답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축이 아닌 구축에 대한 일반매매에서 하자점검 대행업체까지 섭외해서 이를 체크하는 경우는 많지 않습니다만 일반적이지 않을뿐 불가한 것은 아니기에 매도인과 협의하여 일정을 조율해서 진행하시면 될듯 보입니다. 질문처럼 세입자가 있는 상태에서는 어렵겠으나, 공실이된 상태에서는 진행이 가능하기 때문에 진행하는데에는 문제가 없겠지만, 매도인 입장에서는 긍정적으로 동의를 할지는 알수 없습니다. 그리고 잔금전까지는 주택인도를 받을 수 없기 때문에 임대인이 이를 거절하면 잔금지급후에 진행을 하셔야할수 있습니다. 참고로 위 점검을 통해 하자가 발견되더라도 하자담보책임에서의 중대하자가 아닌 이상 결국은 당사자간 협의를 통해 해결하여야 하는 만큼 해당 점검만으로 매도인의 하자담보책임 범위가 넓어지거나 적용범위가 달라지는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.손 없는 날은 음력기준으로 매달 음력 9,10,19,20,29,30일입니다. 양력을 기준으로 하면 11월에는 8,9일 / 18,19일 / 28,29일 입니다.이사비용의 경우는 사실상 이사짐, 이사주택의 거리, 요일 및 성수기 여부, 포장이사여부등에 따라 달라지기 때문에 2~3군데 업체로부터 견적을 받은신뒤 결정하시는게 필요합니다. 보통 24평형 5톤차량(남자3.여자1) 기준으로 100만원~120만원 정도로 알고 있습니다. 사다리차비용의 경우는 20~30만원이 추가되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출에서 금리는 신청시에 변동금리냐 고정금리냐에 따라 이후 기준금리 변화에 따라 영향을 받을수도 받지 않을수도 있습니다. 고정금리라면 기준금리 변화와 관계없이 대출기간내 동일한 금리가 유지되고 변동금리의 경우는 기준금리 변동에 따라 조정이 되나, 보통은 바로바로 적용 되는 것이 아닌 3개월 , 6개월단위로 조정되게 됩니다. 그리고 현재 전세대출상품의 경우 정부지원 공공대출이 아닌 이상 시중은행의 경우 평균 3~5%대까지 인것으로 알고 있습니다. 당연히 은행별, 개인 우대상품별 적용되는 금리는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택 신혼부부 신청자격은 혼인기간 7년 이내의 무주택 세대구성원이여야 합니다. 즉 본인 포함 세대원 전원이 무주택이여야 하고 예비신혼부부의 경우 입주 전까지 혼인신고를 완료하여야 합니다. 그리고 소득 및 자산요건이 있는데, 소득은 도시근로자 월평균 소득 100%이하(맞벌이 부부는 120%)여야 합니다. 자산의 경우는 매년 수치가 조정되기에 해당 행복주택 공고문을 반드시 확인하셔야 하며, 보통 2억 1550만원이하, 자동차 3,803만원 이하가 기준입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상가주택의 경우 면적 및 등기방식에 따라 적용하는 기준이 다릅니다. 우선 하나의 건물이 주거비율이 50% 이상하는 경우 건물내 주택은 주택기준 요율적용, 상가는 상가기준 요율을 적용하게 되고, 주거비율이 50%미만이라면 상가, 주택 모두 상가에 따른 중개보수를 적용하게 됩니다. 그리고 구분건물로써 각 상가,주택 구분등기가 되어 있다면 상가는 상가, 주택은 주택으로써 적용하게 됩니다. 질문에서 1층이 상가 , 2,3층이 주택이고 만약 하나의 등기부로 되어 있는 경우라면 임대차시2,3층의 주택에 대한 중개수수료는 주택에 따른 중개보수가 적용될 것으로 보이고 매매시에도 같을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래시 등기부등본을 확인하는 이유는 권리상 위험성과 현 계약당사자가 실제 공부상 소유자가 맞는지를 확인하기 위한 과정입니다. 다만 등기부등본의 경우 일정한 지식없이는 권리관계를 판단하기 어려운 부분이 있기 때문에 본인이 이러한 부분을 하지 못할 경우 반드시 중개사등을 통해 도움을 받아 계약을 진행하셔야 합니다. 