답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 공기의 질을 고민하신다면 수도권보다는 지방이 나을수 있고 경기도권내에서도 산업화가 덜 이루어진 양평이나 경기북구권이 나을것으로 예상됩니다. 경기남부권의 경우 이미 신도시개발이나 산업화 단지등이 입주해 있는 지역이 많고 각종 도로가 연결되어 교통량이 있는 만큼 사람이 못하는 정도의 나쁨은 아니겠으나, 북부권에 비해사는 떨어지지 않을까 생각됩니다. 다만 수원시에서도 최근 미세먼지 감소를 위한 공공정책등을 계속유지하고 있기에 장기적으로는 현재보다는 개선가능성이 높아 보입니다. 그리고 전세사기는 사실상 지역에 따른 특징보다는 매물이나 계약형태등에 따라 달라질수 있기에 지역자체를 전세사기가 많다고 구분하기는 어려우나 현재 지역적으로 전세사기가 높은 지역은 인천지역이 해당된다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 의견이나 3번의 경우 이미 공항에도 잘 갖추어져 있기에 크게 인기를 끌기는 어렵지 않을까 생각됩니다. 제시하신 내용중에서는 1,2번이 그나마 가능성이 높아 보이며, 참고로 1번의 목적의 경우 공항까지의 셔틀버스 운영이나 추가적인 주차공간 확보를 통하시면 이용객들의 선호도를 높일수 있어 보이나, 이러한 운영이 힘들다면 공항이용객들이 해당 시설을 들러 다시 공항으로 이동하는 불편함을 감수할 만큼의 매리트는 없지 않을까 생각이 됩니다. 그에 따라 2번의 내용이 가장 적합하지 않을까 생각되며, 매출의 경우도 안정적은 유지가 가능할듯 보입니다. 참고로 공항이용객이나 직원들의 이용시설은 24시간 운영이 불가피하고 이럴 경우 인건비나 관리비용 증가등도 고려를 하셔야 할 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 주택과 비주택간 적용되는 요율이 다릅니다. 질문의 경우 3000 / 155만원일때 환산보증금은 1.85억원이 되고 상가의 경우 0.9%, 주택의 경우는 구간요율인 0.3%가 적용되게 됩니다,그에 따라 상가일 경우 166만 5천원(1.85억 X 0.9%), 주택의 경우는 55만 5천원(1.85억X0.3%)이 나오게 됩니다. 만약 중개보수에 대한 계산서발행을 원하시면 위에 기재된 중개보수에 10%의 부가세를 더하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 달라지는 부분입니다. 만기전 퇴실이 중도해지에 따른 경우라면 원칙적으로 임대인과 협의를 통해 동의를 구해야하고 통상적으로는 중개수수료 부담과 다음임차인 주선을 조건으로 하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 중개보수는 다음임차인과 임대인간 계약으로 발생되는 임대인의 중개보수분을 책임지게 됩니다. 단, 임대차가 아닌 매매로써 다음계약을 진행하게 된다면 이때는 기존 조건의 중개보수 수준으로만 보상을 하시면 되나, 동일 임대차이고 조건이 상승하여 중개보수가 현 계약보다 더 나온다고 한다면 이때는 모두 부담을 하셔야 합니다. 만약 현 계약이 묵시적갱신상태로 연장되었거나 갱신청구권을 사용하여 연장된 경우라면 이때는 중도해지시 해지통보를 받은 3개월후 계약이 해지되기에 해당기간만 채우시면 중개보수등의 패널티는 부담하지 않습니다. 다른 경우로 만기 6~2개월전 만기해지를 합의하였고 만기일전에 다음임차인과 계약을 하게되면서 두 당사자간 퇴거일자 조정에 따라 퇴거일이 당겨지는 경우는 일반적인 만기해지로 보아 중개보수부담은 없을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 주택이 수도권에 있다면 다른 요건이 충족되어도 6억한도까지만 대출이 가능합니다. 