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요즘 건물 신축시 다세대와 다가구를 지을때 어떤게 더 비싸나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축비용은 설계와 구조, 층수, 면적등 여러요인에 따라 달라지게 됩니다, 단순히 단독주택과 다세대를 비교해서 어느게 건축비가 높은지는 판단하기 어렵습니다. 단독주택이라도 부지가 넓고 높은 층으로 건축하게 되면 비교적 적은 규모의 다세대보다는 더 비용이 발생할수 있기 때문입니다. 일반적으로는 다세대가 단독주택에 비해 층수가 높고 부지가 크기 떄문에 비용은 더 들어간다고 보는게 맞을 듯 합니다. 다세대와 단독주택의 장단점은 건물을 건축하는 건축주 입장에서 보면 다세대는 건축후 임대가능한 세대수가 많고 구분건물로써 구분매매가 가능하기 때문에 수익적인 면에서는 유리할수 있는 장점이 있고, 반대로 본인이 직접 원하는 구조로 건설하여 실거주를 할 것이라면 단독주택이 사생활 보호와 원하는 디자인으로써 건축이 가능하다는 장점이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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매매 거래시 매도인을 못 볼수도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 부동산 계약에 있어 계약당사자는 계약시에 한번은 보는게 맞습니다. 다만 상황에 따라 참석이 어려울경우 대리인이 참석하고 그에 따른 필요서류를 첨부할 경우 상대방을 보지 못하고 계약을 진행할수는 있습니다. 만약 질문처럼 당사자를 보지 못하고 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우 위임장과 인감, 인감증명서등의 서류와 권리관계에 따른 서류 및 계약서상 문제가 없다면 계약을 진행하고 효력을 유지하는데 문제는 없습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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신규아파트 분양가가 지방도 5억이 넘는데 이게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가는 사실상의 시세도 영향을 미치지만 가장 큰 요인은 건축비와 토지비용입니다. 최근 인플레이션으로 인해 건축자재 원가가 크게 오르면서 건설비가 큰 폭 증가되었고 이는 말그대로 분양가격 상승에 직접적인 영향을 주게 되었습니다. 그에 따라 최근에 지어지는 아파트의 경우 이전 아파트보다 당연히 분양가격이 높을수밖에 없는데, 위와 같은 물가상승까지 더해지면서 큰 폭의 분양가상승으로 나타나게 되었습니다. 문제는 완공이후에는 분양가와 관계없이 주변 시세에 따라 가격이 결정되는 만큼 지방의 경우 시세가 분양가보다 낮아지는 등의 문제가 나타날수 있고 이는 결국 지방 도시 신축아파트의 투자시 방해요소로 작용될 가능성이 있습니다. 그러므로 지방신축아파트 투자시에는 확실한 입지 분석과 시세분석이 필요하고 투자에 있어 신중하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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미분양도 많은데 왜 계속 아파트를 짓는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 우리나라 주택보급률은 이미 100%을 넘어선게 맞습니다. 다만 아파트에 대한 선호도가 높은 우리나라 특성상 아파트만의 보급률은 100%가 되지 않고, 인구분포자체가 수도권중심으로 집중되고 있기에 수도권내 아파트 공급은 수요에 비해 부족한 상태이므로 아직도 아파트 공급은 계속되고 있습니다. 그레서 지방의 경우는 과잉공급과 인구유출로 인해 미분양등의 문제가 발생하고 지방소도시는 빈집의 문제가 나타나고 있지만 수도권에서는 아직도 아파트 공급물량이 부족한 상태라고 볼수 있습니다. 즉 수요가 몰리는 지역에서는 아파트 공급이 부족하여 건설공급이 계속적으로 이루어지는 것이고, 수요가 없는 지역이나 감소한 지역에서는 미분양등의 문제가 나타나는 주택 및 지역간 양극화 단계로 접어들었다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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올해의 전반기 금리와 정책이 시장에 미치는 영향을 고려했을 때 전세 보다 월세 선호 현상이 더 강해지겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지난해 연말부터 올해초까지 우리나라 금리는 인하를 진행하고 있습니다. 다만 전세대출에 대해서는 규제강화와 전세사기 이슈가 아직 남아있기 떄문에 전세수요보다는 월세를 선호하는게 일반적이긴 합니다. 그렇다고해도 전세제도가 완전히 사라질 가능성은 거의 없습니다. 이유는 전세제도 자체가 정부가 만들어서 배포한 제도가 아닌 사인간의 계약을 통해 발생하여 지금까지 이어져온 제도이고, 우리나라 전체임대차중에서 전세가 차지하는 비중은 현재도 매우 높은편이기 떄문입니다. 그리고 전월세시장에서 월세에 비해 유리한 임대차종류가 전세라는점, 전세대출이 막혀있다고 해도 자기자금으로 전세보증금을 충당하는 경우도 적지 않다는 점과 전세매물공급이 수요보다는 늘 부족하는 점, 보증보험 가입등을 통해 전세사기 위험을 줄일수 있다는 부분이 있기 때문에 일시적인 추세변화에 따라 전세제도가 완전히 사라지기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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올림픽을 개최할만한, 조건은 무엇인가요?
