안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
어머니께서 자녀에게 집을 월세로 내어주실 때 발생할 수 있는 증여세 문제는 크게 두 가지 측면에서 살펴보셔야 합니다.
5천만 원 현금 증여는 문제 없나요? ==>
현금 5 천만 원 지원 받으시는 것은 증여세 문제가 없습니다.「상속세 및 증여세 법」에 따르면 성년 자녀가 부모님으로부터 증여 받는 경우, 10년 동안 합산하여 5 천만 원까지는 증여세가 면제됩니다. 따라서 어머니께서 본인에게 5 천만 원을 현금으로 증여하시는 것은 세법 상 비과세 대상이므로 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.
어머니 명이 집에서 월세로 거주할 때 증여세 문제가 발생할 수 있나요?==>
이 부분이 본인께서 가장 주의 깊게 살펴 보여야 할 부분입니다. 세법에서는 특정 행위의 명칭이나 형식에 관계 없이, 실제 타인의 재산으로 인해 이익을 얻었다면 이를 증여로 보아 과세할 수 있습니다.
무상 또는 저가 임대에 따른 증여 : 부모님이 소유한 주택에 자녀가 시세보다 현저히 낮은 금액으로 거주하거나 아예 무상으로 거주할 경우, 그 '무상 사용 이익' 또는 '저가 사용 이익'에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 즉, 시세보다 적게 지불하는 월세 만큼의 이익을 어머니로 부 터 증여 받은 것으로 간주하는 것입니다.
보증금 상향 조정과 월세 인하 : 현재 시세가 보증금 3 천만 원을 보증금에 추가하여 보증금을 높이고 월세를 낮추려는 계획이시죠. 보증금을 높이고 월세를 낮추는 것은 일반적인 임대차 시장에서도 흔히 있는 일입니다 하지만 이 때 낮춰지는 월세가 주변 시세와 비교했을 때 '현저히 낮은 대 가'로 판단될 정도가 된다면 문제가 될 수 있습니다.
더 좋은 방법은 무엇일까요 ?==>
1. 시세에 맞는 합리적인 계약 조건 설정 : 어머니 댁의 임대차 계약은 주변 시세에 맞춰 보증금과 월세를 합리적인 수준으로 결정하시는 것이 가장 중요합니다. 임대차 계약은 일반적인 타인 간의 거래와 동일하게 명확한 계약서를 작성하시고, 보증금 및 월세 납 입 내역(통장 이체 내역 등)을 잘 보관해 두시는 것이 좋습니다.
2. 증여 받은 5 천만 원의 활용 : 어머니께서 지원해주시는 5 천만 원은 본인께서 월세를 납부하시거나 생활비 등 본인의 용도로 자유롭게 사용하시면 됩니다. 즉 5 천만 원을 보증금으로 넣는다고 해서 월세를 지나치게 낮추기보다는, 5 천만 원은 현금 증여로 활용하시고, 월세는 시세에 맞게 계약하시는 것을 권해드립니다. 만약 보증금을 높여서 월세를 낮추고 싶으시다면, 주변의 유사한 조건의 전 월세 전환 율 을 참고하여 '시장 가격'에 맞는 수준으로 조정하는 것이 필요합니다.
결론적으로, 상속세 및 증여세를 줄이기 위해서는 명확한 증여(5,000만 원)와 정상적인 임대차 계약서(시세에 맞는 월세 지급)을 통해 어머니의 재산이 무상으로 이전 되지 않도록 하는 것이 중요합니다.