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세입자가 있는 매물을 매입할 경우 분양권은 누가 갖게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문과 같은 경우에 개발에 따라 부여받는 권리는 분양권이 아닌 입주권입니다. 그리고 입주권은 해당 주택의 소유자에게 부여되는 것으로 세입자와는 아무런 관계가 없습니다. 즉, 전세낀 매매를 하시고 실제 거주를 하지 않고 있더라도 개발에 따른 입주권은 소유자에게 주어지게 됩니다. 다만, 재개발의 경우 일정요건을 갖추고 거주하고 있는 세입자에게는 이주비용이 보상되며, 거주하지 않은 소유자에게는 보상이 되지 않을수 있습니다. 재건축의 경우라면 당연히 개발에 따른 중도계약해지에 따라 현 세입자에게 이사비용등을 협의를 거쳐 지급하는게 일반적입니다. 물론 이사비용지급이 의무는 아닙니다,
경제 / 부동산
25.04.26
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재개발 지역 매물 매입 시 대출 규제는 일반 지역과 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발 구역내 속한 주택을 구매하더라도 개발전에는 일반주택을 유상매매하는 것이기에 대출시 적용되는 기준은 개발여부와는 관계없다고 보시면 됩니다. 다만 규제지역이기 때문에 그렇지 않은 지역내 주택구매시보다 LTV나 DSR 한도가 낮고, 보통 무주택자가 규제지역내 주택을 구매할 경우 LTV는 50%가 한도가 적용됩니다. 1주택자의 경우는 LTV30%가 적용되게 됩니다. 다만 현재 스트레스2단계 DSR적용이고, 7월부터는 3단계 도입, 현재 DSR한도 40%가 적용되기 떄문에 개인소득이 충분하더라도 실제 한도자체는 제한이 생길수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.26
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입주권과 분양권은 법적으로 동일한 권리인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주권과 분양권은 새로운 아파트에 입주를 할수 있는 권리라는 점은 동일하지만 질문과 같은 부분에서는 차이가 있습니다. 기본적으로 입주권은 개발전 건물또는 토지의 소유자로써 개발사업시 조합원으로 참여한 사람들에게 주어지는 권리라고 보시면 되고, 분양권은 일반분양등에서 청약을 통해 당첨된 수분양자들에게 주어지는 권리라고 보시면 됩니다. 권리행사의 측면에서는 분양가의 경우 조합원 분양가가 일반분양가에 비해 낮게 책정되는게 일반적이고, 매도 관련해서 시점이나 세금등에서는 모두 차이가 있습니다. 특히 취득시에 세금등에서도 적용되는 세율이 다른데, 입주권은 원시취득인 반면, 분양권은 유상취득으로 구분하기 떄문입니다. 그외 양도소득세에 대한 세율은 양도차익에 따라 달라지는 만큼 적용기준상 차이는 없습니다
경제 / 부동산
25.04.25
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재개발 예정 구역에 있는 매물도 투자 가치가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발에 대한 투자시 핵심적인 사항은 재개발이 된다고 해도 개발 이후에 가치상승이 가능한 입지가 좋은 지역이라는 전제가 있습니다. 물론 이러한 입지적인 부부은 해당사업의 사업성과도 밀접해 있고 사업성이 좋아야 그만큼 개발진행상 속도나 가능성이 높아질수 있습니다. 그리고 현재 정부의 부동산정책이나 지자체의 개발정책등도 사업예정지구에는 영향을줄수 있기에 이에 대한 분석과 판단도 투자전 반드시 필요한 부분입니다, 결국에는 투자리스크에 대한 고려와 그에 따른 대책을 잘세우신뒤 투자를 진행하셔야 합니다. 마지막으로 입주권 자격을 부여받기위한 현 개발사업의 사업시행인가여부를 확인하셔야 합니다. 인가 이후에는 입주권 대사잉 되지 않기에 실 투자시 해당단계를 확인하셔야 합니다. 물론 개별적인 요인까지도 확인을 하시어 입주권 제외가 되지 않도록 기준에 맞추셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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노년에 일을 한다는건, 경제적인 이유외에 어떤 것들이 있나요?
