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첫 경매질문드립니다. 정보가 없어 상세한 답변은 너무 땡큐입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고 상세한답변자체는 불가합니다 ,추측상 유찰이 11번이나 되었다면 이미 권리관계상 대항력있는 선순위 임차권이 있을 것으로 예상되며, 이는 쉽게 낙찰을 받아도 추가로 현 점유를 유지하고 있는 세입자의 보증금의 추가비용이 발생될수 있다는 의미입니다. 보통 경매의 경우 단순히 최저입찰가액만을 가지고 판단할수 없으며, 등기부상 권리관계 및 실질적은 점유자의 권리사항등을 확인하여 추가 인수비용까지 고려를 하셔야 합니다. 물론 모든 기준으로 시세를 기준으로 이러한 비용과 낙찰대금의 합이 이득이 되는지를 판단하셔야 합니다. 쉽게 잘 모르시면 부동산등을 통해 권리분석을 맡기셔서 경매참여의 이점이 있는지를 먼저확인하셔야 하고, 그뒤에는 실제 임장을 통해 명도가능성과 입지에 대한 분석을 하시는게 순차적진행되고 최종 입찰을 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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생애최초나 다자녀는 주담대 혜택이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 규제지역 내 주택구매시 LTV는40%가 적용되나 정부에서 생애최초주택구매자에 대해서는 기존 LTV70%을 그대로 적용하는 발표를 하였습니다. 그에 따라 생애최초로써 규제지역내 주택을 구매하다라도 LTV는 70%가 적용되게 됩니다. 단, 다자녀의 경우 특별한 대출한도 비적용에 대해서는 들은바가 없기 때문에 한도완화등의 혜택은 없을것으로 보이고, 공공대출등을 통한 저금리 대출은 가능한 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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생애최초 ltv몇프로 인지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6.27규제로 인해 수도권 및 규제지역내에서는 생애최초 주택구입자 ltv80% -> 70%로 하향되었습니다. 다만 질문에서 대전의 경우는 비규제지역에 해당이 되고 그에 따라 ltv는 기존대로 80%가 적용될것으로 보입니다. 다만 실질 대출한도의 경우 소득과 타대출여부와 주택가액에 따라 달라질수 있고 현재의 DSR3단계도입에 따라 한도축소가 예상되기 때문에 개인별 한도는 은행을 통해 직접확인하시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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지방광역시인데 학군지로 갈까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분의 선택은 질문자님 판단하셔야 할 부분으로 보입니다. 보통 주택을 선택할때 교통편이나 학군중심으로 수요가 집중되는 경향이 높기 때문에 학군중심지역으로 이동하시는게 장기적으로는 유리한 부분이 있을수 있으나, 이동시에 자금조달이나 질문에서처럼 기존 토지매도가능성등을 잘 확인하시고 진행을 하시면 될듯 보입니다. 특히 토지의 경우 주택과 다르게 수요가 크지 않기 때문에 내가 팔고싶다고 해도 토지의 지목이나 현황에 따라 매매가능시기는 쉽게 판단할수 없기에 이에 대한 확인은 반드시 필요한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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부동산을 구매하면 세금 혜택이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 관련 세금은 크게 취득시, 보유시, 매도시에 따라 구분할수 있습니다. 기본적으로 부동산으 최초 취득시에는 취등록세가 과세되며, 현재 생애최초주택구매자에 대해서는 취득세에 대해서 200만원 한도내 면제를 해주게 됩니다. 물론 면세를 해주는 대신 실거주의무등의 기간이 의무로써 부여될수 있습니다. 그리고 주택을 보유하는 과정에서는 재산세가 부과되며 주택가액이 일정금액을 초과하는 경우나 다주택자이 경우 종부세까지 부과될수 있습니다. 