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매수 시 대리인이 계약할 경우 주담대 문제 없을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 대리인 참석하여 계약을 진행하는 경우 대리인의 도장날인이 되어야 정확한 계약으로 볼수 있고, 명의자 도장날인과 대리인의 도장날인이 함께 되어 있어도 무방하나, 명의자의 도장날인만 받는 것은 정확한 계약으로 보지는 않습니다. 그리고 보통의 대리계약시에는 대리인의 서명 또는 날인을 기재하고 특약에는 대리인의 대한 정보를 기재해두는 경우가 일반적이긴 합니다. 다만, 보통은 권리를 가진 매도인의 대리인일때 이러한 부분들이 중요할수 있으나, 권리를 받아오게 되는 매수자 대리인의 경우는 실무상 이보다 완화되어 진행이 가능할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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서울 수도권 시행일 이전 부동산 계약의건
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 정책에 따른 유예기간은 없습니다. 27일 발표 , 28일 시행되었기 떄문입니다 ,다만 시장 혼란을 예상하여 27일까지 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우와 대출신청이 이미 되어 있는 경우에 한해서는 이번 대출규제가 아닌 이전 기준을 적용하게 됩니다. 문제는 가계약의 경우인데 가계약의 경우는 인정되지 않고 바뀐 대출규제가 적용되게 됩니다.그리고 보통 가계약금은 계약서를 작성하기 전에 지급하는 게 일반적인데 ,질문처럼 계약서를 작성하고 지급한 가계약금이라는게 어떤 부분인지를 이해하기 쉽지 않습니다. 만약 계약서 작성시 기재된 계약금 전액을 27일에 입금을 하셨다면 기존대출규정이 적용될것으로는 판단이 됩니다. 그리고 질문처럼 잔금 6개월 뒤 이런 부분까지는 실제 어떻게 될지 판단하기가 쉽지 않은데 이유는 일반적인 계약에서의 잔금기간이 아니기 떄문입니다. 현재 규제강화의 성격상 이런 부분까지 예외로써 인정할지는 의문이기 때문에 정확한 것은 실무를 하고 있는 은행을 통해 확인하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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1인 가구가 더욱 증가한다고 하던데 사회 구조가 바뀌고 있는 현상인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 인구구조가 3~4인가구에서 1인, 단독가구로 변화됨에 따라 기존 국민평형이라고 하던 젼용 84제곱이 소형평수인 59제곱 또는 49제곱으로 변경될수 있습니다, 이럴 경우 각 세금의 기준 평형이 소형평수로 전환될수 있고 청약에 있어서도 기준이 소형평수됨에 따라 당첨자 선별기준이나 각 청약제한사항등이 소형평수 기준으로 변경될수 있습니다. 그리고 투자자 입장에서도 수요에 따라 가격변동성이 크고, 임대차가 수월한 소형평수에 대한 투자비중도 높아질수 있고 공급에 있어서도 국민평형보다는 소형평수의 공급이 크게 늘어날수 있습니다. 그리고 1인가구가 증가하는 것은 여러 요인들이 합쳐진 결과치로 볼수 있는데, 질문에서 말하는 사회적요인으로는 기본적으로 사회가 성장됨에 따라 결혼적령기가 늦어지고 있는 만큼 독립하여 거주하는 사람들이 많아지고 있는점과 우리나라 자체의 문제인 경제적 부담등으로 인한 혼인기피와 저출산 문제로 인한 부분도 있다고 볼수 있을듯 합니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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일산 파주쪽 경기도 신혼부부 추천하는 생활 정보 사이트가 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시나 구의 정책등은 사실상 해당 시, 구 홈페이지를 통해 정책사항을 확인하셔야 하며, 그외 생활에 도움이 되는 정보라도 어떠한 부분인지에 따라 이용하여야 할 사이트나 방법은 차이가 있을수 있습니다. 원하는 정보를 한번에 확인할수 있는 사이트등은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. 다만 지역에 정보를 가장 빠르고 다양하게 확보하는 방법에는 지역주민들간 자유롭게 만들어진 커뮤니티방(카톡방, 카페)등을 통해 확인하시는게 가장 빠르게 정보공유가 가능하다고 보시면 됩니다,
경제 / 부동산
25.07.02
