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임차권등기 주택담보 대출 관련 질문.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 세입자와는 관계가 없습니다. 임차권 등기는 말그대로 해당주택에 대한 대항력을 유지시켜주는 역할을 하는 것이기에 별도의 대출제한등의 요인으로 작용되지 않습니다. 다만, 주담대 대출시에는 기존 전세대출이 포함되기 때문에 미상환상태에서 상환조건부가 아닌 경우로써 신청하게 된다면 그때는 한도자체가 크게 줄어들수 있습니다. 즉, 기존 임차권등기문제보다는 기 전세대출에 따른 한도제한을 고려하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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전세계약 묵시적 갱신에 의한 자동연장 기간 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택임대차에서 묵시적갱신의 경우 동일조건으로 연장이되며, 기간 정함이 없는 경우 그 기간을 2년으로 보게 됩니다. 그에 따라 주택임대차에서 묵시적갱신이 되었다면 이때는 2년으로 보는게 일반적입니다. 2. 묵시적갱신에서의 중도해지는 법에서 명시된 강행규정으로써 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약은 종료가 됩니다. 쉽게 임차인이 임대인에게 해지통보를 한 3개월후 계약이 종료되는 것으로 해당기간이 되면 임차인은 아무런 패널티없이 보증금반환과 퇴거를 하실수 있습니다. 물론 3개월 이전에 퇴거하는 것은 계약이 유효한 상태이기에 임대인과의 별도의 합의가 필요하고 이떄는 패널티 일부를 합의조건으로써 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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내년 결혼예정인데 여자친구 전입시고관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항은 해당 기관에 문의가 필요한데, 제가 알기로는 청년버팀목에서 신혼부부버팀목으로 전환하는 것은 불가한것으로 알고 있으며 그에 따라 목적물 변경도 질문의 경우로써는 불가할것으로 보입니다. 보통은 기존대출상환과 신규대출신청등을 별도 하여야 하는 것으로 알고 있습니다. 보통은 차주가 신규대출실행일 당일 기존대출을 상환하는 조건으로 신혼부부버팀목대출을 이용하는 것으로 알고 있고 신혼부부버팀목의 경우는 해당 신청요건을 별도 확인하여 충족여부를 확인하셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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부모자식간의 빌라 매매에 따른 리스트
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 직계존비속간 거래는 증여로 추정되기 때문에 일반매매로써 하기위해서는 정상적인 계약서 작성과 자금에 대한 이체 근거등을 반드시 남겨두셔야 합니다. 그리고 보통의 매매가격은 감정평가보다는 시세를 기준으로 일정범위내로 정하시면되는데, 보통은 30%이내의 시세로 거래를 하셔야 합니다. 물론 실거래가 최근사항이 없는 경우 최후로 감정평가를 통해서 진행하실수도 있긴 합니다. 그리고 이렇게 매매를 할때에는 양도소득세는 양도차익이 있다면 발생될수 있는데 이는 부모님의 주택보유등에 따라 달라지는 부분으로 이는 직계존비속간 거래로 인한게 아닌 누구에게나 매도를 해도 동일한 사항이기에 질문처럼 부모와의 거래라고 세율이나 세금이 달라지는 것은 아닙니다. 즉, 매매방식을 하였더라도 증여추정이 있기 때문에 매매과정에서의 앞에서 말한 매매금액과 입증근거만을 잘 남겨두시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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이사비가 300만원이 들었는데 전세 얻은지 6개월만에 나가달라는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사가 싫으시면 그냥 거절하시면 됩니다. 임대차계약기간중에 중도해지는 두 당사자간 합의가 기본적으로 필요합니다. 즉, 임대인이 퇴거요구를 해도 기존 계약을 근거로 이를 거부하면 임대인은 강제적으로 임차인의 퇴거를 요구할수 없습니다. 특히나 최근 이사비용지급과 중개보수 지급등의 패널티를 부담하고 퇴거를 요구하는 경우가 대부분이지만, 질문처럼 100만원을 너무 낮은 수준입니다. 보통의 해당 금액대는 주변부동산을 통해 임차조건등을 제시하고 어느정도 선이니지를 확인하시면 대략적인 금액단위는알수 있을듯 보입니다. 즉, 질문자님이 충분히 납득할만한 제시조건이 아니라면 거절하고 그대로 거주를 하시면 됩니다 .
