양도세 유예 종료에 따른 무주택자의 갭투자 및 주담대 관련 문의드립니다.

Question

양도소득세 유예 종료에 따른 무주택자의 갭투자 방식과 관련하여 문의드립니다.

매매가 9억 원, 전세 4억 원이 설정된 아파트를 매수하는 경우를 가정하였습니다.

• 매매계약일: 2026.05.01

• 기존 세입자 임대차계약 만료일: 2026.12.01

위와 같은 상황에서,계약일로부터 6개월 이내에 잔금 지급 및 소유권 이전등기를 완료해야 하므로 2026.10.01에 잔금 및 등기를 진행한다고 가정할 때,

임대차계약 만료일(2026.12.01)이 등기일로부터 3개월 이내에 해당하므로 이 경우 주택담보대출 실행이 가능한 것이 맞는지 확인 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 맞습니다.

양도소득세 중과 유예 종료 후 무주택자 갭투자 시 주택담보대출 가능합니다. 다만 세입자 임대차 만료가 등기일로부터 3개월 이내에 해당해 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 면제되는 특례가 적용되므로 대출 실행에 문제가 없습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

토지거래허가제 지역의 경우에서 질문의 경우 임대차종료기간이 계약일로부터 7개월이 되기 떄문에 사전허가가 되지 않을것으로 보입니다. 즉, 매매계약일과 임대차계약만료일간 6개월이내로 남아있어야 하고, 주택담보대출은 잔금 한두달전에 신청하여 잔금일에 실행이 되는 것이기에 실제 10.1일에 잔금 및 등기를 진행하신다면 대출은 사실상 9월이전에 신청 을 하고 해당일자에 실행이 되어야 매도자도 잔금을 받아 현 세입자의 보증금을 반환하고 퇴거를 완료할수 있는게 일반적인 과정입니다. 즉 질문에서 말하는 방식으로는 진행이 어려울수 있습니다.