등기부등본에서 주로 보셔야 할것으로 우선 갑구의 소유자가 현 계약당사자와 일치하는지 여부와 소유권과 관련하여 가압류, 가등기등의 제한물권이 있는지를 확인하셔야 하고 ,을구를 통해 현 용익물권 및 담보물권에 대해서 확인을 하셔야 합니다. 이를 통해 계약서 작성시 특약등에 잔금일 기준 해당 권리들에 대한 말소등기를 확약하는 내용등을 기재하여 계약상 안정성을 높이게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자의 경우 주식이나 코인보다는 변동성이 적고 자산가치에 있어 안정적인 투자방식으로 알려져 있습니다. 다만, 주식,코인처럼 초기 적은 시드로 참여하기가 어렵고, 정책이나 경기변화, 세금등 여러부분에서 영향을 받고 있고, 대출을 통한 자금조달이 이루어지기 때문에 다른 투자대상보다 더 높은 리스크 관리가 필요합니다. 또한 부동산 투자의 방법이나 대상이 다양하기 때문에 투자를 위한 목표나 투자방향성에 대해 확실히 설정하는 것이 우선되어야 합니다. 질문처럼 소액이고 분명한 투자대상에 선정이 되어 있지 않다면 직접투자보다는 리츠등을 통한 간접투자를 통해 수익을 창출하시는게 안정적이라 판단이 됩니다. 리츠투자의 경우 흔히 상장리츠 즉, 주식시장에 상장된 리츠회사의 주식을 구매하고 이를 통해 배당과 주가상승에 대한 차익을 노리는 부동산 간접투자방식입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자도 전세대출은 가능합니다. 보통은 소득요건과 보유주택의 가격에 따라 제한이 있을수 있는데, 질문의 요건에서는 두분이 혼인신고를 통해 소득합산이 될 경우 전세대출이 어려울 가능성도 있어 보입니다. 그러므로 일단 주택구매 및 전세대출을 모두 실행한 이후에 혼인신고를 하시는게 더 안정적이라 판단은 됩니다. 그외 주택구매시 배우자로부터 현금 1억증여의 경우는 혼인신고이전이므로 증여의 문제가 생길수 있으므로 이에 대한 방법을 고려하셔야 합니다. 특히 서울지역내 주택구매시 주택가액에 따라 자금조달계획서를 작성하여야 할수 있기에 이런 경우 증여의 방법을 피하기 위해 차용증등도 필수적으로 준비를 하셔야 할것으로 보이기도 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임차권 등기가 있다는 말은 임대인이 이전 임차인의 보증금반환을 하지 못해 일정기간 지연을 하였다는 의미로 결국에는 임대인 경제적 상황이 좋지 않다라는 예측을 할수 있습니다. 그리고 본인의 보증금을 받아서 우선적으로 임차권 등기를 말소하려는 것으로 보이는데, 이는 임대인 마음대로 할수 있는게 아닌 임차인이 보증금 반환과 지연이자등을 모두 받은뒤에 말소신청을 하는 것으로 임대인과 전임차인 협의과정에 따라서 조금 더 지연가능성도 있을수 있습니다. 즉, 주변보다 말도 안되게 싼 시세는 분명한 이유가 있고 대부분 권리상 안정성이 낮거나 매물자체의 문제가 있는 경우가 많습니다. 질문에서 계약을 하고자한다면 특약등으로 권리상 임차권 말소등의 조건을 기재하여 계약을 진행할수는 있으나, 본인 퇴거시에 임대인의 경제적 상황이 더 나빠지거나 시세가 더 하락할 경우 본인 보증금 반환도 쉽지 않을 수 있다는 예상정도는 하시고 계약을 하셔야 합니다. 2년 혹은 4년뒤 일은 알수 없으나, 현 상태도 이러하다면 임대인 자체의 믿음은 낮다 판단이 되고, 계약자체는 말소조건부 계약을 할 경우 다른 물권이 없다면 위험정도는 아니라 판단은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.경매 위험성은 얼마나 될까요? -> 경매는 임대인이 해당 채무에 대한 원리금 변제를 하지 못하는 상황이 발생하여 채권자가 경매를 신청할 경우인데, 임대인의 경제상황을 알수 없고, 연체를 할지 안할지도 알수 없기에 예측불가합니다. 2.보증금 회수 가능성이 있는지 -> 본인 보증금 1000만원은 소액임차인에 해당되기 때문에 선순위 근저당보다는 최우선 배당이 가능합니다. 다만 해당주택이 다가구의 경우로써 앞선 소액임차인이 더 있다면 이때는 최우선 배당시에 전액배당은 달라질수 있습니다. 개인적 판단으로 보증금 손실 가능성은 높지 않아보입니다. 3.임차인으로서 주의할 점 -> 권리상 리스크는 있기 때문에 계약시 전입신고 및 확정일자는 반드시 갖추셔야 합니다.