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전세로 들어가도 괜찮은 상황일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주중에 깡통전세(시세가 < 전셉보증금)이 될지는 사실 아무도 알수 없습니다. 그렇기에 대부분 전세가율이 80%을 초과하지 않는 매물에 대해서 계약을 하는게 유리하며 질문에서는 전세가율이 90%이기 때문에 리스크 자체는 높다고 볼수는 있습니다, 만약 이게 현실화 되었다고 해도 임대인이 자금사정이 어느정도 괜찮다면 문제가 되지 않지만 그 반대라면 당연히 전세보증금 반환에는 어려움이 생길수 밖에 없고 경매에 넘긴다고 해도 사실상 전액배당자체가 불가할수 있습니다.그러므로 질문처럼 위험도가 있다 판단되셨다면 계약을 하지 않는게 맞았을수 있고, 이미 계약을 하셨다면 더이상에 이러한 고민이 크게 의미가 없을듯 보입니다. 향후 더 이상 시세가 하락되지 않기를 바라실수 밖에 없습니다. 그리고 구축아파트가 왠만하면 안전하다는 말은 매우 잘못된 부분으로 현실에서는 구축일수록 전세가율은 낮고, 가격하락발생시 신축보다 더 빠르게 반응하여 하락하게 되는게 일반적입니다
경제 / 부동산
25.02.22
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아파트 매매거래시 어떤점을 유의해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하실때에는 우선 본인이 해당주택에 대해서 장기적으로 거주를 할지 아니면 중간에 혼인이나 양육등의 문제로 이사가 필요할지를 판단하여 거래가 잘되는 입지와 주택유형에 대해서 매매를 하시는게 필요합니다. 쉽게 말해서 언제든 팔고 싶을때 빠르게 매도가 가능한 거래가 활발한 매물에 대해서 거래를 하시는게 필요합니다, 그렇기에 미혼이거나 신혼부부라면 빌라나 오피스텔등의 매물보다는 대단지 아파트을 선택하시는게 유리합니다. 그외 현재 아파트의 입지(주변편의성과 교통편의성)등에 대한 고려는 너무 당연하고, 매물 내부시설상태나 경과년수등도 잘 보고 결정을 하셔야 합니다,
경제 / 부동산
25.02.22
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압류 및 가압류 걸린 경매물건 낙찰시 해제/말소 가능여부 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번) 우선 말소기준권리를 찾으셔야 합니다. 질문의 기재된 내용만 볼떄 말소기준권리는 2018년 근저당이 될것으로 보이고, 이게 맞다면 낙찰이후에 이후 권리인 가압류,압류,근저당 모두 말소가 됩니다. 2번) 1처럼 모두 말소될 권리이기에 낙찰자가 받는 경락대금대출에는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 다만 잔금대출도 주택담보대출에 하나이기 때문에 본인의 주택보유수나 주택의 가치 . 본인의 신용도등에 따라 제한여부가 달라집니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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경기도 전세집 2년째살고있는데요 전세금 올려달라는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 전세대출 연장시 대출액 증액부분은 해당 금융사와 확인을 해보셔야 할 부분입니다. 단순히 질문의 내용만 가지고 된다 안된다를 판단하기 어렵습니다. 보통 증액의 경우라면 현 주택시세가 크게 하락하지 않았다면 가능한 부분이지만, 본인의 기대출이 적지 않은 점과 다른 사유등으로 인해 어려울수도 있기 때문입니다. 일단 계약만료가 얼마 남지 않은 시점으로 보이기 때문에 은행을 방문하여 실질적으로 가능여부를 확인하신뒤에 그 결과에 따라 임대인과 협의를 하셔야 할 부분으로 보입니다,
경제 / 부동산
25.02.22
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서울에 살고 있고 곧 이사 예정인데요 우선 변제권 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최우선 변제에 해당여부는 현 기준이 아닌 선순위 근저당이 설정된 시기을 기준으로 판단합니다. 즉, 최초 8억 근저당이 설정된 시점에 지역에 따른 최우선 임차인 / 최우선 변제금을 확인하시고 이에 해당되는지를 보셔야 하는게 첫번째 필요한 부분입니다,한건물이 하나의 등기부로 되어 있다면 당연히 건물내 다른 세입자의 최우선 변제에 영향을 받게 됩니다. 이럴 경우 낙찰금액의 1/2범위한도내에서 최우선 변제 임차인에게 순서와 관계없이 보증금에 따른 최우선 변제를 안분배당하게 됩니다 이런게 아니 각호수별로 등기가 되어 있는 구분건물이라면 다른 세대의 보증금은 전혀 관계가 없습니다. 즉, 이부분부터 확인을 하시고 판단을 하셔야 합니다.