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임대차 구두계약 취소/환불 가능 여부 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다위 상황이면 법적으로 계약이 체결된 상태라고 볼수 있습니다, 법적 계약의 성립은 두 당사자간 의사합치가 이루어지면 성립하고 계약서 작성은 말그대로 합의를 종이로써 작성하는 것에 불과하기에 계약성립여부와는 관계가 없습니다. 그리고 이미 보증금과 월세선납까지 이루어졌다면 해당 시점은 계약금계약상태가 아닌 이행이 도래한 시점으로 보이기에 사실상 해지를 위해서는 상대방의 동의가 필요하고 해당 동의에 따른 패널티가 주어질수 밖에 없는 상황으로보입니다. 만약임대인이 동의를 하지 않으면 질문자님은 계약기간까지 월세부담을 하며 거주를 하셔야 하는 상황으로 볼수 있습니다. 결국 임대인과 협의를 통해 잘 해결이 되시는것외 방법이 없습니다.
경제 / 부동산
25.12.30
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재건축 조합 설립 추진 동의서 징구 우편
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 사업의 경우 조합원은 조합설립에 동의한 사람만 가입이 되고 나머지는 이후에 매도청구를 통한 현금정산 대상이 되어 매각후 퇴거를 하게 됩니다. 다만, 재건축 과정에서 따라 정식조합이 설립되기 전이면 동의여부를 미룰수 있고 경우에 따라 이후에도 가입이 가능할수 있기에 일단은 동의를 하지 않고 상황을 보시는게 좋을듯 보입니다. 보통 조합가입은 조합설립인가 직후 혹은 매도청구소송 전까지 가입의사를 밝히면 가입이 되는 경우가 많기때문에 재건축에 따른 시세상승이 나타나는 시점까지는 상황을 보신뒤 매도든 가입이든 선택을 하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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전세 계약 만료까지 집주인으로부터 전세금을 받지 못하는 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 우선 계약만료 한달전까지 임차인을 구해지 못하였다고 현계약이 연장되는 것은 아닙니다. 다만 만기일에 보증금 반환이 안될 경우 퇴거를 미루고 거주를 하실수는 있으나, 질문처럼 언제 다음 임차인이 구해질지 모를 상황에서는 새로운 주택 계약이 어렵기에 만약 한달남기고 계약을 체결하는경우 질문자님 새로운 주택 계약이 급해질수밖에 없는 상황으로 이어질수는 있습니다. 이런 경우 일단 임대인에게 임차인을 구한 시점에 주택 계약을 진행하여야 하기에 최소 2달의 여유를 줄것으로 미리 전달하시는게 필요할듯 보이고 당사자간 이러한 합의를 진행하시고 우선저긍로 현 주택 임차인이 구해지는 상황을 지켜보시는게 맞을듯 보입니다. 만약 만기일전까지 구해지지 않으면 만기일 이후 임차권 등기를 신청하고 보증보험을 통해 퇴거를 준비하면 되기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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오피스텔 온수 안 나옴 사기아닌가요???
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중요생활시설에 대한 하자에 대해서 사전에 알리지 않은 경우 중대한 하자에 따른 계약해지를 청구할수는 있습니다. 다만 중요생활시설에서 온수가 나오지 않는 부분이 중대하자로 인정된 사례가 있긴 하나, 질문처럼 나오다 안나오다 하는부분을 이에 포함할지는 정확한 답변을드리기 어렵습니다. 우선 해당 하자에 대한 수리요구를 하는게 우선되어야 할듯 보이나, 수리가 어려운 부분으로 지속적으로 하자가 발생한다면 이때는 계약해지에 대한 요구가 가능할것으로는 판단이 됩니다. 다만, 개인적으로는 법에 따른계약해지보다는 일단은 임대인과 협의를 통해 상황을 전달하고 조건없는 합의해지를 요구하시는게 먼저 선행되는게 필요할듯 보입니다, 이런 경우 다음 임차인 주선등의 부담은 있을수 있으나, 법에 따른 해지관련 소송등으로 인한 피로감이나 시간, 비용소모는 줄어들것으로 보입니다. 참고로 법에 따른 해지사유가 명확하다면 바로 그에 따라 행동을 할수 있지만 질문의 경우는 사실 법적판단에는 다툼에 여지가 있을수 있기 때문입니다. 방법으로는 임대차분쟁조정위원회등을 통해 조정신청을 통해 상담을 받아 보시는것도 도움이 될 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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가족간 주택매매 시 주담대 선지급 후 차용금으로 잔금 정산 가능 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 거래는 기본적으로 증여로 추정하게 됩니다. 