답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다사실 어떻게 말했는지보다 어떠한 표정과 말투로 했는지가 상대방이 들었을때 신뢰를 갖는데 더 중요하지 않았을까 생각은 듭니다. 그리고 해당 질문에서처럼 광고를 올릴때 보정~~~~~ 구조를 봐야 된다 라는 말은 크게 문제될 부분은 없지만, 사진의 물건과 실물이 크게 다를수 있다는 의미이고 이는 의뢰인으로부터 해당 중개사 취급하거나 올린 매물은 신뢰하기 어려다는 이미지를 줄수는 있습니다. 차라리 사진으로는 표현하기 어려운 부분이 있다는 점을 설명하고, 예로 사진상의 시설상태나 노후도등 상세한 부분에 대한 부분에서 한계가 있다는 점, 사진으로 볼때와 임장시 눈으로 볼때 내부 넓이에 대해 느껴지는 차이가 있을수 있다는 점을 설명하시는 것도 좋은 대처방법이지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 질문자님의 중개수수료는 본인이 부담하셔야 합니다. 보통 중도해지에 따른 중개보수 지급은 전세입자와 임대인간 문제이며, 보통 계약만료전 퇴거로 인해 다른 새임차인과 임대차계약에 이루어질수 밖에 없고, 해당 계약에 따른 중개보수 발생시 임대인이 부담하여야 하는 비용에 대해서 이를 보상하는 개념이기 떄문입니다. 실제 새로 입주하는 임차인에 대해서는 전세입자의 중도계약해지에 따라 발생된 손실이 없기 때문에 이러한 부분과는 아무런 관계가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분형 모기지론은 쉽게 주택구매시 개인자금과 정부지원의 대출을 통해 구매하고 주택소유권을 개인과 정부(공사)가 지분으로 나누어 갖는 제도를 말합니다. 이러한 지분형 모기지론은 주택 구매자입장에서는 초기 주택구매자금에 대한 부담이 덜 할수 있다는 점과, 대출이라도 채무로 보기는 어렵기 때문에 개인의 부채비율을 낮추어 dsr등의 개선효과가 있을수 있습니다. 또한 주택가격 상승에 따른 차익을 공사(정부)와 나누어 갖고, 반대로 하락시에는 리스크를 분산할수 있습니다. 이에 반해 단점은 정부(공사)의 지분취득에 따른 사용료를 부담하여야 하기 떄문에 현재와 같은 대출시 원리금부담이라는 점과 형식상 차이가 없다는 점과, 본래의 목적과 다르게 레버리지 확대의 기회로써 악용할 가능성(쉽게 소액자금을 투자하여 주택을 매입한뒤 되팔아 차익만 취하는 경우등)이 있고, 이는 시장내 투기증가와 같은 문제로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기가 어려운 경우 후행 경제인 부동산 시장도 하락하는게 일반적이긴 합니다. 다만 부동산의 경우 여러요인에 따라 가격이 변동되고, 지금과 같이 주택양극화가 심화된 상황에서는 투자가능 지역이 제한적이고, 가장 투자가치가 높은 이름하여 똘똘한 한채가 밀집된 서울 강남지역에 집중되기 때문에 시장분위기와 별도로 해당 지역에 수요가 몰리고 이는 가격상승으로 나타날수 있습니다. 거기에 별도 호재로써 서울시의 토지거래허가구역해제 이슈, 개발제한구역 해제와 주택공급계획, 그리고 향후 주택공급절벽이슈등이 겹쳐 나타난 점도 가격상승의 요인이 되었다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.탕후루 매장의 경우 최근 초등학교 및 학생들에게 인기끌면서 수요가 늘고 그에 따라 많은 매장들이 생겨나게 되었습니다. 문제는 해당 나이대의 소비층은 유행에 민감한 특성으로 인해 다른 아이템으로 인기가 옮겨지게 되면서 빠르게 수요가 사라지게 되었고, 크게 증가된 탕후루매장등도 매출하락에 따라 폐업이 늘어나게 되었습니다, 즉 인기에 따른 수요 감소가 질문처럼 탕후루 매장이 급속히 줄어든 이유라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 일단 집은 차후 매도하는 것으로하고 1주택자로 3억 전세 대출 + 제 현금1억 + 와이프돈 3천 + 처가 차용 1.7억 = 6억으로 전세 가려하는데요 (부대비용 제외) 혼인 신고를 안했다보니 처가 -> 와이프 차용증 작성, 와이프 -> 저에게 차용증 작성으로 결과로는 제가 2억을 빌려서 전세금을 내려하는데 문제가 없을까요? -> 주택매매가 아닌 임대차에서 자금조달계획서등은 내지 않기 때문에 질문처럼 하셔도 관계는 없습니다, 다만 타인과의 자금이체가 있는 만큼 증여의 문제의 소지가 있긴한데, 보통 특별한 경우가 아니면 이에 따른 문제가 제기되는 경우가 없기에 차용증 작성까지는 하지 않아도 될듯 보입니다만 불안하여 작성을 하시다면 계약자인 질문자님 기준으로 와이프에게 빌린 2억만 차용증작성하시면 될뿐 와이프가 그 부모님께 빌린 금액에 대한 차용증은 작성할 필요는 없어보입니다. 