그리고 매도시에는 양도소득세가 부과되는데 기본적으로 매도가액-취득가액으로 발생된 양도차익에 따라 세율을 적용하게 되며, 1세대 1주택자의 경우는 2년보유, 12억이하조건에 충족이 되면 해당 양도세는 비과세 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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전세연장후 중도이사가면 복비물어야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금은 잘못된 부분으로 보이고, 계약기간중에 중도해지시에는 상대방의 동의가 필수이고 이러한 동의를 얻기 위한 조건으로 통상적으로 다음임차인 주선 및 중개보수 지급을 제시히게 되고 충족시 계약을 합의해지 하게 됩니다. 그런데 만약 재계약시에 갱신청구권을 사용하여 연장하였거나, 묵시적갱신으로써 연장이 된 경우에는 임차인은 해지를 아무때나 통보할수 있고 이러한 통보를 임대인이 받은 3개월후 자동종료가 되므로 이때는 중개보수등의 패널티는 부담하지 않아도 됩니다. 그리고 중개보수를 이중으로 물어야 한다는 것은 전혀 관련없는 잘못된 부분입니다질문의 경우 재계약이 어떠한 방식으로 연장되었는지를 먼저 확인하셔야 하고 단순 합의갱신으로 연장이 된 경우라면 사실상 임대인의 해지동의를 받으셔야 햐기에 위와 같은 중개보수 지급등의 패널티는 부담할 가능성이 높습니다. 물론 임대인이 해지자체를 거부하거나 다른 요건을 제시하는 경우 해당 부분의 요건을 충족시키셔야 해지가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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내년 집 전세는 계속 오르겠죠? 매매가 답인지..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 범야권의원들이 최대9년 거주 법안을 발의한 것은 사실입니다. 다만 해당 뉴스가 된 이후 관련 전문가나 서민들의 반대의견이 많아짐에 따라 실제 국회에서 통과가 될지는 조금 더 지켜봐야 합니다. 만약 위 부분이 현실화된다면 전세매물실종으로 이어질거라는 의견이 많고 이는 전월세 가격폭으로 이어질수 있습니다. 그리고 전세를 월세로 전환하게 됨으로써 실세입자의 주거비용 부담이 늘어날수 있고 이러한 상황이 이어져도 공급부족에 주거안정이 어려운 임차인들은 매물 확보를 위해 계약서 내용외 추가적인 계약을 체결하는 이중계약을 체결하는등의 문제도 발생할수 있습니다,
경제 / 부동산
25.11.02
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쌍둥이 키울려면 몇평대로 이사가야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 문의하시면 어떠한 답변도 드리기 어렵습니다. 일반적으로 4인가구 기준으로 수요가 가장 많은 평수는 국민평형인 전용84제곱 공급면적으로는 32평대 방3화장실2에 해당됩니다. 빌라나 아파트나 크게 다르지는 않고 대출은 주택가액과 본인의 현금자산에 따라 달라지겠으나, 현재 대출기준으로 비규제지역의 경우 LTV70%, 현실적으로 주택가격의 60%정도가 대출한도로 보시면 됩니다, 물론 개인 소득과 대출여부 . 지역에 따른 규제와 매물의 종류에 따라 차이가 크기 때문에 실제로는 주택을 정하고 은행을 통해 확인해보셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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원룸 이사를 가는데요 일정이 미뤄진 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 요구에 동의할지는 질문자님 선택이시고, 계약상 잔금을 지급하였다면 주택인도를 받으셔야할 권리가 있고 이를 이행하지 못할 경우 계약상 이행불능상태로 임대인은 계약상 의무불이행에 해당되어 계약이 해지될 경우 손해배상책임을 져야 할수 있습니다. 그에 따라 계약이행을 요구하실수 있고 이를 이행하지 않으면 계약해지를 통보하실수 있습니다. 다만 손해배상의 정도와 위약금에 대한 부분은 사실상 소송 또는 협의에 따라 정하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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부동산 등기부등본 지분 질문드려요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 100%가 맞습니다. 산술적으로 각 지분에 100을 곱하시면 되는데, 그럴 경우 A는 50%, B,C는 25%씩 해서 더하면 총 100%가 됩니다,다만 질문에서 기재한 방식은 조금 잘못되셨는데, 분수를 표기할때에는 1/2 , 1/4, 1/4가 맞는 표기입니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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