올림픽 개최를 위해서는 무엇보다 경제적 준비상태가 좋아야합니다. 보통 올림픽 개최시 경기장, 선수촌, 교통인프라 확충증 다양한 시설투자비용이 발생하고 막대한 예산이 투입되게 됩니다. 그에 따라 경제적 수준이 어느정도 있어야 개최도시 선정이 가능하고, 단순히 자금이 많은게 아닌 현실성, 예산관리능력, 지속가능성등이 중요한 평가요소가 됩니다. 해당 부분에 대한 전반적이 고려를 하고, 해당 유치국가가 될 경우의 상징성이나 정치적 상황등을 종합적으로 평가해서 개최지를 선별하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라나 원룸의 경우 무엇보다 정확한 시세 확인이 어렵습니다. 이 말은 동일한 매물이 거의 없고 비교가능한 대체매물도 적기 떄문에 계약시 알고 있던 전세가율이 현실과 차이가 생길수 있습니다. 즉, 주택가격이 실제 시세보다 높게 책정된 경우가 많고, 은행에서 평가하는 주택가액보다도 높아 실제 전세가율은 상당히 높을수 밖에 없습니다 ,다른 이유로는 빌라나 원룸의 경우 투자목적의 갭투자등이 많은 편이고 이는 높은 전세가율이 유지되어야 적은 투자자금으로 수익창출이 가능한 상태가 되고 이는 수요에도 영향을 주기 떄문에 전반적인 전세가율이 높아질수 밖에 없는 구조입니다. 그러면 임차인이 이러한 매물을 피하면 된다고 하시는 분들이 있는데, 전세시세가 높고 매물이 적은 아파트의 특성상 이러한 대체주택에 거주수요는 어쩔수 없이 있을수 밖에 없고 과거부터 부동산은 쭉 우상향하는 구조였기에 이러한 높은 전세가율이라도 퇴거시점에서는 주택가격상승으로 전세가율이 낮아지면서 보증금 회수에 문제가 없었던 구조였으며, 최근 1~2년처럼 부동산 가격폭락이 된 경우도 거의 드물었다는 경험치가 이러한 높은 전세가율 유지를 당연한듯 이어져오게한 이유가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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사회적 경제는 이윤 추구보다는 사회적 가치 실현을 우선시하는 경제 활동 인데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사회적 경제의 종류라면 일반적으로 협동조합과 사회적 사기업, 마을기업등이 해당될수 있습니다. 협동조헙의 경우 공동의 필요나 목적을 가진 사람들이 자금을 모아 운영하게 되며, 금융업을 제외한 다양한 분야에서 활동하게 됩니다. 사회적 기업의 경우는 기업의 이윤만큼이나 특정 사회적 목적을 위해 시간과 자금을 투자하는 기업을 말하며, 마을기업은 지역주민들이 주도하여 지역의 자원등을 활용 수익을 창출하여 분배하는 기업으로 볼수 있습니다. 이러한 기업들의 특징이라면 사회적 목표를 위해 사회적 가치를 실현하는 경제활동이라는 목표가 같다는 점입니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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중개업자 담합 행위는 , 보통 어떤식으로 이루어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시세 담합의 경우는 부동산중개사가 스스로 주체가 되어 진행되는 경우는 거의 없습니다. 주로 해당 아파트 단지 대표자회의등에서 주변 부동산등에 일정시세 이하로 거래를 하지 않도록 강요하는 경우 주로 발생하게 되는데, 중개사가 이러한 부분에 동의할수 밖에 없는 이유는 거부할 경우 아파트단지 주민 전체에게 해당 부동산을 통한 매물접수나 이용을 금지시키는등의 불이익을 주기 때문입니다. 그리고 이러한 부분들이 문제가 되면서 지금은 법에 따라 부동산 교란행위로써 중개사뿐 아니라 이를 요구한 사람까지 처벌대상이 되었습니다. 그외 지역내 부동산 중개인 모임등이 다 존재하는데 해당 채널을 통해 질문과 같은 시세방어등을 하는 경우도 종종 있는데 이는 가격하락이 심할 경우 해당 지역에 대한 기대가 낮아지고 그만큼 수요가 감소하기 때문에 진행되는 경우가 있지만 지역내 모든 부동산이 가입되어 있지 않기에 위처럼 중개사들 스스로 담합을 하기는 어려운게 현실입니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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요즘 강남3구+용산구 규제로 마포구, 강동구로 풍선효과가 생기고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.풍선효과가 있을 수는 있겠지만, 해당효과는 단기간에 나타나기는 어려울수 있습니다. 우선 현 부동산 시장상황이 좋지 않고 조만간 스트레스 DSR3단계적용이 시작될 예정이기에 수요가 감소할 가능성이 높기때문입니다. 다만 장기적으로 서울 상급지가 토지거래허가구역으로 묶여 있을 경우 그 대체지역인 마용성 즉 마포, 성동구쪽에 우선적으로 가격상승이 나타날 가능성이 있습니다. 다만 이러한 효과가 다른 서울지역 또는 인근지역까지 확대될지는 지켜봐야 할듯 보이고, 강동구의 경우도 확답하기 어려운 부분입니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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