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부모님과 함께 살다가 전세끼고 아파트 구매하면 1가구 2주택이되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 제가 아파트를 살때 취득세가 어떻게 되나요?-> 동일세대로 구성되는 경우 1가구 2주택이 될수 있고 이런 경우에 추가 주택을 구매하는데, 구매하는 주택이 속한 지역이 규제지역,조정대상지역이라면 중과세율 8%가 적용되나, 그외지역은 기본세울 (1~3%)가 적용됩니다. 2. 만약 그렇게 산 아파트를 예를들어 한 3년뒤? 팔게 되면 양도세가 어떻게 되나요?-> 경우에 따라 다른데, 일반적으로 규제지역이 아니라면 실거주의무가 없기에 2년이후에 매도롤 하게 되면 2주택에 따른 양도소득세가 과세되고 양도차익에 따라 다른 세율이 적용됩니다.3. 부모님은 1가구2주택이 되면 뭐 보유세라던가 불이익이 있나요?-> 현 부모님주택의 평가가액에 따라 달라질수 있는데, 재산세의 경우는 기존과 크게 달라지지 않으나, 종부세에 있어 부모님 보유주택이 고가주택이라면 기존에 1주택일떄는 12억까지 과세가 되지 않겠으나, 2주택일 경우 9억초과시에는 부과될수 있어 보입니다. 정확한 세금에 대한 정보는 세무서등을 통해 확인하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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빌라매수할때 필요한 서류 어떻게 확인하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본의 경우 인터넷상 대법원 인터넷등기소에 접속하시어 해당매물의 지번을 입력하시고 열람또는 출력을 하시면 확인 가능합니다. 부동산에서도 결국 해당 방법으로 출력을 하여 보여주기 때문에 의심할 여지는 없으며, 정 의심이 된다면 본인이 직접 출력하여 일치하는지를 보시는것도 방법일수 있습니다. 그리고 등기부 자체에 대한 조작보다는 해당 등기부를 통해 판단할수 있는 권리관계의 파악을 중개사가 잘 하는지가 더 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 건물과 토지의 경우는 보통 토지등기부등본과 건물등기부등본을 각각 열람하여 확인하시면 되고, 보통 공동주택의 경우 대지권이 설정되어 있다면 다른 명의일 가능성은 낮습니다. 보통 해당 부분도 중개사가 설명해주므로 궁금하시면 미리 이러한 부분들도 문의를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤게 투자로써 수익과 관련하여 유리할지를 판단할수는 없으며, 이번 대책으로 인해 주택에 대한 갭투자등은 수도권내에서는 이전보다 훨씬 어려워졌다는 점이 팩트라고 보시면 됩니다. 주택담보대출을 필요로 하지 않는 상가나 다른 부동산에 대한 투자는 이전과 크게 다르지 않습니다. 그리고 수도권 주택에 대한 투자 가능성이 줄어들면 풍선효과로써 지방지역 주택에 대한 투자상승을 일반적으로 기대하는 경우가 많은데, 현 시장분위기상 풍선효과는 기대하기 어려운 상황이기때문에 개인적판단으로 부동산에 대한 투자수요 자체가 주식이나 코인처럼 다른 투자시장으로 이동될 가능성이 더 높아 보인다고 할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.07.02
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안녕하세요 자녀에게 부동산을 매도하려고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취득세의 기준은 매매가격이기 떄문에 본인이 매매계약서를 1억4천에 쓰고 취득신고를 2억에 할수는 없습니다. 그리고 생애최초 구매에 따른 취득세 감면은 실거주3년이라는 의무가 부여되기 떄문에 실제 거주할수 없는 해당 경우에는 취득세 감면을 받기는 어려울것으로 보입니다.그외 주택담보를 이용하지 않고, 기존 세입자가 있는 경우의 매매에서는 6개월 전입의무는 적용되지 않는것으로 알기 떄문에 매매자체에는 문제가 없으나, 걱정하듯이 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 때문에 계약서 작성 및 자금에 대한 이체를 확실하게 하시는게 필요하고 과정진행상도 임의로 하시기 보다는 세무전문가나 중개사를 통해 진행을 하시는게 이후 세금에 대한 문제를 피하실것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부는 현재 목적물에 대한 권리사항을 확인하는 공적장부이지, 현재의 주택시세등을 나타내지는 않습니다 . 깡통전세는 말그대로 전세보증금 보다 주택가격이 낮아지는 현상을 말하는데, 이는 계약시점에 전세가율등을 통해 확인을 하는 부분이나, 계약후 거주중에서 주택가격이 크게 하락할 경우등이 발생되면 충분히 발생가능한 부분입니다. 특히나 빌라등처럼 시세가 정확하지 않은 목적물의 경우 전세계약시부터 전세가율이 높고, 주택시장 침체시 가장 먼저 빠르게 하락하기 떄문에 만기시점에서는 깡통전세가 될수 있는 가능성이 높습니다, 실제 인천지역에서 이슈가 되었던 전세보증금 미반환사고 (전세사기) 등이 이러한 거주중 깡통전세가 됨으로써 발생되었습니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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매매 중 월세에 대한 질문드립니다 답변부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출의 경우 실거주 1년의무를 채우셨다면 이후에 임대차를 하시고 실거주를 하지 않더라도 대출회수는 되지 않을수 있습니다 , 다만 취득세 감면의 경우 실거주 3년으로 알고 있기에 1년 실거주후 임대차시 감면받은 취득세에 대해서는 추징이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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