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부동산 시장이 침체되는 시기에 매수 시점을 어떻게 판단해야 할까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 많은 지표에 대한 분석과 그에 따른 매수시점 판단은 개인의 역량입니다. 이러한 지표를 통해 확실한 바닥시점을 예측하는 것은 불가능하다고 볼수 있습니다. 말그대로 시장경제에서 바닥은 알수 없기 떄문이고, 부동산처럼 여러 요인에 따라 변동되는 경우에는 더욱더 예측이 어렵기 떄문입니다. 보통 지표상 부동산 상승을 예측할수 있는 시점으로 수요가 증가할수 있는 호재가 나타나는 경우 대표적으로 정부의 규제가 완화되거나 해당지역에 특별한 개발이슈등이 생긴경우, 대출이나 금리등이 낮아지는 경우라고 할수 있고 실제 수요가 증가되는 것은 주택거래량 증가등의 지표가 나타나기 시작하기떄문에 이러한 지표를 기초로하여 시기를 선택하시는 것으로 이해를 하시면 될듯 보입니다. 리스크 최소화의 경우는 부동산 시장흐름에 따른 선택을 통해 줄이는게 아니라 주택 자금조달 및 주택운영가능성, 투자목적에 따른 임대차, 수익성등의 대한 판단을 통해 부동산 시장흐름이 어려워지는 경우에도 임대차가 지속될수 있고 주택가격이 방어가 가능한 입지를 선택하는 것으로 최소하는 것입니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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퇴직금 중간 정산 무주택자 자격에 관해 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 내용에 대해서는 확인이 필요하나 알기로는 퇴직금 중간정산시 무주택 여부는 재산세과세증명서로 판단하게 됩니다. 다만 이런 경우 기준일이 6월1일이 되기 떄문에 이후로 주택을 매도하는 경우 혜택이 어려워 보통 회사담당자분들에게 상담을 받아보면 무주택기간이 1일이상만 되면 가능하다고 답변을 듣는 경우가 많고 이럴 경우 등기부등본상 매도로 인한 이전등기를 한 시점과 매수한 시점에 등기부를 통해 무주택기간을 하게 됩니다. 그에 따라 동일날짜에 매도와 매수를 맞추시게 되면 이용이 어렵다고 알고 있습니다. 자세한 사항은 회사담당자분에서 문의를 하시는게 실질적인 도움이 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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중증장애인 임대아파트 자격 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택은 일반적으로 무주택세대주요건을 필수로 합니다. 무주택세대주란 세대주인 본인 뿐아니라 세대원 전부 주택이 없는 무주택상태여야 합니다. 그러므로 어머니 명의의 주택이 있다면 지원조건에 충족되기 어려워보입니다. 이런경우 만30세가 넘으셨기에 어머니와 주소지를 다르게 하여 세대를 분리한 후 단독세대주로써 임대주택 청약을 해보시는것도 방법이 될듯 보입니다. 당첨여부에 대해서는 청약별 선정기준과 경쟁에 따라 달라지는 부분으로 답변드리기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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상가임대차보호법에서 연5%인상할수있는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차에서 임대료인상 5%는 한번에 올릴수 있는게 아닙니다. 즉 5년간 안올렸다고해서 재걔약시점에 지난 5년치를 더해 한번에 인상하는 것은 불가하고 현 조건에서 5%이내 인상만 가능합니다. 그리고 5%인상은 보증금과 월세 모두에 대해서 5%인상이며, 질문의 조건에서 500에 60 기존조건에서 5%인상후 보증금을 1000으로 할 경우 월세는 전환율 4.75%을 고려하면 최대 61만 1천원까지 인상이 가능합니다. 당연히 1000 / 70은 5%이내 인상제한을 초과하는 것으로 문제가 될수 있는 부분입니다. 단, 상대방과 합의를 하신뒤 인상하는 경우에는 가능합니다500 / 60을 5%인상, 동일보증금으로 할 경우에는 500 / 63만 990원이 최대치입니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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공동 명의의 전세 계약시 1명만 올 경우~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.믿고 안믿고는 선택사항으로 보입니다. 부동산 계약이라는 고가의 계약인 만큼 상대방의 말만 믿고 필요서류 확인없이 계약을 하는것 자체가 리스크가 있어 보입니다. 일단 공동명의자 불참시 위임장과 인감, 인감증명서는 필수 제출서류이며, 이런게 상황상 제출할수 없다며 부부관계라면 가족관계증명서라도 확인을 하시는게 안전할듯 보입니다. 그리고 잔금일에는 통상적으로 당사자가 다시 만나지는 않으며, 남은 잔금만 주고 받기 떄문에 잔금일에 참석한다는게 의미가 있는지는 모르겠으며, 계약을 체결하는 당시가 중요하지 이미 계약을 한상태에서 보는게 의미가 있을지도 잘 모르겠습니다. 최소한의 질문의 경우라면 대리인(남편) 참여시 명의자 신분증이나 가족관계증명서는 반드시 확인을 하고 계약을 하시는게좋을듯 보입니다. .