2. 주거래은행 1금융 앱으로 전세 한도 조회해보니 최대 3억이 나오긴했는데 (스크래핑 진행해서 연봉 및 신용조회까지했습니다) 보금자리론이 2.8억있는데 dti 40% 제한에 걸리지않고 대출이 잘 나올까요? -> 대출에 관한 사항은 결국 은행을 통해 확인하시는 게 가장 정확하고 실제 대출심사를 거치는 과정에서 또 달라질수 있습니다. 보통 전세대출의 경우 신용도 문제가 없고, 주택가격과 선순위 채권, 보증금이 일정기준에 해당되면 특별히 문제가 되지는 않습니다. 3. 매매가 15억 집에 주담대 4.3억 융자가 있는 상황이구요제 전세금 6억이 후 순위로 들어간다고 했을때 위험은 없을까요?-> 후순위 임차권 자체가 리스크가 있습니다, 간단하게 경매시 순위배당시 후순위이기에 낙찰가격이 낮아지면 보증금에 대한 미회수 문제가 생길수 있고, 경매이후 임차권 소멸됨에 따라 자금회수가 어려워 질수 있습니다. 물론 가능성이 있다는 부분이기 때문에 후순위 임차권은 100%안정하다라고 말하기 어렵습니다. 4. 21년 5월에 매수한 제 집은 보금자리론을 받아서 매수했는데 구매 후 실거주 2년이 지났으니 이제 실거주 전입 의무는 사라진 것으로 알고있습니다.집을 보유한 채로 전세집으로 전입신고하여도 문제 없을까요?-> 네, 문제 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 사항은 계산을 해봐야 할듯 보입니다. 우선 2025년 기준으로 기초생활 수급자 재산기준은 주거용재산한도액의 경우는 서울 1.72억 / 경기 1.51억 ... 에 해당되고, 기본재산액(소득한산제외)은 서울 9900만원, 경기 8000만원... 이라고 나와있습니다. 만약 기본재산액을 초과하는 경우에는 소득으로 환산하여 적용하기 때문에 소득이 높아져 대상에서 제외될수 있습니다. 재산 소득환산액 계산공식은 (재산가액 - 기본재산액 - 부채) x 소득환산율이 적용됩니다. 계산자체가 어렵다면 거주지 관할 주민센터 복지담당자분에게 물어보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.합의과정에서 임대인 별도의 부동산을 지정한게 아니라면 주변 부동산 아무곳에나 매물등록을 하시면 됩니다. 말그대로 어떠한 방식이든 다음 임차인을 구하시면 되는 부분이기 때문에 여러부동산에 등록을 하셔도 관계가 없습니다. 다만, 중도해지인 만큼 임대인에게 현재와 동일조건으로 임차인을 구하면 되는지는 미리 확인을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격 시세에 대해서는 특약을 거는 경우는 보지 못한듯 보이고, 보통 다가구의 경우 이미 입주한 세입자의 보증금도 권리상 영향을 미치기 때문에 이에 대한 확인을 먼저 하시고 계약을 진행하시는게 필요합니다. 그리고 특약사항에 대해서는 보증금 전액에 대한 보증보험가입을 필수로 하고 미가입시나 가입거절시 계약해지 및 계약금반환특약과 계약 이후에 주택인도 전까지 추가적인 권리설정 금지 특약등을 기재하시면 됩니다. 보통은 중개사를 통하는 경우 필수적인 확인사항과 특약사항은 기재를 하기 떄문에 잘 확인하시고, 부족한 부분이 있다고 느껴지시면 중개사를 통해 추가적인 기재를 요청하시면 될듯보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사용승인의 경우는 지자체가 승인하는 것으로 기본적으로 완공이되고 시공사가 승인신청을 하여야 합니다. 그에 따라 시공사에게 사용승인신청이 언제가능할지를 문의하시면 되시면 될듯 보이며, 보통은 허가권자는 사용승인신청을 받은 경우 7일이내에 검사를 실시하고 검사에 합격한 경우 사용승인서를 내주게 됩니다. 그러므로 이러한 기간을 고려하시면 될듯 보입니다.