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근저당말소 조건부 전세대출 및 절차 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 별다른 문제는 없는게 일반적입니다. 보통 중개사가 일처리를 하는게 아니라 임대인이 전세보증금을 받아 은행에 상환하면 은행으로부터 상환영수증을 중개사무소 팩스등으로 받거나 임대인이 은행 방문하여 상환하는 경우 해당 상환영주증을 찍어 중개사에게 전달하여 확인하고 임차인에게 상환여부를 통보하는 것입니다. 보통은 안전을 위해 전자로써 은행으로부터 직접 중개사무소로 팩스를 받는 경우가 많습니다. 안심하셔도 될 부분이고, 상환을 하지 않을 경우 대출실행후 바로 문제가 발견되고, 이는 등기부상으로도 바로 확인이 되는 만큼 크게 문제되지 않습니다 .네, 본인은 계약금과 대출금을 제외한 나머지만 임대인에게 지급하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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재개발/재건축 중 인근에 병원, 학교
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 기준으로 현장명을 부여하지 않습니다. 보통 재건축, 재개발의 경우 1구역, 2구역등으로 구분하여 사용하고 있으며 해당 구역구분은 행정절차상 구분으로 알고 있기 때문에 단순히 해당현장명만을 보고 주변에 병원, 학교등이 인접되어 있는지는 판단할수 없습니다. 이미 그 주변에 해당 기반시설등이 있고 해당구역이 근접해 있다면 입지상 판단이 가능할수 있는 부분으로 생각되어 집니다
경제 / 부동산
25.03.25
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전세 재계약 확정일자 확인해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의시통보를 하신상태에서 임대인 답변이 없다고 무조건 묵시적갱신이라고 하기는 어렵습니다. 보통 연장을 원하는 임차인입장에서는 묵시적갱신이 유리하기 떄문에 임대인이 먼저 연락하기 전까지는 기다리게 되는데 질문처럼 먼저 의사통보를 하신 점은 조금 아쉬워 보입니다. 만약 이상태로 만기까지 아무런 통보가 되지 않으며 동일조건이므로 확정일자 부여등은 필요하지 않으나, 묵시적갱신에 대한 성립여부에 대해서는 중도해지시등에 다툼의 여지는 있어 보이고 개인적 판단으로는 임차인이 의사통보를 기간내 하였기 떄문에 성립되지 않을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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아파트 매매시 LH전세대출 세입자 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 변경하시거나 할 부분은 없습니다만 최근에는 임차인에게 전세승계거부권이 있기 때문에 매매 계약전에 매도인을 통해 매매에 대해서 임차인에게 사실통보와 동의를 받도록 전달하시는게 필요할듯 보입니다. 보통 매매를 할 경우 기존임대차도 그대로 승계되기 떄문에 임차인 동의나 별도 전세대출에 대한 조치는 필요하지 않으며, 전세대출의 경우는 결국 채무자는 전세세입자이므로 매매사실 통보와 동의만 된다면 이후에 대출에 대해서는 세입자가 알아서 하게 됩니다,
경제 / 부동산
25.03.25
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월세 재계약 묵시적 갱신이 되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신으로 보기는 어렵습니다. 이미 두분이 계약갱신에 대한 합의는 하신상태로 볼수 있고 세부적인 조건이 충족되지 않았다 해서 의사통보가 없었다고 보기는 어렵기 때문입니다, 즉 만기 6~2개월사이 의사통보가 없었다면 묵시적갱신은 성립되나 해당 의사통보에 구체적인 조건합의까지는 포함되지 않기 떄문에 질문의 경우는 묵시적갱신은 성립되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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주택담보대출에서 디딤돌대출 갈아타기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 디딤돌 대출상품은 다른금융기관의 주택담보대출에 대한 대환은 불가합니다. 다만 소유권이전등기를 후에 3개월 이내라면 디딤돌대출로 변경신청은 가능하기 떄문애 질문에서 처럼 분양주택의 등기가 생성되기 이전애 보유주택을 매도하고 등기부가 생성된 이후 디딤돌대출을 신청한뒤 기존대출을 상환하는 방식으로 진행은 가능할것으로 보입니다. 이럴 경우 기존대출에 대한 중도상환수수료등은 발생할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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지방에 구축아파트들은 요즘 거의 거래가
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축아파트가 희망이 없다기보다는 지방지역 자체의 몰락이 심화될수 있습니다. 이럴 경우 구축이나 신축모두 수요가 발생되지 않아서 주택가격하락을 맞이할수 밖에 없습니다. 물론 동일한 지역과 동일요건에서는 구축보다는 신축이 가격방어가 유리하나, 이또한 상대적인 비교일뿐 전반적으로는 해당 지역 부동산 전체가 하향평준화 되게 됩니다. 그리고 최근처럼 건설비 상승으로 인해 분양가자체가 높아지는 상황에서는 시간이 지남에 따라 신축에 대한 가격하락분도 커질수 있기에 지방지역 활성화가 되지 않으면 신축이든 구축이든 모두 희망은 없다고 보는게 맞을듯 합니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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허위 광고시 이를 관리하는 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 학원등은 교육에 관한 부분으로 교육부에서 관리,감독하게 됩니다. 그에 따라 학원과 관련된 문제나 규제등은 교육부가 주채라고 보시면 됩니다. 보통 학원의 허위광고 및 거짓광고가 확인되는 경우에는 시정명령과 함께 과징금이 부과되는 게 일반적이고 , 행정처분으로는 1년이내의 기간을 정하여 교습과정의 전부또는 일부에 대한 정지나 심할 경우 등록말소등의 처분을 할수 있고, 이는 벌점제를 통해 벌점이 일정기준으로 초과함에 따라 영업정지 기간 및 등록말소가 정해지게 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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고가주택은 1주택자 2년 보유해도 양도소득세가 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1가구 1주택 양도비과세의 요건은 2년 보유라는게 기본전제이지만, 해당 조건에는 주택가격이 12억을 초과하지 않는 12억이하 주택에 대해서 적용되게 됩니다, 즉 고가주택의 경우로써 12억을 초과하는 경우에는 1주택자라도 비과세는 되지 않고 양도차익에 따른 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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아파트가 미분양이 나더라도 건설사 입장에서는 건물을 짓는게 이득일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 실제 건축을 하는 건설사는 시공사에 불과합니다. 시공사는 시행사로부터 공사를 수주받아 건설에 대해서만 진행을 하는 것이기에 질문처럼 무조건 건축을 하는게 유리하다고 보기는 어렵습니다. 시행사 입장에서는 건물이 지어져야 어떻게든 매매를 통해 자금을 충원하여야 하기에 사업이 마무리 되는게 가장 중요할수 있지만 시공사 입장에서는 공사비증가등이 발생한 경우 이에대한 조정을 시행사에게 요청하여 공사비를 증액하는게 맞기 떄문에 협의가되지 않을 경우 공사를 중단하고 버티는 경우가 종종 발생하는 것입니다. 결론적으로 건설사가 시행,시공사 모두를 하는 경우라면 빠르게 건축하여 분양이 유리할수 있지만 조합이나 다른 주체가 시행사이고 건설사가 시공사의 역할만 한다면 무조건 건축을 하는게 유리하다고 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.03.25
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