답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택담보대출은 여러요인에 따라 제한이 되는 부분이 있는데 현재기준으로 주담대 최대 대출한도는 15억이하의 경우 6억까지 입니다. 그리고 개인별로 소득과 기대출여부, 주택평가금액에 따른 한도제한 LTV. DSR제한이 적용되게 됩니다. 보통 LTV의 한도가 DSR보다는 높게 나타나는데 대출한도는 이들 중 가장 낮은 한도가 최종 한도가 되므로 가장 높은 대출이 가능하다고 본다면 LTV70%에 적용을 받습니다. 그에 따라 5억주택의 경우 3.5억이 대출한도가 되며, 실제 대출시 방공제와 본인소득여부등에 따라 이보다는 더 낮게 한도가 산정되는 게 일반적입니다. 그에 따라 질문자님이 몇%까지 대출이 될수는 알수 없으나, 규제지역에서는 LTV40%이므로 대력 1억 중후반, 비규제지역에서는 대략 3억정도가 최대한도가 되지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 이전 정부와 다르게 정부가 대응하는 방식이 꽤 영리한 면이 있습니다, 과거 다주택자에 대한 중과세가 있을 경우 다주택자들의 버티기와 정부의 방향전환등으로 흐지부지했던 기억을 있기에 지금은 정책의 일괄성을 강조하면서 버티기로 전환할 다주택자에 대한 보유세 압박, 그리고 임대사업자 전환으로써 회피할 경우를 대기해 이에 따른 대응까지 전반적으로 피하기 어렵다는 인식을 강하게 주는듯 보입니다. 그에 따라 실제 서울내 매물이 늘어나고 있고, 다주택자들 역시 수익을 고려할때 빠르게 매도하는게 맞다는 판단으로 전환이 된 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택담보대출은 규제지역 LTV40%. 비규제지역 LTV70%가 한도로 적용되게 됩니다. 물론 소득에 따른 대출한도는 이보다 더 낮아질수 있기에 사실상 가장높은 한도를 기준으로 설명드리자면 일단 시세5억을 기준으로 LTV70%을 적용하면 최대대출한도는 3.5억이 됩니다. 즉 차익이 1.5억은 있어야 주택구매가 가능하다고 볼수 있습니다. 그에 따라 빌라가 아닌 시세가 비교적 정확한 아파트를 기준으로 보면 1억으로 5억아파트 구매는 자금조달에 있어 어려워보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.향후 주택가격을 현시점에서 예상하기는 어렵습니다. 최근 실거래가격을 보면 2억후반에서 3억초반대로 거래가 되고 있고 이전 고점인 22년도 초반을 제외하면 해당 금액대 내로 평균거래가 되고 있는 듯 보입니다. 해당 단지관련하여 나와있는 장점은 주변 생활편의시설과 서울 내 진입가능한 교통접근성이 장점으로 나와있긴한데 시세변화가 위처럼 몇년간 크지 않았고, 대장아파트가 아니라는 점에서 2년뒤 시세의 경우 특별한 호재가 없는 이상 큰 변동성을 나타내지 않고 박스권일 가능성도 배제할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가제 지역의 경우에서 질문의 경우 임대차종료기간이 계약일로부터 7개월이 되기 떄문에 사전허가가 되지 않을것으로 보입니다. 즉, 매매계약일과 임대차계약만료일간 6개월이내로 남아있어야 하고, 주택담보대출은 잔금 한두달전에 신청하여 잔금일에 실행이 되는 것이기에 실제 10.1일에 잔금 및 등기를 진행하신다면 대출은 사실상 9월이전에 신청 을 하고 해당일자에 실행이 되어야 매도자도 잔금을 받아 현 세입자의 보증금을 반환하고 퇴거를 완료할수 있는게 일반적인 과정입니다. 