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이번에 바뀌는 부동산법이 시끌벅쩍한데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.3주택이상 대출이 안된다가 아니라 다주택자(2주택자이상)은 주택담보대출이 전면 금지되고 LTV50%가 아니라 모든 주택담보대출 한도는 주택가격과 관계없이 최대 6억으로 규제가 됩니다. 즉, 주택가격이 고가주택이라도 최대 6억만 대출이 가능합니다. 또한 실수요를 판단하기 위해 수도권내 주택담보대출을 통한 주택구매시 6개월이내 전입의무가 부여되었고, 생애최초 대출처럼 정부지원 공공대출의 경우도 LTV80% -> LTV70%로 대출한도가 축소되었습니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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지방 광역시의 아파트 가격은 어떻게 될까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 부동산 대책에 따라 수요가 지방내로 분산될 가능성은 높지 않아보입니다. 부동산 시장이 상승기에 있다거나 지방내 경제여건이나 인구상황등이 현재와 같이 양극화가 심화되어 있는 상태가 아니라면 수요분산이 가능하겠으나, 지금은 규제여부를 떠나 지방자체의 투자 필요성이 낮기 떄문입니다, 이런 경우 부동산자체의 투자자금이 주식이나 코인등으로 이동될 가능성이 더 높아보이기 떄문입니다. 사실 지방부동산의 경우 이러한 정책의 수혜보다는 지역활성화정책등에 따라 영향을 더 받을 가능성이 높고, 대표적으로 행정도시 이전 이슈가 있는 세종이나, 해수부이전 및 북극항로 집중개발등의 이슈가 있는 부산처럼 지역경제가 살아날만한 이슈가 있어야 부동산 시장도 회복 될가능하다고 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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동네 마트는 주변 대형마트들과 어떤 식으로 경쟁하고 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금시대에서는 대형마트와 중소형마트의 싸움이라기 보다는 온라인과 오프라인간의 경쟁으로 보시는게 맞을 듯 보입니다. 사실상 대형마트도 온라인 쇼핑 대중화에 따라 현재 매출에 어려움을 겪고 있는 상황이고 아시다시피 많은 매장들이 철수하고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 동네 마트의 경우 더 버티기 어려운 구조이고, 질문에서 언급한 것처럼 급하게 필요한 물건 몇가자를 구매하기 위해 방문하여 사람이나 단골등의 이용만으로 유지가 되는게 일반적입니다. 그나마도 전자의 경우는 동네 편의점에서 그 수요마저 다 가져가는 상황이기에 사실상 중소형 동네마트가 차별화할수 있는 선택지가 많지 않고 그만큼 빠르게 소멸되어 가는 업종에 해당되게 됩니다. 그나마 유지되는 동네마트의 경우는 구매한 물건에 대해서 근처동네 범위로 집으로 배송해주는 서비스를 해주는 장점이 있었으나, 이또한 대형마트등에서도 진행하고 있기에 더이상의 차별화전략은 없다고 보는게 개인적 의견입니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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오피스텔 월세 인데 보증금이 높은경우는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.흔히들 말해서 반전세 매물로 보입니다. 정확히는 월세이나, 보증금이 일반 전세처럼 높은 대신 매월 납입하는 월세가 적은 형태로 임대인과 임차인협의로써 정할수 있는 부분입니다. 임차인 입장에서 일반 월세보다는 높은 보증금이지만 매월 지출비용이되는 월세를 낮출수 있는 장점이 있기에 선택할수 있는 부분이고, 임대인 입장에서 낮은 임대수익이지만 보증금이 높기 떄문에 해당 오피스텔을 구매할떄 받은 대출이나 다른 용도로써 해당 목돈을 사용할수 있는 장점이 있습니다. 결국에는 임대인의 필요에 따라 해당조건으로 매물을 올려놓은것이고, 그에 맞는 임차인이 해당 매물을 선택하는 것입니다. 즉, 특별히 이상하거나 한게 아닌 매물건별 임차조건이 다른 것일 뿐입니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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전세 계약 연장 시 신규 확정일자를 받아야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동일한 주택에 대해서 동일한 보증금으로 계약이 연장된 경우에는 확정일자나 임대차신고가 필요하지는 않습니다. 질문에서 말하는 동일한 주택에 대해서 신규계약서를 작성하셨다는게 정확히 어떤 이유로 하셨는지 알수가 없으나 ,보통의 경우 임대인이 변경되어 재계약을 하는 경우 계약자가 변경되었기에 새로운 계약서를 작성하게 되나, 이떄도 보증금의 변동이 없다면 별도 확정일자는 받지 않아도되며, 최초 받았던 확정일자에 따른 우선변제권효력은 그대로 유지가 됩니다. 다만, 계약서상 특약에 임대인 변경으로 인한 계약서 재작성임을 명시하시고 이전 계약서는 보관을 해두시는 좋습니다. 