노년층이 일을 하는 것은 경제적 이유뿐아니라 개인적 , 사회적 측면에서도 여러가지 장점이 있는 부분입니다, 우선 경제적인 안정과 자립을 위한 목적이 있는데, 노후에 연금이나 저축등 노후준비가 되지 않지 않거나 부족한 경우 이를 충당하기 위한 목적이고, 결국에는 자립적인 생계를 유지하기 위한 것이고, 두번째로 일을 통해 정신적, 신체적 건강을 유지하는데 이유가 있을 수 있습니다. 일로 인해 규칙적인 생활패턴을 유지하면서 치매나 노인성질환등의 예방이 긍정적인 영향을 줄수 있기 떄문입니다. 국가적으로 볼때 노인들이 일을 할 경우 노인들에 대한 사회적 고립을 방지할수 있고, 젊은 세대와 어울리며 사회적 경험과 지식을 전수할수 있어 세대간 조화나 사회발전등에서 유리한 부분도 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.25
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유주택자가 주택을 매도하여 처분했을경우 무주택신분은 언제부터 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자가 주택을 처분하고 무주택자가 되는 시점을 문의하셨는데, 보통 무주택자의 기산일은 주택공급에 관한 규칙에 따라 정한 기준일중 빠른 날짜를 기산일로 보게 되는데 일반매매에서는 잔금일과 등기접수일중 빠른 날을 무주택자가 되는 기준일로 보시면 됩니다. 보통은 잔금시에 등기이전을 넘기기 떄문에 동일날짜가 되나 둘 사이 차이가 발생하는 경우에는 사실상 빠른 날짜가 기준일이 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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[청년버팀목전세자금대출 연장 시, 임대인 근저당이 영향 미치는지 문의드립니다]
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인의 후순위 근저당이 청년버팀목 대출 연장 또는 HUG 반환보증 연장 심사에서 실제로 문제가 되는 사례가 있는지 궁금합니다. -> 보증금 인상에 따른 추가대출이 아니라는 점과 기존대출금액은 기존 대항력과 확정일자에 따라 후순위보다 선순위로써 지위가 유지가 되는 만큼 연장에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 새 계약서로 증액된 갱신 계약을 진행하더라도, 기존 전입일/확정일 기준으로 선순위가 유지되는지-> 1에서처럼 기존 전세보증금 2.5억은 선순위 지위가 유지가 되기 때문에 이후에 등기된 근저당들보다는 선순위에 해당됩니다. 다만 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 부여받는 일자부터 순위가 발생하기 떄문에 후순위로 볼수 있습니다. 즉 1250만원만 후순위가 됩니다. 혹시라도 심사 과정에서 부결될 수 있는 사유가 된다면, 사전에 어떤 준비나 대처가 가능한지도 조언 부탁드립니다. -> 은행심사는 자체 내규에 따라 결정되는 만큼 은행별 차이가 있을수 있습니다. 이런 경우 연장하기전 은행을 통해 상담받아보시고 필요한 부분과 유의사항등을 전달받은뒤 진행하시면 안전하게 마무리 하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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청약신청 관련 세대원 문의사항이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약의 경우 입주자모집공고일 기준으로 심사를 진행하는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 당첨이후에 주소지변경등으로 인한 불이익은 없을 것으로 보이며, 소득의 경우는 전년도 근로소득원천징수영수증을 제출하는 만큼 당첨이후에 변동될 가능성은 낮아보입니다. 그리고 직계존속이 아닌 형제와 동일세대를 구성하는 경우에는 주택수에 영향을 받지 않는 것으로 알고 있기에 특별히 형분에게도 문제가 되지는 않을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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전입신고 확인하는 머시기 그거 뭔가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주민등록 사실조사를 말하는 듯 보입니다. 주민등록사실조사의 경우는 전 국민을 대상으로 진행하는 조사이며, 보통 매년1회 전수조사르 통해 자료를 확보하게 됩니다. 이는 본인이 신고한 주소지에 실제 거주하는 지를 확인하는 조사이며, 보통은 통장이 주택에 방문하여 확인하거나 비대면으로써 어플을 통해서도 사실조사를 진행하게 됩니다. 보통 조사기간은 7월~11월사이 하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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80년대 공영개발이라는 주도하에 서울 어디지역이 주로 개발되고 공급이 늘어나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1980년대 서울 도시개발은 88올림픽. 88아시안 게임등 국제도시로써 면모를 갖추기 위한 정비와 건설의 시기로 볼수있습니다. 그에 따라 서울중심부에 대한 정리사업과 서울내 반경 30KM에 이르는 광역화개발사업을 시작하였던 시기로써 서울에서는 주로 중량천을 중심으로하는 동북권개발사업이 진행되었으며, 이에 따라 공장 및 판자촌등이 밀집되어 있던 창동과 도봉구에 대규모 주택단지등이 개발되기 시작하였다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.24
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