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월세 계약 괜찮은지 궁금합니다. 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내욤만 보고 계약상 리스크가 있다고는 보기 어렵습니다. 정확히는 해당 매물이 위험하다 위험하지 않다라는 판단자체를 할수 없다고 보시면 됩니다. 이유는 등기부상은 결국 가압류가 있었으나 지금은 없는것이고, 임대인의 경우도 소유자와 등기부상 소유자가 일치하였기에 실질적인 권리상하자는 없기 떄문입니다. 물론 을구에 선순위 권리등을 말하지 않았기에 정확한 판단을 하기도 어렵구요, 다만, 확실한건 임대인에게 가업류가 있었다는건 임대인이 경제적으로 여력이 좋지 않다는 인식정도는 가질수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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10.15 부동산 대책에 대한 여론은 어떤 상황인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여론의 대부분은 긍정보다는 부정의 내용이 많습니다. 사실 현 정부에 그렇게 친화적인 언론사들이 많지 않고 사실상 민주당 문재인 정부에서의 규제강화에 따른 시장실패의 경험이 시민들에게도 깔려있기에 규제강화하는 내용자체가 실패로 이어질수 있다는 인식으로 민심도 좋지 않게 형성되고 있는게 사실입니다. 거기에 정말 필요한 공급대책의 경우 실현가능성 논란이 더 크기에 정부 입장에서는 쉽지않은 상황으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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전세금 반환요청 내용증명 적어봤는데 이렇게 적으면 될까요? 추가해야할 사항이나 빼야할 사항 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘이해가 안되는데, 최종적인 만기가 내년 5월 29일인데 현시점에서 왜 보증금 반환에 대한 내용증명을 작성하셨는지가 의문입니다. 보통 전세임대차에서 만기 6~2개월전 재게약에 대한 협의를 하게 되고 해당시점에 내용증명이아닌 보통 문자나 통화로 거절의사를 밝히고 만기시 보증금 반환과 퇴거를 하는게 맞습니다. 우선 12월정도에 재계약에 대한 거절의사를 문자로 전송하여 이를 만겨두시고 만기보증금 반환을 요청하시면 될듯 보입니다. 그리고 만기시점에 반환이되지 않으면 그때 임차권 등기명령신청 및 임대인에 대한 보증금 반환 내용증명을 보내시면 될듯 보입니다. 즉, 위 내용증명까지 보낼 이유는 없다 판단이 되고 내용에서도 2번에 24년 10월23일에 문자를 보내셨다는데 해당부분 년도 기입을 잘못하신듯 보이므로 수정이 필요해보입니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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새로운 임차인이 들어오기전 짐을 빼는게 맞는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환전까지는 주택의 점유를 유지하셔야 하고 그에 따라 전입신고상태뿐아니라 짐의 일부는 남겨두시느게 더 안전하실것으로 보입니다 아닙니다 ,본인은 만기일 또는 퇴거일에 보증금 반환만 받으시면 되는 것이지 새로운 임대차에 따른 계약금등은 본인과는 아무런 관계가 없습니다. 아마도 통상적인 임대차에서 퇴거시점에 미리 임대인으로부터 보증금 몇프로정도를 다음 계약을 위해 받는 부분들 때문에 위처럼 오해를 하는 분들이 많은데 사실 임대인이 보증금 일부를 먼저 빼줄 이유도 없으며, 사실상의 배려차원의 부분이므로 임차인이 이를 주장할수 없습니다. 그건 상관이 없긴한데 중요한건 전입신고상태를 유지하고 해당 주택에 대한 현관 도어락등을 바꾸어 다시점유를 유지하시는게 중요합니다. 짐을 다시 넣는게 중요한 것은 아닙니다. 주택비번등을 알려주고 짐을 모두 빼면 말그대로 주택을 인도한게 되고 이는 사실상의 대항력 상실의 이유가 될수 있습니다. 보통은 전입신고를 유지함으로써 실거주와 관계없이 대항력을 인정을 하고 있지만 원칙상은 점유와 전입신고를 하셔야 대항력이 유지되는게 맞습니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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정부가 10.15일 부동산 대출 추가대책으로 대환대출을 70프로로 완화한 이유는
