답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 우선 서울전체지역이 토지거래허가제 적용에 말하는 빌라가 아파트 단지내 연립,다세대인 경우에는 실거주가 아닌 용도로는 구매할수 없습니다. 그렇기에 우선적으로 허가대상에 제외가 되는지를 먼저 알아보셔야 합니다. 세금에 대해서는 현 1주택자 추가주택 취득세 기본세율 1~3%가 적용되게 되므로 크게 차이는 없고, 보유시에는 재산세가 기존보다 늘어날수 있고 인당 합산주택가액이 9억을 넘을 경우 종부세과세가 될수 있습니다 . 다만 종부세 과세대상에서는 포함되지 않을것으로는 보입니다. 2) 생애최초 취득세 감면에서 추장사유에는 3년미민 실거주 상태에서 임대차나 매각을 하는 경우인데, 질문의 경우 다른 주택을 구매하더라도 현주택에 거주를 계속하기 때문에 이에 해당되지 않고, 주택을 구매하고 3개우러 이내 추가주택을취득할 경우 추징가능성이 있으나, 현재는 1년이 다되어가는 상태이기 때문에 이에도 해당되지는 않아 추징은 따로 되지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우 원칙적으로 임대인 동의가 필요하고 이러한 동의조건으로 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하게됩니다. 그에 따라 우선적으로 임대인과 해당부분에 대해서는 협의가 필요합니다, 그리고 중개보수는 현조건기준으로 산정하는게 아닌 새로운 임차인과 임대인간 임대차계약에 따라 발생되는 임대인 중개보수 이므로 위 조건으로 계산을해도 실제 발생하는 중개보수는 다음임차인 조건이 달라진다면 차이가 발생될수 있습니다. 동일조건의 다음 임차인이 들어온다는 조건하에 1000/126은 환산보증금 1억3천6백 만원이고, 주거용오피스텔이면 중개요율 0.4%. 그외 업무용오피스텔이라면 0.9%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 주거용 오피스텔은 54만 4천원, 업무용오피스텔은 122만4천원이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토허제라도 실거주를 위한 목적의 주택구매는 허가에 문제가 없습니다, 그러므로 허가에 대한 걱정은 크지 않아도 될것으로 보이나, 문제는 혼인신고를 하지 않은 예비배우자의 자금과 그 부모님의 자금을 동원하는 경우 자금조달계획서 작성 및 입증등에서는 문제가 될 여지가 있습니다.해당 지역에서는 자금조달계획서 제출이 필수의무이고, 그에따른 증빙제출도 필요하기에 해당부분에 대해서는 반드시 확인을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임대차에서도 실거래가를 계약서에 기재를 하여야 합니다. 질문처럼 계약서상 금액과 실제 금액이 다른 경우에는 매매에서는 다운 혹은 업계약서 작성은 탈세로 보아 형사처벌 및 세금추징대상이 될수 있으나 임대차에서는 이러한 부분이 문제되지 않으나 질문에서 말한 임차인의 권리보호측면과 월세 세액공제등에서 불이익이 발생될수 있습니다. 보통은 계약서상 납입금액을 기준으로 월세소득공제가 이루어질것으로는 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.산타렐리라는게 기준이 명확하게 설정된 용어가 아닙니다, 보통은 매년 연말과 연처에 주식시장이 상대적으로 강세를 보이는 경향이 이어져왔고, 이를 금융, 주식시장에서는 산타렐리라는 용어로 정의한 것이기 때문입니다. 즉, 공식적인 경제지표나 제도가 아니기에 그 기준도 없다는 의미이며 통계적으로 매년 반복하여 나타나는 캘린더효과중 하나입니다. 보통의 주식시장에서 산타렐리 기간을 설명드리면 12월 마지막주 5거래일에서 1월초 2거래일 정도를 말하는데, 통상 7거래일(1주일~2주일)정도를 해당 산타렐리라고 표현하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유리난간 옵션의 장점은 대부분 투명한 재질을 사용하기 때문에 구조상 막힘이 없어보이는 효과가 있어 개방감 면에서는 유리할수 있습니다. 