답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가 수익률의 경우 단순산출공식은 연간임대수익을 매매가로 나누고 100을 곱하여 산출하게 됩니다. 예를 들어 월세가 1000만원이 나오는 상가를 10억에 매수하게 되면 수익률은 12%가 됩니다. 그리고 적정매입가격의 경우 산출하기 어려운 상권이나 지역에 따라 차이가 생기는 만큼 주변시세를 기준으로 판단하셔야 하는 부분이나, 위처럼 단순 산술식을 통해 구할때에는 연간임대료를 상가수익률로 나눈뒤 보증금을 더해 구하실수도 있습니다. 위와 동일조건에서 보증금이 1억이라고 한다면 (1000x12) / 12% + 1억 = 11억정도가 적정가로 산출될수 있습니다. 이를 기준으로 협의를 통해 가격을 낮추는게 필요합니다. 다만 상가매입시 레버리지를 이용하는 경우가 대부분이이기에 발생하는 임대수익에 대해서는 연간 부담하는 대출원리금과 매년 발생하는 세금등 비용을 제외한 순수익에 대해서 본인 투자금으로 나누어 계산을 하는게 수익률 판단시 정확할수 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 우리나라부동산은 지역과 매물에 따른 양극화가 심화되고 있는 상황입니다. 이는 부동산 시장 침체와 수요감소, 지역쇠퇴화등 여러 이유로써 발생된 것으로 점차 인구가 줄어드는 상황에서는 더욱 심화될 가능성이 높습니다. 현재 주택가격의 상승이 발생하는 주요지역은 수도권내에서 강남 3구, 마용성등이 대표적인 지역이며, 그외 일부 신도시지역등처럼 지역내 특별한 호재가 있는 경우 발생되게 됩니다. 이러한 과정이 심화될수록 점차 투자대상으로써의 부동산은 한정적이기 떄문에 투자를 하신다면 지역과 목적물 선정에 이전보다 더 많은 주의가 필요하다고 보시면됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지는 생활숙박형오피스텔에도 임대차등을 하는게 크게 문제되지 않았지만 정부가 생활숙박형 오피스텔에 대해서는 숙박업 등록을 통해 운영을 제도화 하면서 생숙에 대한 일반 임대차에 제동이 걸리기 되었습니다. 그에 따라 소유자는 숙박업등록을 통한 단기임대로써 이용을 하거나 일반오피스텔로 용도변경을 하여야만 기존대로 임대차가 가능하게 되었습니다. 실질적으로 어떠한 차이나 혜택이 있어 변경하는게 아닌 기존대로 임대차나 거주를 유지하기 위해서는 반드시 용도변경을 하여야만 하는 상황으로 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 예상대로라면 세종이전가능성이 높은편이긴 합니다. 일단 현재 용산에 새로운 대통령이 다시 들어갈 가능성은 제로에 가까운 데 이유는 계엄으로 나라의 기반을 흔든 윤석렬이 이전을 주도하였고 근무하던 곳이라는 인식과 보안부분에 있어 급격한 이전에 따른 도청이나 다른 안전의 위험성등이 제기되었기 때문입니다. 현재 대선후보들도 모두 용산직무실 근무에 대해서는 한동훈 전대표를 제외하면 사용을 하지 않겠다는 의사를 나타내였고, 여당 일부 후보들은 다시 청와대로의 이전, 여당 후보들은 세종과 경남권에 대한 이전을 정책적 공약으로 내세우고 있기 떄문입니다. 국민 대다수도 용산에 대한 부정적인식이 생긴 만큼 대통령직무실 이전에 대한 동감대는 생긴 상황이므로 사실상 시기의 문제이지 세종이던 다시 청와대이던 이전을 할것으로 보이고, 당선 가능성이 높은 민주당 후보들이 대부분 세종이전을 말하고 있기에 가능성이 높다고 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반포주공1단지의 경우 재건축사업부지중에서 입지나 기대치가 매우 높은 사업지구입니다. 