전셋집 융자금이 높을 때 전세권 설정 꼭 필요할까요?

Question

안녕하세요.

전셋집 계약 직전 입니다.

계약하고자 하는 전셋집은 타운하우스이구요.

해당 건축물의 임대인에게 3억5천가량 근저당이 있으며 잔금일 말소 조건으로 계약을 진행하기로 얘기 하였습니다.

(전셋집의 전세보증금은 4억5천입니다.)

혹시 모를 상황의 안전장치로 보증보험 가입을 하고 싶은데 해당 부동산의 공시지가가 2억 후반대로 너무 낮게 책정이 되어있어(실제 집주인이 매매 했을 때 약 6억대로 구매했다 하였고 현재 해당 매물의 매매가를 7억대로 전세와 함께 올려두었습니다.) 전세금+융자에 대한 공시가 126% 시세 비율을 적용했을 때 보증보험 가입이 안되는 상황인 것 같습니다.

위 모든 상황을 고려하였을 때, 전입신고 후 확정일자만 받으면 될지 아니면 전세권 설정이라도 해놓아야 안전할 지 궁금합니다.(집주인은 전세권 설정에 협조할 것 같습니다)

아직 계약 전이라 이 전세 계약에 대해 조언이나 참언 부탁드립니다.

미리 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 정확한 시세 파악이 중요하다고 볼 수 있습니다.

시세 대비 60% 정도가 안전한다고 볼 수 있고 전세권 설정의 경우 확정일자 + 전입신고와 같은 효과라 볼 수 있습니다.

즉 확정일자 + 전입신고 + 점유를 하게 되면 우선변제권과 대항력의 권리를 가지게 됩니다.

또한 전세권 설정도 같은 권리의 효과 이지만 등기를 한다는 차이가 있습니다. 전세권 설정도 중요한 사항이지만 확정일자 + 전입신고만 잘해도 되고 무엇보다 정확한 시세 대비 전세보증금이 과도한지의 조사가 필요할 것이며 향후 임대차계약 해지 시 다른 세입자가 들어올만한가 등을 고려를 잘 해봐야 계약 해지 시 전세보증금 회수에 좋을 수 있다고 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

잔금일에 기존 근저당 말소조건이라면 잔금이후에는 보증금만 남아있는 것이기에 해당 시점에 보증보험 가입을 하시면 될듯 보입니다. 참고로 전세권은 임차권에 비해 대항력과 우선변제권을 그자체로 갖고 경매신청시 별도의 반환소송을 거치지 않아도되는 장점이 있지만 이게 보증금 보호를 완벽히 하는 장치는 아닙니다, 그에 따라 보증보험 가입이 가능하다면 이를 하시는게 나을듯 보이고, 질문처럼 시세가 7억인데 공시지가가 2억이라부분은 사실상 이해가 어렵기에 일단은 보증보험기관을 통해 가입가능여부를 판단하시는게 먼저 필요한 부분으로 보입니다. 그리고 보증보험에 가입이 어렵다면 그때는 전세권등기를 설정하시는것도 방법이 될수는 있지만, 앞에서 말한대로 이 전세권이 보증금 전액을 모두 안전하게 보호하는 것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

잔금일에 근저당 말소조건이라면 큰 문제는 없을 듯하지만 만일을 대비하여 주택가격에 비해서 근저당금액이 높은 경우에는 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋지만, 여의치 않다면 전세권을 설정하시는 것이 좋을 듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

근저당 말소가 잔금일에 확정되지 않으면 계약하지 않는 것이 좋습니다

전세보증보험이 안되는 집은 시장에서도 리스크가 높은 물건이고 임차인이 불리한 구조입니다

전세권 설정을 해도 선순위 근저당이 살아 있으면 안전하지 않습니다

잘생각해서 선택을 하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세권 설정까지는 꼭 필요하지 않고 전입신고와 확정일자 정도만 하시면 법적으로 문제없이 보증금을 받을 수 있습니다.

Answer 6

전셋집 계약 직전 입니다.

계약하고자 하는 전셋집은 타운하우스이구요.

해당 건축물의 임대인에게 3억5천가량 근저당이 있으며 잔금일 말소 조건으로 계약을 진행하기로 얘기 하였습니다.

(전셋집의 전세보증금은 4억5천입니다.)

혹시 모를 상황의 안전장치로 보증보험 가입을 하고 싶은데 해당 부동산의 공시지가가 2억 후반대로 너무 낮게 책정이 되어있어(실제 집주인이 매매 했을 때 약 6억대로 구매했다 하였고 현재 해당 매물의 매매가를 7억대로 전세와 함께 올려두었습니다.) 전세금+융자에 대한 공시가 126% 시세 비율을 적용했을 때 보증보험 가입이 안되는 상황인 것 같습니다.

위 모든 상황을 고려하였을 때, 전입신고 후 확정일자만 받으면 될지 아니면 전세권 설정이라도 해놓아야 안전할 지 궁금합니다.(집주인은 전세권 설정에 협조할 것 같습니다)

아직 계약 전이라 이 전세 계약에 대해 조언이나 참언 부탁드립니다.

==> 현재 상황에서 결론부터 말씀드리면 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절합니다. 나중에 보증금을 지급받지 못하는 경우 경매처분을 할 수는 있지만 보증금 전액 보호를 받는데 어려움이 발생될 수도 있기 때문입니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

가장 먼저 임대인의 근저당 말소에 대한 부분을 계약서에 정확히 명시 하시고 반드시 이후 확인을 진행하신 뒤 확정일자와 전세권 설정을 함께 진행하신다면 보증보험 가입이 어려운 상황에서 조금 더 안전한 권리 확보가 가능하실 것으로 보여집니다