획을 세우신뒤 구입과 소득대비 원리금 부담이 심하지 않은 시점이라면 구매를 진행하시는게 가장 현명하다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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월세 중도해지에 대해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우 상대방동의가 필수이기 떄문에 정확한 상대방의 의사가 없다면 기간내 월세는 계속 내셔야 합니다. 결국은 약속된 계약을 중도해지하는 질문자님이 불리할수 밖에 없는 상황이므로 다시한번 임대인에게 중도해지동의를 요청하시는게 맞을듯보입니다. 만약 임대인이 기간내 끝까지 동의를 안하면 사실상의 보증금 반환이나 중도퇴거가 어렵고 월세 및 관리비도 계속 납부를 하셔야 합니다. 일단 협의를 계속 유도하되, 새로운 임차인을 계속구하시는게 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.27
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오피스텔 원룸사는데 5일정도 집 비울건데 보일러를
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 계절이라면 꺼두시고 가셔도 되나, 겨울철에는 추위로 인한 동파나 갑작스런 시동시에 보일러관 파열등이 될수 있기에 되도록 외출모드로 두시고 가시는게 안전할것으로 보입니다. 만약 주택을 비워둔 이후 동파에 따른 누수등이 발생하게 되면 임차인 과실에 따른 하자보수책임이 발생할수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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저 .. 무주택세대구성원 기준에 해당되는건가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 무주택세대구성원은 본인 뿐아니라 동일세대 세대원들도 주택을 보유하고 있지 않아야 합니다. 질문에서는 세대원인 부모님이 주택을 보유한 유주택자이기 때문에 원칙상 무주택세대구성원에 해당되지 않지만, 청약등에서는 특례에따라 주택을 보유한 부모님이 만60세이상 넘으셨을때 무주택자인 자녀에 대해서는 무주택세대구성원으로 인정이 가능합니다. 즉, 질문의 경우 질문자님은 청약시 무주택세대구성원 자격이 인장되고 그에 따라 생애최초 특별공급 청약도 가능하다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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월세재계약 문의드립니다. 자동연장이대해.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 조건변경이 없는 상황이라면 특별히 계약서 작성은 필요하지 않습니다. 다만 세입자가 전세대출, 보증보험 연장이 필요한경우 계약서 첨부가 필요하기 때문에 재작성이 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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전입신고를 언제해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고는 이사후 다른집에 대해서 하시면 현재주택에서는 자동으로 전출이 되게 됩니다. 그래서 일반적으로 이사후 바로 전입신고를 하는게 맞으나, 질문의 경우 12일 이사시에 보증금전액이 반환되지 않는다면 현 보증금 보호를 위해 다른 주택에 전입신고를 하시면 안되고, 만약 12일에 전액반환을 받고 퇴거를 하시는것이라면 이사후 바로 전입신고를 하시면 됩니다. 어떠한 경우도 현주택에 대해서 전출신고를 할 필요는 없으며, 보증금 전액의 반환여부에 따라 새로운 주택에 전입신고 시점은 달라지게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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전세계약 공인중개사 없이 계약했는데 대비방법
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현실적으로 보증보험 만큼 확실한 방법은 없습니다, 보통 보증보험 없이 전입신고를 통한 대항력과 확정일자 부여를 통한 우선변제권 확보가 안전하다고는 하나, 실제 자금의 반환을 위해서는 최종적으로 주택에 대한 경매까지 신청하여야 하고, 경매과정에서 주택시세나 권리관계, 낙찰가격등에 따라 배당으로써 전액을 받지 못할수도 있습니다. 그리고 전액받더라도 그때까지 걸리는 시간과 노력을 비교하면 보증보험이 훨씬 유리하기 때문입니다. 보증보험 없이 계약을 진행하고자 하는 경우라면 사실상 소액임차인 기준에 속하는 보증금수준으로써 최우선 변제금액 이내 보증금인 경우나 주택시세대비 훨씬 낮은 보증금(전세가율50%대)으로 계약을 체결하는 경우, 임대인이 경제사정이 객관적으로도 충분한 경우일떄 계약을 하시는게 그나마 안전하다고 할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.26
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베란다쪽 페인트 벗겨짐 결로일까요? 누수일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사진만 보고 정확한 사유를 알수는 없겠으나, 보통 누수라면 사진보다는더 넓은 부위로 그리고 하단부위뿐 아니라 위쪽부터 페인트가 떠있거나, 마루바닥등에 물기가 있어야하는게 일반적입니다. 개인적 판단으로는 결로나 습기등으로 인해 페인트가 뜨면서 벗겨진듯 보이며, 누수로는 보이지 않습니다. 다만, 질문자님이 불안하시다면 관리사무소등을 통해 누수가 있는지 여부등을 확인해보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.26
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