만약 이러한 경우가 아니라 임차인의 명의가 변경되었거나 기타 다른 이유등으로 새로운 계약을 하시는것이라면 주민센터를 통해 전월세신고를 하시면 자동으로 확정일자도 의제가 되기 때문에 불안하시면 계약서를 가지고 주민센터를 방문해 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 질문의 사항만 보고 판단을 하기는 어렵겠으나, 신탁사와 조합간 사인간의 계약이고, 해당 계약의무위반에 따른 손해배상적 성격이기 떄문에 해당 판결에 대해 정당성여부를 따질 부분이 아니라 판단이 됩니다. 즉, 계약당사자 중 일방의 책임으로 인해 손해가 발생되었다면 이를 책임지는게 어떻게 보면 너무 당연하기 떄문입니다. 물론 같은 상황이 발생하였을떄 위 재판기록이 판례로써 작용될 가능성은 있으나, 이를 크게 확대하여 모든 건설사가 위와 동일한 문제가 발생하였을때 위와 같이 원리금까지 부담한다고는 확정할수 없습니다. 건설사업 특성상 여러 요인이 혼재되어 있기에 지연된 원인이 다르거나 조건이 위 사건과 다를경우 동일한 판결결과가 나온다고 할수는 없기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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혼인신고전 가족간 전세대출 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 확인은 필요하겠으나,혼인신고전에 계약서를 작성하고 대출을 받은뒤에 입주를 한뒤 혼인신고를 하신다면 킄게 문제될 부분은 없어보입니다. 은행에서 질문자님과 시어머니간 관계를 확인할 방법이 없고 혼인신고전에는 확인을 해도 남남이기 떄문에 아무런 문제가 없습니다. 실행뒤에 혼인신고를 하고 이를 확인하였다고 하더라도 중도대출상환등은 되지 않을것으로 보입니다. 그리고 세금에 대해서는 증여세등을 말씀하시는듯 한데, 사실상 이는 정상적인 전세계약을 통해 지급한 전세금이기 때문에 증여관련 문제가 되지는 않을것으로 보여 크게 걱정하실 부분은 없습니다
경제 / 부동산
25.06.30
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올해 상반기 동안 전국에서 청약 경쟁률이 가장 높았던 단지가 어디인지 알고 싶어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해 분양된 72개 아파트단지 중 분양가상한제 적용 단지 22개의 평균 1순위 청약경쟁률은 26.2 대 1이며, 미적용된 50개의 단지 평균 경쟁률은 4대1로 나타났습니다. 그중 분양가상한제 적용 단지들중 평균경쟁률이 가장 높았던 곳은 지역은 서울이고 , 서울내에서는 방배6구역 재건축 사업지인 레미안원페를라가 151.6대 1을 기록했으며, 고덕강일택지지구의 마지막 민간분양단지인 고덕강일대성 베르힐이 5년 실거주의무 적용에 도 97.4대1로 나타났습니다, 그리고 모든 72개 단지중 1위는 경기도 하남시 교산푸르지오더퍼스트이며, 201가구 공급에 5만 2920명이 몰리며, 263.3대 1의 청약경쟁률을 기록하였습니다. 결국에는 분양가상한제 적용단지의 경우 시세보다 저렴한 장점이 있고, 분양당첨시 시세차익을 누릴수 있기에 그 자체만으로 청약이 몰리는 경향이 있고, 교산푸르지오더퍼스트의 경우 서울 송파구와 인접해 있어 서울 생활권 이용이 가능하고, 분양가 역시 59제곱기준 5억원대로 공급되면서 수요가 몰렸습니다 .
경제 / 부동산
25.06.30
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대출 한도를 6억으로 제한하게 되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 크게는 주택 구입시 자금조달이 용이하지 않기 떄문에 주택수요가 감소될수 있고 그에 따라 가격도 하락할수 있습니다. 다만, 전문가들 예상으로는 서울 상급지 고가주택의 경우는 영향이 제한적일것이라는 의견이 많고 중형가격대의 수도권 지역 주택수요는 크게 줄어들수 있다는 평가가 많습니다. 이렇게 되면 자산시장내 유동성이 부동산이 아닌 주식이나 코인등에 분산될수 있고 그에 따라 부동산 시장의 투자자금 역시도 감소될 가능성이 높습니다. 전반적으로 서울, 수도권내 현 주택가격상승세는 꺾일수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.30
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서울 아파트 값이 가장 큰폭으로 오른 것 같던데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분의 답변은 이미 지난 번 사례에서 확인이 되는 부분 아닐까 싶습니다. 기존 토지거래허가구역을 오세훈 서울시장이 필요성이 낮고 해제로 인한 주택가격 상승문제는 크지 않다는 결론으로 강남지역 토지거래허가구역을 해제하였습니다, 그 결과 미친듯한 지역내 가격상승이 나타나기 시작했고 놀란 서울시에서 해제 한달만에 해당 지역에 대한 전면적인 토지거래허가구역 재지정을 하고 용신지역까지 확대적용하였습니다. 즉 현재의 실거주수요에 따른 상승세가 나타난다고해서 갭투자등의 투자수요를 막고 있는 토지거래허구역지정이 무의미하다는 건 현실과는 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.29
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