경제
전세원룸 근저당 위험질문 드립니다 !
두달전 완공된 신축 빌라 입니다
중개사 말로는 감정가가 14억이라고 하고
근저당설정이 10억이 있습니다
만약에 최악의 경우 경매로 넘어갔을때
14억에서 10억 빼고 4억으로 보증금을 돌려받을수있는건가요?
참고로 전세 계약은 제가 처음해서 1순위라고 하던데
그러면 저 4억중에 제가 첫번째로 받는게 맞는건가요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 경매시의 배당순위를 살펴보면 0순위는 경매 집행비용, 경매 부동산의 필요비 및 유익비이고, 1순위는 소액임차인에 대한 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 최종 3년 퇴직금채권 등이며, 2순위는 당해세, 3순위는 조세채권, 담보물권부채권(근저당권), 확정일자에 의한 임차인의 보증금반환채권, 4순위는 1순위인 임금채권외 일반채권, 5순위는 각종 보험료 등, 6순위는 일반채권 등으로 되어 있습니다.
따라서 대항력이 갖추어져 있고 확정일자를 받은 경우, 최우선변제금액 대상 (서울기준 보증금 1억 6500만원일 때 5500만원 한도)일때 근저당권에 앞서서 5500만원까지 변제받을 수 있고 이를 넘어선 금액이 있다면 등기 순서대로 근저당권 변제 후 남은 금액에서 변제를 받을 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
신축 건물 전세 계약 시 보증금의 안전성 문제로 걱정이 무척 크시겠습니다. 질문을 한번 주셨던 분 같은데, 질문주신 내용을 바탕으로 결론부터 말씀드리면, 중개사가 말한 감정가는 실제 시세와 다를 수 있으며, 특히 해당 건물이 다세대 주택이 아닌 '다가구 주택'일 경우 추후 들어올 소액 임차인들의 최우선변제금에 밀려 배당 순위가 하락할 위험이 있으므로 전세 계약에 매우 신중하셔야 할 것으로 판단됩니다.
<실 채권액 산정>
1. 실제 시세 확인 및 실 채권액 추정
경매 등의 위기 상황에서 핵심이 되는 것은 감정가가 아니라 보수적으로 접근한 실제 '시세(낙찰 예상가)'입니다. 인근 다가구 건물의 매물이 있다면, 시세를 종합적으로 확인해보시기 바랍니다. 그리고 그 시세 기준으로 대출의 과다여부를 판단하시는게 맞습니다.
그리고 통상적으로 은행은 실제 대출금의 약 120% 수준을 채권최고액으로 설정하므로, 근저당이 10억 원이라면 매도인의 실제 대출 원금은 8억 원 초반대일 가능성이 높습니다.
2. 선순위 근저당권자의 배당 우선권
만약 경매가 진행된다면, 질문자님의 말씀처럼 낙찰 대금에서 은행이 대출 원금과 연체 이자를 합친 8억 원 중후반대를 먼저 배당받아 가게 됩니다.
<다가구 주택 여부 및 최우선변제금 리스크>
1. 다가구 주택의 권리관계 변수
질문자님께서 건물 전체의 '첫 번째 임차인'이라고 안내받으셨다면, 해당 매물이 호실별로 개별 등기가 된 다세대 주택(빌라)이 아니라 건물 전체가 1인 소유인 '다가구 주택'일 가능성이 높습니다.
2. 소액 임차인의 최우선변제금 우선 배당
해당 건물이 다가구 주택이라면 질문자님 이후에 다른 호실로 들어올 소액 보증금(월세 등) 세입자들이 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. 소액 임차인의 '최우선변제금'은 은행의 근저당보다도 경매에서 먼저 배당되므로, 다른 호실에 소액 임차인이 많이 들어올수록 최우선변제금과 은행 근저당이 먼저 빠져나가 질문자님께서 최종적으로 돌려받을 수 있는 금액이 현저히 줄어들 위험성이 있습니다.
두달전 완공된 신축 빌라 입니다
중개사 말로는 감정가가 14억이라고 하고
근저당설정이 10억이 있습니다
만약에 최악의 경우 경매로 넘어갔을때
14억에서 10억 빼고 4억으로 보증금을 돌려받을수있는건가요?
==> 네 일반적인 평가기준이지만 세부적인 배당순서로 "경매비용, 최우선 변제금, 해당 부동산에 대한 세금, 권리순서에 따라 배당하게 됩니다.
참고로 전세 계약은 제가 처음해서 1순위라고 하던데
그러면 저 4억중에 제가 첫번째로 받는게 맞는건가요?
==> 권리분석결과에 따라 판단이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 해당 건물의 경우 건물전체에 대한 담보로 보이며, 이러한 구조는 사실상 다세대가 아닌 다가구형태로 보입니다. 이전답변에서도 말했지만, 이렇게 되면 다른 세대 보증금도 영향을 미칠수 있고, 순위상 질문자님 선순위라고 해도 다른 세대 최우선변제 소액임차인이 있다면 해당 보증금이 우선 배당이 될수 있어 보증금 보호가 가능할지는 알수 없습니다. 특히나 감정가격이 14억이라도 해서 경매낙찰 14억될지는 알수 없고 이보다 낮은 금액대에 낙찰이되면 실제 선순위근저당 배당과 최우선변제등을 고려하면 실제 본인 순위배당시 낙찰금이 남아 있을지도 부정확합니다. 결국 위 계약자체가 1순위라고해서 변수가 많아 무조건 안전하다라고는 판단하기 어렵습니다. 이런 경우에는 사실상 보증보험 가입이 가장 안전하게 보증금보호를 할수 있기 떄문에 보증보험 가입여부에 따라 계약을 결정하시는게 맞을듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
하지만 신축 빌라는 유찰되는 경우가 많기 때문에 매매가에서 근저당 금액은 뺀 4억이 온전히 남아 있으리라는 보장이 없습니다.
이 부분을 잘 살피시고 결정하시길 바랍니다.
개인적으로 추천하지 않습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
중개사는 감정가랑 낙찰가를 교묘하게 속이는 말을했습니다.
다시말해
14억짜리가 중요한게 아니고 얼마에 낙찰이 되느냐가 중요한것입니다.
자동차가 하나 있다고 칠게요
자동차 주인은 10억이라고 얘기합니다.
전문가들도 10억은 가치가 있다고 말해요
그런데
시장에서 사고싶은사람들은 5억정도 이상은 사고 싶지 않습니다.
그럼 이 자동차의 가치를 10억으로 봐야 할까요?
아니면 5억으로 봐야 할까요?
거래되는 5억을 예상해야 맞겠지요
다시말해
14억은 그냥 감정평가 금액입니다.
경매에서 낙찰되는 가격이 예를 들어 11억이다 그러면
은행에서 10억은 먼저 가져가고
1억으로 모든 세입자들이 나눠가져야 합니다.
실질적으로
법원경매비용,국채 등등 빼면
한푼도 못 가져갈수 있습니다.
다시말해
위험한 물건이니
전세로 들어갈생각마시고
들어갔다면 얼른 나오세요
나중에 후회마시고
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
지금 14억에 근저당 10억이라고 가정하시는 경우 실제 경매가 진행이 되면 14억 모두 회수는 어렵다고 보셔야 합니다 그래서 4억을 회수해야 한다면 쉽지 않다고 보시는 것이 현실적입니다