그리고 수도권이 아니라도 LTV는 70%한도이기에 9억이 주택평가액이라도 실제 6.3억까지만 가능하나, 방공제등을 고려하면 소득이 충족되어도 해당 금액만큼은 나오지 않을 것으로 예상됩니다. 그리고 개인 소득과 타대출에 따른 DSR한도가 있으므로 소득수준도 어느정도 입증가능하여야 합니다. 결국에는 9억 주택가격 기준으로 LTV는 60%수준정도가 일반적이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초계약일자를 알아야 정확한 답변이 가능할것으로 보이나, 일반적으로 만기 10.30일 기준으로 본인이 퇴거통보를 8.30일전에 하셨다면 만기해지가 가능한 상태로 보이나, 해당 기간 이후로 통보를 하셨다면 묵시적갱신의 성립여부나 최초거주기간에 따른 연장등을 확인하여야 정확한 대처가가능할것으로 보입니다. 조금 애매한 상황으로 보이나 결과적으로 임차인인 만기퇴거를 원하는 상황이고 임대인이 자동연장에 따라 계약이 연장되었음을 주장하는 것으로 보입니다. 최초 협의에 있어 연장에 동의한 것도 아니고 확실한 만기해지를 밝히신것도 아니기에 결국은 최종 만기해지통보를 만기 6~2개월전에 하셨냐가 중요한 상황으로 보이고, 만약 해당 기간내 만기해지 통보를 하셨다면 10/30일에 보증금 반환과 퇴거를 주장하실수 있겠으나, 해당기간이 지난 뒤 통보였다면 묵시적갱신성립여부이냐, 최소거주기간 2년에 따른 자동연장이냐에 따라 대처방법은 달라질듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가 확인은 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속하여 토지지번을 입력하시면 확인이 가능합니다. 다만, 이를 확인하더라도 본인이 매매를 위해서라면 우선적으로 기획부동산특성에 따라 지분쪼개기 방식으로 공유등기가 되어 있다면 본인의사만으로는 매매를 진행할수 없기에 이에 대한 등기부상 소유권형태를 우선적으로 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 아파트 투자의 경우 시기에 따라 주의사항이 달라지는 데 질문처럼 아직 조합설립인가를 받기전 단계에서는 일반아파트 매매와 크게 다르지 않고 통상적으로는 조합설립인가를 받은 이후에 조합원 아파트를 매수할때 지위승계여부에 대한 주의가 필요합니다. 즉, 질문의 단계에서는 일반매매와 크게 다르지 않지만 기재하신 내용처럼 재건축사업이 잘 계획대로 진행될지 여부는 알수 없기 때문에 이에 대한 리스크가 존재한다고 보시면 됩니다. 실제 사업이 진행되어도 사업성등이 낮아 분담금이 높아질수 있기에 이러한 부분도 구매전 미리 체크가 필요할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상장리츠의 장점은 주식시장에 상장이 되어 있기 때문에 진입장벽이 낮고, 낮은투자자금으로도 참여가 능하며, 주가상승과 배당수익을 통한 수익실현이 가능하다는 장점이 있습니다. 단점은 주식시장에 상장되어 있는 만큼 주가가 하락할 경우의 손실가능성이 있고, 리츠를 통한 간접투자의경우 관리 수수료 및 운영비용발생에 따른 전반적인 수익률 저하로 이어질수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세 에스크로 제도는 임차인이 지급한 보증금을 임대인이 아닌 제3의 금융기관이나 신탁회사등에 예치를 해두고 만기시 반환하는 제도를 말합니다. 문제는 전세계약이 이루어지는 데 있어 임대인은 목돈인 보증금을 받아 다른 곳에 사용할수 있다는 장점으로 매물을 등록하게 되는데, 전세에스크로 제도로 인해 보증금을 활용할수 없다면 아무런 수익이 없기에 전세매물 대신 월임대수익이 발생되는 월세로 매물을 등록할 가능성이 높아 결국 전세시장의 축소가 예상됩니다.