즉 질문에서 말하는 방식으로는 진행이 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 통합이 된다고 해서 어느지역이 발전할지는 알수 없습니다, 현재 지방활성화 정책의 일환으로 지역간 통합을 진행하는 것으로 향후 정부의 지원과 공공이전등 앞으로 진행할 부분들이기 때문에 당장 어떠한 지역이 유리할지까지 판단을 할수 없는 상황입니다. 그리고 실제 지역통합이 된 고곳에 내가 이사를 간다고해서 실질적인 도움이 되거나 이득이 되는 부분도 없는 상황입니다. 일단 통합된 지역에 위와 같은 정부 재정지원과 활성화정책이 우선 시행될 가능성은 있기에 향후 흐름을 지켜보시면서 결정을 하시면 될 부분으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.학폭피해자분이 이러한 고통까지 겪는다니 매우 안타깝습니다. 최근에 학폭은 대학진학등에서 문제가 있고 학교나 경찰등에서도 쉽게 다루는 부분이 아니기에 질문처럼 학폭신고를 하고 후폭풍 예를 들어 보복등이 있다면 이는 정식적인 형사고소까지 진행을 하셔야 할 부분입니다. 또한 학교에 대해서 미온하게 대처를 한다면 해당 교육청등에 민원제기등을 하시는게 맞을듯 보입니다 , 이렇게 대응을 말씀드리는 것은 학폭으로 인해 전학을 가시는 등의 회피로써는 이러한 악순환을 끊을수 없습니다. 최소한 스스로 강력하게 대응하는 모습을 보여줘야 상대방도 본인의 잘못을 알거나 알지 못하더라도 본인이 받을 불이익에 대한 두려움을 갖고 더이상 괴롭힘을 하지 않기 때문입니다. 학폭피해자가 창피할 일도 아니고 학폭가해자 잘못한 부분에 대해서 모든 책임을 피해자가 져야 할 이유가 없고 현 나라분위기상 학폭의 경우 강력한 처벌의지를 보이고 있기 때문에 힘드시더라도 강력한 대응을 추천드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 만기퇴거를 위해서는 가장 먼저 만기 6~2개월전까지 재계약에 대한 거절의사 및 만기퇴거의사를 임대인에게 전달하셔야 합니다, 그리고 실질적인 퇴거는 만기일기준으로 보증금 반환과 동시에 이루어지게 됩니다. 다만 새로구한 임차인과의 협의에 따라 만기일보다 조금 빠르게 퇴거가 되는 경우도 있을수 있지만 원칙상은 만기일 퇴거로 보시면 됩니다. 보증금 반환의 경우 별도 대출이 없는 상황이라면 당연히 계약자 명의 통장으로 직접 돌려받으시면 되고, 이와 다르게 은행전세대출이 있는 경우라면 임대인은 은행에 보증금을 반환하고 대출외 차익을 본인에게 직접입금하거나, 은행에 전액반환후 은행이 임차인에게 그 차액분을 돌려주는 경우가 있습니다 보통 만기해지통보를 하신뒤에 은행을 통해 회수관련 부분에 대해 문의를 하시면 위 절차에 대해서 설명을 들을수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 구별 급지를 구별하자면 보통은 서울내 하급지에 해당하는 곳은 흔히 알고 있는 노도강(노원,도봉,강북구)가 대표적이긴 합니다, 다만 최근 노원의 경우 재건축이슈등이 있어 사실상 도봉, 강북구와 함께 묶기는 어렵다는 게 개인적의견이므로 실제 도봉구와 강북구가 하급지에 속한다고 볼수 있습니다. 그외 금천구와 중랑구쪽도 하급지에 속한다고 볼수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 재개발의 경우 조합원 승계의 경우 관리처분 인가 전이라먄 가능한 것으로 알고 있습니다. 다만 조합에 따라서 정관이나 약관에 따라 조금씩은 차이가 있기에 매수전에 반드시 조합을 통해 조합원 자격승계가능여부등을 확인하셔야 합니다. 보통 질문의 사업단계에서라면 조합원 승계는 문제가 없을것으로 보이나, 현 매도자가 권리산정기준일이전에 주택보유 및 등기가 되어 조합원자격이 있는지에 대한 확인도 필요할듯 보이긴 합니다.