답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 임대차계약서와 신분증만 가지고 주민센터를 방문하시어 하시거나, 인터넷 등기소등에 개인 로그인후 임대차계약서를 첨부하여 받으실수 있습니다. 그렇기에 계약서를 작성하고 부여가 가능하므로 잔금전이라도 확정일자 부여는 가능합니다. 다만 효력의 발생은 전입신고에 따른 대항력이 있어야 가능하기에 , 사실상 부여는 가능해도 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 대항력이 생긴 이후에 발생하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도청구는 강제성을 가지고 있는 것이고 매도청구시에 주택가격은 시가로 확정되기 때문에 이를 본인이 마음에 들지 않는다고 해서 올리거나 하기는 어렵습니다. 물론 소송등을 통해 싸워볼 여지는 있겠지만 그만큼 비용과 시간적 소모가 발생하게 됩니다. 보통 감정평가 방식에 따라 시가산정에 차이가 생기게 되며, 시행사(조합)입장에서는 낮은 가격을 기준으로 하려고 하기에 현금청산의 경우 마찰이 생길수 밖에 없습니다. 다만 매도청구를 위해서는 해당지역내 일정수준이상의 동의률 및 부지 확보가 필요합니다 그리고 건축심의등을 포함한 재건축을 위한 사전승인절차는 대략 1년이내 마무리되며, 해당 심의가 끝나도 바로 감정평가가 나오는것은 아닙니다. 보통은 관리처분인가 전에 조합원들의 분양가, 권리가액, 분담금이 확정되기 떄문에 건축심의 가 끝나도 감정평가의 금액은 나오지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자라는 개념자체가 리스크를 동반하기 떄문에 안전한 투자라고 해도 어느정도의 위험성은 있습니다. 예를 들어 꾸준한 월 임대수익을 노린 투자를 한다고 해도 공실에 대한 리스크는 부담하기 때문입니다. 그렇기에 투자의 유형보다는 동일한 투자대상이라도 입지분석을 잘 하셔야하 리스크를 줄일수 있습니다. 보통 노후자금이라면 월 안정적인 수익이 가능한 상가, 오피스텔에 대한 임대차를 통한 임대수익이 대표적인데, 꾸준한 임차를 위해서는 그만큼 해당입지에 임대차수요가 중요하기때문입니다. 그외 리스크가 적은 투자는 리츠등을 통한 간접투자로써 월, 분기배당을 안정적으로 받는 방식인데, 배당수익을 위해서는 목돈에 대한 투자가 필요하고, 상장리츠의 경우 주가에 하락에 따른 손실리스크는 어쩔수 없이 부담하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울, 수도권내 아파트 주택가격 상승이 부동산 시장 전반에 회복세로 보는 의견은 많지 않습니다. 그에 따라 그외 지역이나 주택유형에 대해서는 관망하는 추세로 보이며, 전반적인 금리인하등이 실행되지 않는 이상 거래량 증가에는 어려움이 있을수 있습니다. 또한 정부의 세금, 규제 완화등으로인해 똘똘한 한채에 대한 수요와 거래량은 늘어는 나고 있지만 전반적인 부동산 시장 변화까지는 어려워보입니다. 항후 금리인하의 호재가 있지만 부동산 pf대출위기와 고금리등에 따른 경기침체등의 위험요소가 아직그대로 이기에 관망세가 지속 될것으로 보이고, 가격의 추가적인 급락등은 가능성은 낮은 대신 회복시기가 오기까지는 시간소요가 될수 있어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님과 동일한 주소지에 거주하고 있으며 부모님이 만 60세이상이시라면 본인은 청약시 무주택으로 인정이 가능합니다. 해당 규정에서는 주택명의를 가진 만 60세 이상 부모님은 청약자격에 지장을 주지 않는게 목적이고, 나이와 명의에 대한 세부적인 규정이 있을 뿐 주택수에 대한 조건은 없기 떄문에 부모님이 2주택자라도 만60세이상, 동일주소지에 거주한다면 질문자님은 무주택자로써 청약이 가능할수 있습니다, 단 공공임대주택 청약이나 노인공양 특별공급등에서는 적용이 되지 않기 때문에 유주택자가 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서작성은 어떠한 방식이든 협의해서 하시면 됩니다. 꼭 작성의무가 있는 것은 아니기 떄문입니다 .중요한건 두 당사자간 합의여부이므로 이를 입증할 대화내용 문자캡처나 녹취가 있다면 별도 작성을 하지 않아도 되고, 이러한 것이 없어불안하시면 계약서를 작성하시면 됩니다 , 작성시 기입방법도 기존 계약서에 수정사항으로 하시거나 특약으로 넣으셔도 되고, 새로 작성을 하셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.발코니 확정의 경우는 유익비로써 가치상승분으로 포함되기 떄문에 옵션비용만큼 매매금액이 올라갈수 있습니다. 그렇지 않은 주택과 다른 요인이 모두 동일하다면 옵션비용만큼 차이가 생길수 있습니다. 그리고 확정의 경우는 발코니 공간 즉 서비스공간만큼 확정되는 것이기에 발코니 크기에 따라 확정되는 평수역시도 차이가 있습니다 .보통은 3베이,4베이처럼 발코니가 많을수록 확정되는 평수도 커지게 됩니다. 참고로 발코니 확장비용 신축시 옵션으로 할 경우 평당 700만원정도 입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 기간중 매매한다고 해서 묵시적갱신 상태에서 갱신계약서를 작성할 필요는 없습니다, 다만 이전계약서등은 매수자가 기간과 금액확인을 위해 요청할수 있으니, 가지고 계시는게 좋습니다. 그리고 원칙상 매매시 임차인 동의를 필요하지 않습니다, 매매가 되더라도 모든 책임과 의무가 승계되기 때문인데, 최근 전세사기등으로 임차인에게는 전세승계거부권이 있어 매매사실을 안 임차인이 중도해지를 요구할수도 있기에 승낙이나 동의는 아니라도 세입자에 대해서 매매진행사실에 대한 통보정도는 해주시는게 좋고, 이때 임차인이 어떻게 대응할지 반응정도는 보시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 확정일자는 임대차계약서를 작성한뒤 해당 계약서를 가지고 주민센터를 방문해 받으시거나, 인터넷상 사진을 첨부해 확정일자를 부여받으시면 되고, 전입신고는 실제 잔금을 치루고 주택을 인도받은 뒤에 하시면 됩니다. 다만 전월세신고가 의무가 되면서 이에 해당할 경우 계약일로부터 30일이내 전월세신고를 하셔야하는데, 인터넷등을 통해 진행하시거나 주민센터를 방문해 진행하시게 될 경우 확정일자는 자동부여되기 떄문에 확정일자만 별도로 다시 받지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 기재된 부분이 건물면적이 어떤것을 기준으로 하는지 알수 없기에 정확히 몇평이라고 말씀드리기는 어렵습니다. 단순히 84제곱이면 평수는 25평정도 되나, 이게 층별 바닥면적일수 있기에 전용면적인지는 알수 없습니다. 정확한 확인을 위해서는 우선 등기부등본 표제부에 전유부분의 건물의 표시에서 건물내역상 면적을 참고하시면 전용면적을 알수 있습니다. 만약 위에 제시한대로 84제곱으로 나와있다면 전용면적이 25평정도 되고, 공급면적으로는 33평정도 됩니다. 그게 아닌 다른 숫자가 적혀 있다면 해당 숫자에 3을 곱한뒤 반올림하시면 해당 결과치가 전용면적인 평수로 보시면 됩니다.