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대환대출은 사실상의 금리가 더 낮은 대출로 갈아타기 위한 부분으로 사실상 실수요자들이 금리부담을 줄이기위해 목적의 대출갈아타기 입니다. 그런데 이번 규제지역 확대로 인해 LTV40%로 적용이 되면서 대출을 갈아탈 경우 기존한도보다 한도가 줄어 일부 원금을 상환하여야 하는 문제로 사실상 서민들이나 실수요자층의 피해로 이어질수 있는 논란이 있기 때문에 정부에서도 이러한 이유로 대환대출에 대해서는 부분적으로 규제를 완화한 것으로 이해가 됩니다, 다만 대환대출이라도 증액이 없는 대환대출에 대해서만 LTV70%을 적용하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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2년짜리 주택임대차계약 갱신시 임대료를 올려주는 경우가 많나요, 안 올려주는 경우가 많나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 인상여부는 케이스바이케이스입니다. 만약 2년전 계약당시보다 시세가 올랐다면 당연히 임대차조건은 인상될것이고 시세가 같거나 오히려 하락하였다면 이때는 임차인이 보증금에 대한 인하를 먼저 제기할수도 있습니다. 결국 주변시세가 내 입주시점보다 어떻게 변화되었는지가 현 재계약시 시세인상여부를 결정하는 가장 큰 요소가 될수 있습니다. 그리고 갱신청구권을 사용하는 경우 인상은 5%이내로 제한되기 때문에 시세가 많이 올랐다고 하더라도 5%이내 인상만을 주장할수 있고, 반대로 시세가 하락하였다면 갱신청구권을 사용하더라도 보증금에 대한 인하를 요구하실수 있습니다
경제 / 부동산
25.10.25
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2개월 만에 전세 보증금 빼서 나가는게 가능할지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정상적인 합의갱신을 하는 과정이라면 질문처럼 행복주택에 당첨이되고 쉽게 계약을 해지하고 나가기는 쉽지 않기에 사전에 미리 임대인에게 전달을 하는게 필요합니다. 다만 만기 6~2개월전 의사통보사 서로 없어서 묵시적갱신이 성립되거나 혹은 갱신협의시 해당기간내 갱신청구권을 사용하여 연장을 하신다면 중대해지는 퇴거를 원하는 시점기준 3개월전에 해지통보를 하면 되기 때문에 이 방식으로 연장을 하시는게 가장 유리합니다. 상대방 입장에서 임차인이 갱신하자마자 퇴거를 하는 불편함이 생길수 있으나, 아직 임차인도 당첨여부를 알수없기에 선택할수있는 경우의수가 많지 않습니다. 그런데, 10월말 만기면 이미 계약협의를 하셨어야 하는데 오늘기준으로 아무런 의사통보가 없었다면 이미 묵시적갱신이 성립된 것이고 11월 20일경 합격이 최종 결정되면 해당시점에 중도해지 통보를 하시면 될듯 보입니다
경제 / 부동산
25.10.25
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정부가 서울 25개 구 전역과 경기 12곳을 규제 지역으로 묶었습니다. 이 조치가 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 것으로 보십니까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시장 상황의 변화는 조금더 시간을 가지고 판단하는게 필요해 보이나 , 현재 많은 전문가들 예상으로는 단기적으로는 시장내 거래량감소와 더불어 가격상승세도 줄어들것으로 보고 있습니다. 다만 중장기적으로 이러한 규제들이 주택가격안정화로 이어질지에 대해서는 부정적인 의견이 많습니다. 즉, 일시적 시장 완화조치로는 효과가 있겠지만 장기적으로 주택가격안정화를 위해서는 실질적인 공급대책이 추가되어야 한다는 의견입니다. 당장 서울내 한강벨트 가격상승세가 심상치 않았기에 이를 통제하는데에는 단기효과는 나타날것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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아파트 매매시 중대하자 범위가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중대하자에는 속하지 않을 것으로 보입니다. 중대하자는 주로 사용수익에 제한이 되는 부분으로 대표적으로 보일러, 누수,균열등이 이에 해당되게 됩니다. 그리고 질문에서 말한 것은 결국 뒷판에 대한 원상복구인데 사실 해당 부분이 매물에 대한 하자라고는 보기 어렵습니다. 즉 하자가 아니기에 하자담보책임으로써 책임을 물을수 있는 부분은 아니라 판단이 되고 해당부분으로 하자담보책임을 묻기 어려울듯 보입니다. 다만, 비용이 크게 들어가는 부분이 아니라면 다툼보다는 적절한 선에서 합의를 해주는것도 방법이 될수는 있어 보입니다 .
경제 / 부동산
25.10.25
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22살 청년주택 입주에 관한 소득조건
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH청년전세임대의 경우 자격요건이 몇가지 있는데, 일단 질문에서는 소득만 제시하고 계시기에 이를기준으로만 보면 2순위 신청시 본인과 부모 합산 월평균 소득 100%이하이며, 국민임대주택 자산기준을 충족하여야 하고, 3순위는 본인 월평균 소득 100%이하이고 행복주택 청년자산기준 충족하는 자여야 합니다. 여기서 월평균 소득은 1인가구 기준으로 100%가 359만원정도, 3인가구가 762만원정도 입니다 즉, 해당 소득을 초과하면 신청이 어려울수 있고 질문의 요건이라면 해당기준에는 맞지 않아 신청이 어렵지 않을까 생각됩니다. 그리고 행복주택 자산기준으은 총자산 25,400만원이하, 자동차 3803만원이하여야 합니다. 국민임대의 경우 총자산기준은 33,700만원이하입니다.
경제 / 부동산
25.10.25
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