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투자부동산을 자기 건물로 바꾸면 세금은 더 많이 내나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물에 용도가 변경될 경우 과세되는 세율이나 기준이 변경될수 있기에 재산세등에서 차이가 발생할수는 있습니다. 다만 단순히 사용상 같은 용도인데 투자목적의 부동산에 대해서 임대차가 아닌 소유자가 직접 사용을 한다고해서 재산세등이 변경되지는 않습니다. 질문에서 말하는 용도변경라는것은 흔히 말해 업무용시설을 주거용으로 바꾸거나 건축물대장에서의 용도와 다르게 변경할 경우에 발생될수는 있는 부분을 말하며, 단순히 구매당시에 임대차와 투자를 목적으로 구매하였는데 본인들이 직접사용하는 것은 용도변경으로보지 않습니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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재개발 지역 대지지분 소유자는 공사비를 안내나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 소유자들의 경우 재개발 사업시 조합원으로 참여를 하게 되며, 조합원의 경우 조합원분양가에서 기존주택에 대한 가치를 차감한 나머지 차액에 대해서는 분담금으로써 지급을 하신뒤 입주를 하시게 됩니다. 보통 조합원분양가에도 개발에 따른 비용이 포함되기 때문에 당연히 분담금을 통해 공사비용의 일부를 부담하시는 것으로 보시면 되고, 일반분양자들의 분양대금도 공사비충당에 사용되게 되지만, 실제적으로 분양주택의 가격을 주고 구매를 하는 것이기에 실질적으로 공사비를 부담하는 것은 일반분양자가 아닌 조합원이라고 보시면 됩니다. 만약 공사비가 증액된다면 일반분양자들의 분양대금은 변동되지 않지만, 조합원들은 개발주체이기 때문에 분담금이 증가될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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이번에 서울장기전세 미리내2 접수하려고 하는데 꼭 신혼부부나 예비신혼부부만 가능한건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기전세주택2(미리내집)의 경우 정해진 입주자격에 무주택세대원으로써 구성된 신혼부부라고 되어있습니다. 그에 따라 혼인기간 7년이내 또는 6개월이 이내 혼인예정인 예비신혼부부만 신청이 가능한것으로 알고 있습니다. 질문의 경우는 다자녀 신혼부부가 아니라면 사실상 국민임대나 민간임대 상품을 알아보셔야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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공시지가 5억정도되는 집을 구매하면 재산세는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷상 재산세 계산기등을 이용하여 계산해보면 재산세는 대략 60~65만원정도 나올것으로 예상됩니다. 그리고 지자체별로 차이가 있는 것으로 알고는 있는데, 다자녀 가구의 경우 재산세에 대해서 50%감면을 적용하는 것으로 알고 있고 감면한도는 최대100만원까지 로 알고 있습니다. 시가표준액이 9억원 이하일 경우 적용되는 만큼 질문의 경우라면 50%감면이 가능할것으로 보여 30~33만원정도 부과되지 않을까 판단되어 집니다, 다만, 재산세 감면혜택을 위해서는 재산세 납부기간에 맞춰 거주지 관할주민센터나 시,군,구청에서 신청을 하여야 하는것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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유럽에는 아파트가 그리 많지 않던데 왜 그런거죠
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유럽에 아파트가 많지 않은 이유는 여러가지가 있긴한데 대표적으로 유럽의 경우 역사적으로 천천히 도시화가 진행되었던 만큼 아시아처럼 급격화 도시화에 따른 인구집중이 크게 나타나지 않았고 점진적인 인구증가와 지역확장에 따른 고층건물의 필요성이 크지 않았습니다. 또한 세계대전등으로 인해 도시가 황폐화 되고 인구가 크게 증가되지 못한점도 이유가 될수 있고 유럽국가 자체의 건축규제 역시도 아시아에 비해 강하게 적용되기 때문에 고층건물에 대한 건축이 쉽지 않은 점도 있습니다. 마지막으로 유럽사람들 특유에 단독주택 선호도가 높아 아파트에 대한 필요성인 낮다는 점도 이유라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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진보정권과 보수정권 집권시 집값의 상승 팩트 확인