경제 / 부동산
25.11.12
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요즘 지은 새 아파트들은 층간소음이 덜한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오히려 반대인 경우가 더 많습니다. 보통 층간소음은 별도의 원인을 제외한 구조적인 원인만 보면 시공방식이나 구조에 따라 달라질수 있는데,예전에는 벽식구조로써 바닥두께가 두꺼워 층간소음이 어느정도 완충되는 효과가 있었으나,최근에는 기둥식구조와 슬레브두께 축소에 따라서 오히러 더 층간소음이 심해진 경향이 있습니다. 물론 건물마다 차이는 있을수 있겠으나, 예전 아파트와 비교할때 구조적으로 층간소음 가능성이 더 높아진게 현실입니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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월세 인상부분에대해 문의합니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차법상 상한제한을 할수 있는 경우는 임차인이 만기 6~2개월전에 갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자로써 법에 따른 상한제한의무가 있는 경우입니다. 즉 이 두가지 경우가 아니라면 재계약시 임대인은 본인이 원하는시세대로 인상을 요구할수 있습니다 , 그리고 상한의 제한은 5만원이 아니라 5%입니다. 즉, 임대차 조건이 높은 경우 5%인상이 실제 5만원보다 높아질 가능성도 있기에 무조건 5만원인상이 제한되는게 아닙니다, 질문의 경우 본인이 만기6~2개월전 갱신청구권을 사용하였다면 기존조건에서 5%이내 인상이 가능하겠으나, 본인이 갱신청구권을 사용하지 않으면 인상제한은 없습니다 즉, 재계약, 재재계약에 따라 구분되는게 아닙니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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같이 한집에 살고있는 회사원 자녀를 세대분리할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 집에 대해서는 다가구처럼 구조상 독립된 현관문이나 부엌,욕실등이 분리되어 있다면 가능하겠으나 일반적인 아파트나 다세대에서는 한지붕 세대분리는 불가합니다. 그에 따라 이런 경우에는 따님이 다른 주소지로 전입을 하셔야 세대분리가 가능하게 됩니다. 단, 주소를 분리해도 자녀분이 만30세이상이거나 기혼인 경우 그리고 일정기준에 해당되는 소득입증이 가능한 경우 중 한가지라도 해당이 되어야 세대분리가 가능합니다. 질문의 요건이라면 소득입증이 가능한 직장인이기에 주소분리가 되면 세대분리가 가능할것으로 보이나 소득에 따른 해당여부는 별도 확인이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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주택 임대차계약을 하고 나면 30일 이내에 계약내용을 신고 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세신고에 대한 사항으로 보입니다. 전월세신고는 주택임대차에만 해당되는 사항으로 상가전월세에는 신고의무가 없습니다, 그리고 주택의 경우 수도권,광역시, 세종,제주도의 시지역 내 보증금 6천만원이상 또는 월세 30만원 초과인 주택임대차에 대해서 계약일로부터 30일이내 신고하셔야 합니다. 그리고 신고의무는 임대인 , 임차인 모두에게 있으나, 신고는 둘중 한사람만 하셔도 됩니다. 보통은 확정일자등을 부여받는 임차인이 신고를 하는게 일반적으로 많습니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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4년째 거주중인 월세집에서 나갈려고 합니다. 퇴거일은 계약일과 상관이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약만료일이 한달뒤라면 현시점에서도 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약은 추가로 연장된 것으로 볼수 있습니다. 이때 중도해지를 하실 경우 의사통보 3개월후에 계약은 자동종료가 되고 해당시점에 퇴거가 가능합니다. 그러므로 괜찮은 집이 다음달에 계약만료라고 해도 현실적으로 다음달 만기퇴거는 어려울 듯 보입니다. 만약 다음달 퇴거를 원하실 경우 그외 방법으로는 현 임대인과 협의를 통해 계약을 해지하고 조기퇴거하는 방법이 있는데 이때는 임대인이 요구하는 사항이 있다면 이에 충족을 시켜야 하기에 일정부분 손해를 감수하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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