전문가 프로필

답변 내역

부동산 실수로 복비 협상이 어느정도까지 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수의 청구권은 계약이 체결되면 발생합니다. 위와 같은 경우 이미 b부동산의 중개보수 청구권은 확보가 된 상황이기에 매수자는 b에게 중개보수 전액을 지급하셔야 합니다. 물론 b와 합의하여 일정부분 낮출수는 있겠으나 b가 거부하면 산정된 금액 그대로 지급하셔야 합니다. 2, 중개과정에서의 정보전달 미흡이나 중개의뢰인과의 소통이 미흡한 부분은 있어보이나, 이를 중개사고로 볼수 있냐라고 묻는다면 볼수 없습니다. 즉, 현재 b부동산중개인은 중개보수를 모두 받을수 있고 중개사고로 볼수도 없기에 질문자님보다는 협의시 유리한 위치에 있다 판단이 됩니다. p.s 개인적 생각만 말하면 b중개인의 의사소통에는 분명 부족한 점이 있으나, 그 이유에 대해서는 조금 이해가 됩니다, 가계약도 계약의 효력이 있고, 시세상승에 따른 매매가격조정은 원칙상 매수인 동의없이는 불가합니다. 이런 경우 매도인이 매수인의 동의를 구하지못하면 사실상 계약금을 포기하고 계약을 해지하야야 하는데, 이때 계약금은 가계약금이 아닌 계약서상의 매매금액, 계약서 미작성시에는 대략 매매가의 10%정도를 매수인에게 해약금으로 주어야 하는 상황입니다. 그렇기 떄문애 b부동산은 협의시 유리한 위치에 있기에 가격조정없이 그대로 진행을 주장할 가능성이 높습니다, 왜냐, 이대로 계약이 진행되면 본인의뢰인에게 시세차익이 바로 생기는것이고 해지가 되도 적지않은 해약금을 받아 본인의뢰인에게는 플러스가 될수 있기 떄문입니다. 말했지만 질문자님이 해당 주택을 반드시 무슨일이 있어도 매수해야할 이유가 있지 않았다면 매매금액을 올려주면서까지 계약을 진행할 이유는 제가봐도 없기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

이사 집 바퀴벌레 퇴치 관련 청구 가능여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭘 청구하신다는 것인가요? 방역비용을 말하는 것일까요? 우선 벌레에 따른 임대차 유지가 어려워 계약해지 요구를 하는 부분은 현재의 상황만으로는 가능할것으로 보이지는 않으나, 벌레출몰에 따른 방역요청은 임대인에게 충분히 할수 있는 부분으로 보입니다. 즉 청구가 아니라 방역에 대한 요구를 할수 있고 방역에 따라 비용이 발생한 경우 임대인이 이를 부담하여야 한다는 의미입니다, 다만 사전에 임대인에게 해당 사실을 통보하고 협의를 한뒤 진행하셔야 하며 임의대로 방역을 진행한뒤에 비용만을 청구하는 것은 다툼의 소지가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

아파트 계약 보증금 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역별 소액임차인 기준에 포함이 되어야 최우선 변제가 가능한데, 질문의 보증금 2억은 서울지역내라도 소액임차인에 해당되지 않습니다. 즉, 우리나라 어느지역에 속하든 소액임차인이 아니므로 최우선 변제는 불가합니다. 그리고 등기부상 3,5억이 있고 말소조건부가 아니라면 사실상 후순위 임차권으로 입주를 하시는게 되고 경매가 혹시라도 진행된다면 본인의 임차권은 앞선 근저당이 배당된 이후에 받으실수 있습니다 .이런경우 본인보증금과 선순위 근저당을 포함한 금액 5.5억과 시세 6.5억을 비교하자면 실제 전세가율은 84%로써 권리상 리스크가 있는 상황으로 보입니다,만약 부동산 가격이 하락할 경우 선순위 근저당으로 인해 배당으로 전액을 못돌려받을 가능성이 존재하면 후순위 임차권이기에 경매이후 임차권은 소멸되어 낙찰자에게도 대항할수 없고 주택점유도 포기하셔야 할 상황이 될수 있습니다. 신중하게 잘 판단하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

2주택 2대출시 세금문제? 대출금리? 무엇이 문제일까요?ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2주택에 보유시 세금부담은 보유세에 있어 재산세와 종부세인데, 해당 세금들은 질문의 사항에 해당되는 부분으로는 보이지 않습니다. 개인적 판단으로는 일시적 2주택시 취득세율과 양도소득세에 대한 사항으로 보이는데, 보통 1주택자가 규제지역내 추가주택을 구매할 경우, 혹인 규제지역 1주택자가 비규제지역 1주택을 추가 구매할 경우 취득 중과세율 8%가 적용되는데 일시적 2주택의 경우는 기본세율(1~3%)을 적용하는 대신 일정기간내 기존주택을 매도하여야 하는 것으로는 알고 있습니다. 그리고 양도소득세 역시 신규주택을 구입한 시점부터 3년내 기존주택을 매도해야 해당 주택의 양도소득세 비과세가 적용되기 떄문에 이러한 비과세를 받을수 없게 되는 점을 세금폭탄이라 한게 아닐까 보입니다. 만약 해당기간내 매도를 하지 못하면 현 주택양도에 따른 양도소득세가 부과될수 있고 아버님이 이후에 구매하신 주택의 취득세도 8%을 다시 적용하여 차액부분을 다시 납부하여야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