경제 / 부동산
25.04.08
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주택 묵시적 갱신 해지 통보후 해지철회 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적 갱신이 성립된 상태에서 해지통보를 하신뒤에는 사실상 철회가 되지 않습니다. 다만 상대방이 철회에 동의하고 없던것으로 합의가 된다면 관계가 없지만, 통보한 세입자가 임의대로 철회를 할수는 없습니다, 그에 따라 임대인과 협의를 통해 동의를 얻으셔야 할 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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아파트 구입 후 등기필증은 언제쯤 오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 등기필증이 2011년 이름이 바뀌어서 등기권리증으로 바뀐것으로 동일한 것입니다. 그리고 등기권리증은 등기이후에 등기소에서 발행되는것으로 등기가 완료되면 발송되고 매매계약서의 경우는 등기시에 필요서류로 제출후 등기권리증이 올때 이에 첨부되어서 반환이 됩니다. 보통 매매후가 아닌 등기접수이후에 3~4일 길어도 1주일정도면 오는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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집 매매시 해당 집의 전세 현황을 확인할 수 있는지 궁급합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 주택에서 거주하는 임차인에 대한 임대차계약서는 제3자가 알기는 어렵습니다. 다만 전세낀 매매를 하는 경우에는 전세금을 그대로 인수받기 때문에 계약과정상 임대인이자 매도인이 해당 임대차계약서를 필수서류로써 보여주게 됩니다. 그에 따라 해당 계약서상 내용을 기준으로 매매시에 실제 지급할 비용등을 정하는 것이기 떄문에 매도인이 이를 의도적으로 숨기거나 할수는 없습니다. 특히나 중개사가 있는 경우 해당 서류에 대해서는 확인 및 고지를 하기 떄문에 크게 걱정하실 필요는 없어보입니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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안녕하세요! 집 매매 할려고하는데 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거래 여부는 해당 주택이 위치한 지역이 투기과열지구등 규제지역일 경우 의무가 발생되며, 그외 분양을 통해 받으신 경우 분양건별 전매제한여부등에 따라 달라지게 됩니다. 위 조건상 아무런 해당사항이 없다면 보통 1주택자의 경우 2년보유만으로 양도비과세가 가능하고, 질문처럼 4년보유를 하셨고 해당주택외 다른 소유주택이 없는 1주택자라면 양도차익에 대한 양도소득세는 비과세 혜택을 받을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.08
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부동산 경매 입찰시에 들어가는 비용들
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 최저매각대금의 10%정도를 입찰보증금을 내게 됩니다. 경우에 따라 20%까지도 설정되는 경우가 있으며 보통경매건별 상황에 따라 달라질수 있습니다. 낙찰시에는 당연히 남은 경락대금이 지출되어야 하고, 해당 과정에서 별도 지출되는 비용은 사실상 없습니다. 다만 경매취득도 취득이기 떄문에 당연히 경락대금 납입시 취득세등의 세금부분이 지출될수 있습니다. 네, 보통은 주택담보대출과 같지만, 경매시에 이용하는 대출상품은 대부분 경락대금대출이라고 부릅니다,
경제 / 부동산
25.04.08
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