그리고 최근처럼 아파트 내부의 인테리어나 구조가 중요시 되는 상황에서는 트랜드적 요소로써 선호닥 높은 특징이 있고, 난간 자체의 안전성 확보등의 장점이 있습니다. 이에 반해 단점은 옵션으로 선택할 경우 그 분양가가 높아질수 있고, 입주이후에 설치하기 어렵기에 분양시 미선택할 경우 이후 더 큰 비용이 발생될수 있습니다. 그리고 당연히 철제난간에 비해서 파손등이 발생할 경우 유지관리 비용이 증가될수 있으며, 선택한 세대와 미선택한 세대간 섞여있는 경우 아파트 외부에서 볼때 단절감등이 발생하게 되면서 미관상 마이너스가 될수 있는 단점이 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.허물매물 여부는 단순히 시세보다 저렴하다고 해서 100%확신할수 없습니다. 보통 시세보다 낮은 가격의 매물은 허위매물보다는 권리관계상 위험성이 높은 매물이 이에 해당될 가능성이 더 높습니다. 그리고 질문과 같은 허위매물은 대부분은 이미 거래가 완료되었거나, 소유자등이 매물등록을 하지 않은 건에 대해서 임의대로 저렴하게 올려 손님을 유도하는 경우에 해당되고, 질문과 같은 경우는 허위매물로는 단정하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 세부적인 대출한도는 개인별 차이가 있습니다. 현재 LTV.DSR등은 모두 한도가 정해져있고 해당 한도를 초과하지 못하도록 대출규제를 하고 있으나, 실제 소득여부와 타대출여부에 따라 대출한도는 더 크게 낮아질수 있습니다. 쉽게 정부는 대출에 대한 최대한도를 규제하는 것일뿐이고 해당 한도내에서 얼마가 가능할지는 개인별 조건에 따라 달라지므로 평균적인 사례라는 게 없습니다, 보통은 계약전에 은행등을 방문하여 대출가능한도에 대한 사전심사를 받아보시고 해당 수준내에서 대출계획을 잡으셔야 합니다. 2. 1에서처럼 사전심사등을 통해 대략적인 한도는 알수 있으나, 실제 주택에 따라서도 당연히 한도에 차이가 발생할수는 있고, 방공제와 같은 별도 공제가 적용될수있기에 보통 LTV70%를 한도로하여 자금계획을 세우시면 질문과 같은 문제가 충분히 발생될수 있습니다. 그에 따라 일반적으로는 매매가격의 40~50%이상의 현금은 있으셔야 주택구매시 자금조달에 따른 문제가 덜 발생될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 추가 보유하게 되면 의료보험의 경우는 직장의료보험이라면 관계가 없을수 있으나, 지역의료보험 가입자는 재산기준으로 보험료가 반영되므로 인상될수 있고, 세금에 있어서는 주택보유에 따른 재산세부담이 발생될수 있습니다. 또한 2주택자에 따른 양도과세대상이 되기에 일시적2주택이 될 경우 충청도 주택 구매 이후로 3년내 서울주택을 매도해야 비과세가 가능합니다. 물론 충청도 주택을 양도차익없이 매매할 경우라면 이야기는 달라질수 있습니다. 그밖에 1주택자와 2주택자 사이에 세금부과나 혜택에 차이가 있기에 이러한점은 참고를 하셔야 합니다. 그런데 사실 이러한 세금에 대한 부담보다는 실제 지방주택의 경우 수요부족의 문제로 인해 처분시 현금환급성이 떨어지기 때문에 월세부담이 있더라도 해당 자금만큼의 전세로써 거주를 하시는것도 유리한부분이 있을수 있으나, 잘 비교하여 판단하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 사업의 모든 비용은 결국 조합원들이 부담하게 됩니다. 보통은 직접적으로 해당 항목으로 별도 지급을 하지 않고 사업비전체에 포함되어 이후 분담금에 속하기에 티가 안 날뿐이지, 모든 조합관련 비용, 사업관련비용, 이자비용등이 포함된다고 보시면 됩니다. 즉, 편의상 이주를 위한 대출을 해줄뿐 사실상 모든 이지비용도 기존 소유자이자 조합원들이 부담하게 됩니다.