질문의 방식대로 할수는 있겠으나, 자금조달계획서를 작성해야하는 수도권내 규제지역이라면 해당 부분들은 자금증빙요청이 올 가능성이 높고 그에 따라 증여로써 추정될 가능성이 높아보이긴 합니다, 다만 주택전체에 대한 증여보다는 오고가는 현금에 대해서 문제가 될 여지가 있어보이기에 세무사등을 만나서 정확한 상담을 받은후에 진행하는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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오피스텔도 주거용으로 사게되면 주택수에 포함되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 원칙상 업무용 시설이기에 주택수 포함되지 않는게 맞습니다, 다만, 2020.8.12이후에 취득하는 오피스텔의 분양권의 경우는 완공전까지는 주택수에 포함되지 않지만, 완공이후 주거용인지 업무용인지에 따라 주택수 포함여부가 달라지고 주거용 오피스텔이라면 주택수에 포함이 되어 다른 주택구매시 중과대상이 될수 있습니다. 그에 따라 질문의경우 주택수 산정시 포함되는게 맞습니다. 단, 이러한 주거용 오피스텔이라도 주택수에 포함되지 않은 일정요건이 있는데 해당요건에 본인 소유 오피스텔이 해당되는지 여부는 판단이 필요하나 다른 주택구매시 세금이 중과되었다면 해당되지 않을것으로 보이긴 합니다
경제 / 부동산
25.12.29
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경기도 월세 중개비 관련해 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 양쪽모두 부담하는 중개수수료는 동일합니다. 500 / 35는 환산보증금으로 2950만원((500 + (35x70))이 되고, 적용되는 요율은 0.5%가 됩니다, 그에 따라 중개보수는 14만 7500원이 한도액으로 안오기에 14만원 부담이 맞을듯 보입니다. 임대인 부담했다는 30만원은 어떤 기준으로 산출하였는지 알수 없으며, 해당 부분은 임대인이 중개사와 알아서 할 부분으로 보이기에 크게 신경쓰실 필요는 없어 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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부동산 빌라매매 등기비용 - 경기도 안산
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적인 내용으로 답변을 드리지만, 본인의 주택수 여부와 생애최초 여부등에 따라서 답변과 달라질수 있는 점은 참고하셔야 합니다. 참고로 등기대리인 법무사의 비용청구에 따라서도 차이가 발생할수 있습니다. 우선 등기비용에는 취득세를 포함하기 떄문에 1.5억의 취득세는 취득세율 1%+지방교육세율 0.1% 총 1.1%인 165만원이 발생하게 되고, 채권 할인료가 대략 27~28만원사이 그리고 중지,인지비용이 16만5천원, 법무사 비용이 50~60만원사이 정도 청구될것으로 보아 대략 취득세 납부 및 등기까지의 비용은 270~280만원 사이로 보입니다
경제 / 부동산
25.12.29
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[월세 계약 갱신 청구권] 임차인 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약당사자간 합의를 하시는게 가장 정확하다고 할수 있습니다. 물론 본인이 임차인을 대리한 경우라면 법적 효력에는 문제가 없지만 이를 위해서는 계약서상상 대리인인 명의로 본인 서명 및 날인이 있는게 맞다 판단이 됩니다. 다만 ,질문은 신규계약이 아닌 연장계약인 만큼 두 당사자간 대리인으로써 인식이 되었다면 문제가 없겠으나, 혹시라도 보증금 반환과 관련한 문제로 인해 임차권 등기등을 하거나 관련한 법적 조치를 취할때 계약당자사가 아닌 제3자가 협의한 부분은 문제의 소지가 있을수 있습니다. 개인적으로는 질문처럼 하시더라도 임대차 계약서를 새로 작성하시고 해당특약에 갱신청구권을 사용한 연장계약임을 명시하여 당자자간 서명 및 날인을 하시는게 가장 안전할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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집주인이 전세 나오기 전에 전출을 해달라고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.걱정하신 대로 1,2번 문제 모두 발생될 가능성이 있습니다. 특히 1번의 경우는 전출이 되면 바로 대항력이 사라지는 것도 문제이지만, 이런 경우 미반환이 발생할 경우 보증보험 청구도 할수 없습니다. 당연히 임차권등기도 신청이 불가해 집니다. 사실 2번보다는 1번이 더 중요한 문제입니다, 개인적으로 반환이 조금 늦어지더라도 미리전출은 하지 않는게 맞다 판단이 되고, 임대인에게는 거절의사를 밝히시면 될듯 보입니다. 아직 매매계약을 체결하지 않은 상황이라면 방법상 임대인에게 보증보험을 통한 회수를 전달하시고 현시점에 임대차중도해지 합의서를 받으신뒤 바로 임차권 등기명령신청후 보증보험 청구를 진행하시는게 더 안정적이라고 할수 있습니다 .물론 서류나 관련 비용등은 부담할수 있으나, 보증금 보호상으로는 가장 안정적이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.12.29
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