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다들 집권여당에 따라 주택가격이 변동된다는 이론을 믿는 것으로 보이나, 사실상 과거 지표상 그럴것이라는 예측이지 이게 정확한 근거도 아니며, 정부정책에 따라 100%발생된 결과치도 아닙니다. 부동산의 경우 현재시점에서의 경제상황이나 정책상항등 수많은 여러 요인에 따라 변동되기 떄문입니다. 현 정권에서는 시장침체에 따라 부동산 정책을 크게 완화하였음에도 주택가격 회복을 하지 못하는 것처럼, 시장내 가격반응은 정부의 예상대로 움직이지 않는게 일반적이기 때문입니다. 참고로 진보,보수정당 집권시를 비교하면 각 정권당시에 주택가격은 상승하였고, 상승률에 있어 진보정당시절에 상승률이 크게 나타난것이 사실입니다. 다만 이명박정부시절에는 글로벌 금융위기등으로 인해 시장자체가 침체되어 상승률이 미미하였다고 볼수 있고, 가장 문제가 되는 문재인 정부시설에는 코로나 팬더믹 특수(저금리, 시장유동성증가)영향과 정부의 임대차 3법등에 따른 풍선효과가 맞물리면서 크게 상승되었습니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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상가건물을 1채 구입하려고 하는데, 적정가격과 적정수익률등을 계산하는 방법은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가 수익률의 경우 단순산출공식은 연간임대수익을 매매가로 나누고 100을 곱하여 산출하게 됩니다. 예를 들어 월세가 1000만원이 나오는 상가를 10억에 매수하게 되면 수익률은 12%가 됩니다. 그리고 적정매입가격의 경우 산출하기 어려운 상권이나 지역에 따라 차이가 생기는 만큼 주변시세를 기준으로 판단하셔야 하는 부분이나, 위처럼 단순 산술식을 통해 구할때에는 연간임대료를 상가수익률로 나눈뒤 보증금을 더해 구하실수도 있습니다. 위와 동일조건에서 보증금이 1억이라고 한다면 (1000x12) / 12% + 1억 = 11억정도가 적정가로 산출될수 있습니다. 이를 기준으로 협의를 통해 가격을 낮추는게 필요합니다. 다만 상가매입시 레버리지를 이용하는 경우가 대부분이이기에 발생하는 임대수익에 대해서는 연간 부담하는 대출원리금과 매년 발생하는 세금등 비용을 제외한 순수익에 대해서 본인 투자금으로 나누어 계산을 하는게 수익률 판단시 정확할수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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우리나라는 현재 부동산 가격이 일부에서만 요동을 치고 있고 나머지는 지금도 낮게 되어 있는데, 어느 지역을 사람들이 선호하고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 우리나라부동산은 지역과 매물에 따른 양극화가 심화되고 있는 상황입니다. 이는 부동산 시장 침체와 수요감소, 지역쇠퇴화등 여러 이유로써 발생된 것으로 점차 인구가 줄어드는 상황에서는 더욱 심화될 가능성이 높습니다. 현재 주택가격의 상승이 발생하는 주요지역은 수도권내에서 강남 3구, 마용성등이 대표적인 지역이며, 그외 일부 신도시지역등처럼 지역내 특별한 호재가 있는 경우 발생되게 됩니다. 이러한 과정이 심화될수록 점차 투자대상으로써의 부동산은 한정적이기 떄문에 투자를 하신다면 지역과 목적물 선정에 이전보다 더 많은 주의가 필요하다고 보시면됩니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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오피스텔로용도변경에대해궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 생활숙박형오피스텔에도 임대차등을 하는게 크게 문제되지 않았지만 정부가 생활숙박형 오피스텔에 대해서는 숙박업 등록을 통해 운영을 제도화 하면서 생숙에 대한 일반 임대차에 제동이 걸리기 되었습니다. 그에 따라 소유자는 숙박업등록을 통한 단기임대로써 이용을 하거나 일반오피스텔로 용도변경을 하여야만 기존대로 임대차가 가능하게 되었습니다. 실질적으로 어떠한 차이나 혜택이 있어 변경하는게 아닌 기존대로 임대차나 거주를 유지하기 위해서는 반드시 용도변경을 하여야만 하는 상황으로 보시면 됩니다 .
경제 / 부동산
25.04.19
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진짜로 대통령실이 세종시로 올 수 있을까요? 대통령실을 옮기면...추가로 같이 내려올 국가기관이 많을 텐데...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 예상대로라면 세종이전가능성이 높은편이긴 합니다. 일단 현재 용산에 새로운 대통령이 다시 들어갈 가능성은 제로에 가까운 데 이유는 계엄으로 나라의 기반을 흔든 윤석렬이 이전을 주도하였고 근무하던 곳이라는 인식과 보안부분에 있어 급격한 이전에 따른 도청이나 다른 안전의 위험성등이 제기되었기 때문입니다. 현재 대선후보들도 모두 용산직무실 근무에 대해서는 한동훈 전대표를 제외하면 사용을 하지 않겠다는 의사를 나타내였고, 여당 일부 후보들은 다시 청와대로의 이전, 여당 후보들은 세종과 경남권에 대한 이전을 정책적 공약으로 내세우고 있기 떄문입니다. 국민 대다수도 용산에 대한 부정적인식이 생긴 만큼 대통령직무실 이전에 대한 동감대는 생긴 상황이므로 사실상 시기의 문제이지 세종이던 다시 청와대이던 이전을 할것으로 보이고, 당선 가능성이 높은 민주당 후보들이 대부분 세종이전을 말하고 있기에 가능성이 높다고 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.04.19
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