또한 주변 단지들의 시세 또한 높은 수준으로 유지하고 있고, 반포 입지 특성상 한강조망권과 학군등이 뛰어난 지역으로 인식되고 있기에 사실상 주택가격또한 매우 높다고 볼수 있습니다. 외부적 요인으로는 최근 주택양극화가 심화되고, 서울내에서도 똘똘한 한채가 몰려있는 강남3구와 용산구등의 주택수요가 많아진 점도 반포지역내 평당 2억시대를 열었다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능할것으로 보입니다. 현 주택에 대해서 매수계약에 대한 권리와 제3자에 대한 매도계약에 대한 부분 각각의 계약이 독립적으로 볼수 있기 때문입니다. 계약에 흐름상 매수계약을 통해 소유권이전등기를 본인앞으로 진행한뒤, 제3자에게 등기이전을 하셔야 할것으로 보이며, 만약 본인 명의 등기 없이 이전 매도자에서 제3자 매수인으로 등기이전이 바로될 경우 중간생략등기로써 불법행위가 될수 있습니다. 그리고 소유권이전등기 청구권의 경우 최초 매매계약이 유효한 상태에서는 잔금이후 발생하는 권리이고, 계약이 취소,해제되지 않는이상 해당 이전등기청구권은 유지가 되는 것으로 알고 있습니다,

현대경제에서 플랫폼 경제라는 개념이 주목을 받고 있습니다. 플랫폼 경제는 디지털 기술을 기반으로 한 온라인 플랫폼이 소비자와 생산자를 연결하고 이를 통해 새로운 경제적 가치를 창출하는 경제구조로써 공급자와 소비자가 한 공간에서 상호작요하는 양면시장이 형성되어 있고 사용자수가 증가할수록 플랫폼의 가치도 함께 상승하는 네트워크 효과로 인해 서비스의 가치 역시도 지속적으로 증가할수 있습니다. 이러한 플랫폼 경제는 기업입장에서는 디지털 전환 가속화를 이끌수 있고 새로운 일자리 창출과 경제 생태계를 형성할수 있다는점, 소비자입장에서는 더 편리하고 맞춤화된 서비스를 이용할수 있기 때문에 경제전반에 있어 중요한 위치를 차지하고 있다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근들어 방법 및 화재예방 , 시설안전관리의 목적으로 공동주택에 대해서는 주택법 및 주택건설기준등에 관한 규정에 따라 법적 설치의무가 있긴 합니다만 설치기준에는 300세대 이상 대단지의 경우 복도마다 최소 1대, 주차장 및 출입구마다 2대이상설치등이 규정되어 있습니다. 이를 못미치는 세대로써 소규모 아파트등에 대해서는 필요한 최소범위내에서 유동적으로 설치가능으로 되어 있기에 1번질문의 경우 1세대 빌라의 경우 cctv설치 의무가 있다고 보시는 어려워보입니다. 그리고 영상정보의 보관 및 접근관리로써 수집 이후에도 철저한 관리 및 보호를 명시하고 있는데, 보관기간의 경우 원칙적으로 30일이내 보관후 자동삭제로 되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 주변에 보이는 조망권도 최근들어서는 주택가격 형성에 중요한 요인이 됩니다. 특히나 서울의 경우 한강조망권일수록 주택가격에 프리미엄이 붙게 되며, 리버뷰나 숲세권으로 형성된 경우에도 동일 매물대비해서 시세는 높게 평가될수 있습니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님이 무주택이라면 혼인신고를 하지 않은 상태에서 본인 명의로 전세계약을 하고 전세대출 신청을 하시는게 유리해보입니다. 혼인신고시 와이프분 명의 주택으로인해 1가구 2주택이 될수 있기에 전세대출이 어려울수 있기 때문입니다, 그외 공공저금리전세대출상품은 질문자님 소득외 다른 요건에 해당하는지를 확인후 이용가능하다면 신청하시면 될듯 보입니다, 만약 전세대출한도가 부족하다면 신용대출+전세대출보다는 이자율이 다소 높더라도 시중 은행권 전세대출을 이용하시면 추가적인 다른대출없이도 전세대출만으로도 가능할듯 보입니다. 보통 전세계약에서 5~10%는 본인 자금으로 하여야 하기에 이를 기준으로 입주가능한 매물을찾아 보시면 될듯 보입니다 .