원룸 단기월세 못내고있는 상황인데 방법이 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 부분은 임대인과 협의가 필요한 부분으로 임차인이 임의대로 정할수는 없습니다. 다만 보증금 자체가 월세미납이나 임차중 시설물 파손등을 대비해서 임대인이 가지고 있는 금액이기 때문에 월세를 밀리신다면 이에 차감을 할것으로는 보입니다 다만 주택임대차에서 월세 미납이 2기(연속2개월)일떄에는 계약해지사유가 되기 떄문에 이러한 점은 주의를 하셔야 합니다 .단, 단기임대차(6개월이내)의 경우 주택임대차의 적용을 받지 아니하기 하고 질문의 보증금이 한달치 정도로 낮은 수준이기 떄문에 임대인이 한달치를 보증금에서 차감하는 것을 동의할 것으로는 보이지 않고 임대인에게 상황을 이야기하고 지급일자를 늦추는게 최선이지 않을까 생각은 됩니다 .
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

부동산을 구할 때 쓰는 플랫폼이 어디어디가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대표적인 매물 정보는 네이버부동산을 통하시는 경우가 가장 많습니다. 직거래등을 원하시는 경우라면 직방이나 다방위주의 앱을 이용하시는게 유리할수 있습니다 .보통 네이버부동산은 개인이 매물등록을 하지 못하고 중개사를 통한 매물등록을 하기 떄문에 직거래 가능성은 매우 낮기 떄문입니다 .보통은 네이버부동산을 통해 원하는 지역내 매물시세를 확인하고 마음에 드는 매물을 발견하였을 경우 이를 올린 중개사무소에 연락하여 스케줄을 잡고 방문하여 집을 둘러보신뒤 계약을 진행하시면 됩니다. 그리고 방문일자에 혹시나 등록되지 않은 다른 매물들도 미리 보여달라고 하시어 하루동안 여러매물을 둘러보신뒤 결정하는게 유리할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

경북 모 산골의 고향집 근처에 있는 촌집이 매물로 나왔는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 창고용지를 건물을 건축할수 있는 대로 지목변경하는 것은 상위시설군에서 하위시설군으로 용도변경을 하는것이므로 지자체 건축과에 신고를 하신뒤 진행하시면 되나, 문제는 지목이 전으로써 농지인 경우 일반 지목변경과는 다르게 농지전용허가가 필요하고 해당 허가는 쉽게 않은게 일반적입니다. 관련하여 농지전용부담금도 있고 , 단순하게 개발을 위해서는 허가가 잘 되지 않는 것으로 알고 있습니다. 해당 부분들은 정확하게 행정사나 법무사를 통해 진행을 하셔야할 부분으로 보이고, 농업인이 아닌 이상 농지를 매수하는 것 또한 농취증 및 농업계획서등의 제출이 필요한 만큼 해당 과정 및 가능여부를 확실하게 알아보신뒤 매매를 진행하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

무주택세대원에 해당이 될지 확인 부탁드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 무주택세대구성원의 범위는 청약신청인과 그 배우자, 세대별 주민등록표 함께 등재된 직계존속 및 청약신ㅊ엉인의 배우자의 직계존속을 포함하며, 신청의 직계비속 및 그 배우자를 포함헥 됩니다. 질문의 경우 주민등록표상 무주택인 아버지와 무주택인 질문자님만이 포함되어 있다면 현 상태자체로 무주택세대원으로 볼수 있습니다. 단, 세대주는 아니기 떄문에 무주택세대주에는 해당되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

신규 투자자가 부동산 투자를 시작할 때 고려해야 할 핵심 요소는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.음,, ,개인적인 생각만 답변드리면, 부동산 투자를 하실때 핵심적인 요소는 현 시장상황을 읽는 노하우와 본인이 투자하려는 목적과 그에 맞는 부동산의 유형 선택, 그리고 구매에 필요한 자금조달계획, 발생할수 있는 리스크를 최소화하는 노력이라고 할수 있습니다. 결국에는 위 과정 모두가 구입과 유지, 매도과정중 발생할수 있는 리스크를 최소화하기 위한 략에 해당이 되는 것이고 이에 따른 포트폴리오의 구성 및 가장 빠르게 정보취득이 가능하고 상황변화를 잘 알수 있는 본인이 익숙하고 잘 아는 지역내의 매물을 선택하는게 필요할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.10
0
0

직업군인 월세관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 군인라도 임대사업을 운영하는 데에는 문제가 없습니다. 다만 군 복무 중에 군의 규정과 관련법령에 따라서 사전확인 및 주의가 필요할수 있습니다. 다만 질문에서처럼 등록임대사업자가 아닌 단순히 본인소유의 주택에 대해서 개인 임대인으로써 임대를 주는 것은 군인 복무와 관련하여 아무런 영향이 없습니다 .
경제 / 부동산
25.07.10
0
0