최우선 변제도 결국은 경매과정을 통해 배당이 되는 부분으로 주체는 법원입니다. 법원의 절차에따라 배당이 된다고 보시면 됩니다.어떤 보증서 인지를 알수 없기에 답변이 어려우나, 우선 중개사무소 보증보험의 경우라면 중개사고시에 발생하는 피해에대한 보상으로 집주인이 반환을 하지 않는다고 해서 해당 보상을 받는게 아닙니다. 말그대로 중개과정에서 중개사의 과실로 인해 발생한 피해를 보상해주는 것입니다. 즉 보증금 만료후 미반환에 대한 부분과는 관계가 없습니다. 그외 중개사가 별도로 지급보증을 써주는 경우라면 이게 크게 의미가 있다고 보기는 어려운게 당사자들간은 효력이 있을수 있지만 당사자가 지급을 하지 않고 버티면 사실상의 안정적인 보상자체가 되기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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민간 청년안심주택 관련 대출 이렇게 가능한게 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세한 사항은 확인이 필요해보이기는 하는데, 기본적으로 세군대 모두 주체가 다른 만큼 중복이 될지는 각 주체별 확인이 필요해보입니다. 우선 청년안심주택 임대보증금 지원 혜택과 버팀목 대출 병행해서 받는 부분은 가능한 것으로 알고는 있으나, 보증금 지원 금액 또는 한도가 다르게 적용될 여지가 있습니다. 이는 각 대출기관을 통해 확인이 필요하고 직장인 전세대출의 경우는 기업내 자체 대출이 아닌 일반 시중은행에서 운영하는 대출상품중 하나라면 다영히 버팀목대출과 중복해서는 이용이 어려울것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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2년지나고 계약끝나고 임차인 재계약시 계약성 작성 복비는 얼마인가요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문과 같이 재계약을 할 경우에는 부동산을 거쳐 계약서를 작성하더라도 중개보수는 청구되지 않습니다. 다만 서류작성 및 중개사인장 사용등에 따른 대필료정도만 부담하시면 됩니다. 지역이나 중개소마다 차이는 있지만 보통 10~15만원수준으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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최근 서울 부동산 규제 완화는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 부동산 규제를 완화한 부분은 특별히 없습니다. 아마도 최근 서울 강남권내 개발제한구역 해지를 말하는게 아닌가 싶습니다. 해당 구역이 서울 상급지에 해당되는 만큼 개발기대감에 따른 상승세가 나타나고 잇는게 사실이지만, 이는 지역호재에 따른 것이지 부동산 시장 전반에 이어질지는 아직 알수 없습니다. 현재는 대출규제가 워낙 강하게 적용되고 있기 때문에 사실상 이를 놔두고 다른 규제완화정책 또는 개발제한구역해지 호재가 부동산 시장전반을 반등하게 할수 있을지는 의문이 드는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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전세 실거래가가 이상한건 어떤 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전혀 불가능한 이야기는 아니겠지만 질문처럼의 시세이는 사실 나기 어렵습니다. 보실때 매물이나 평수 그리고 실거래가 시점등을 잘못보신게 아닌가 싶습니다. 그게아니라면 실거래가라는게 매매에 대한 것도 있지만 전월세 계약에 대해서 실거래가 조회가 가능하기에 같은 전월세 실거래가라면 이전 계약을 체결한 건에 대해서 갱신청구권을 통해 5%이내로 인상으로 제한되면 현 시세와 차이가 커질 가능성은 있지만, 질문에서처럼 가격차이가 두배이상 나는 경우는 흔하지 않는게 사실입니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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의정부에 문을 닫는(임대로 내놓는) 가게들이 많아지는 이유
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 질문의 상황은 의정부에만 국한된 부분은 아닙니다. 내수경기침체로 많은 소상공인들 폐없이 현실화되고 있고 이미 코로때부터 버텨오던 한계가 현재에 이르러 최고치에 다달았다고 할수 있습니다. 그러므로 상가 공실률은 의정부뿐 아니라 모든 지역내에서 심각해 지고 있습니다. 지역적 이유라기 보다는 전체시장의 이유가 크다고 볼수 있습니다. 일자리에 있어서도 의정부의 경우 서울 위성도시로써 서울에 직장을 두고 주거만 하기 위해 개발된 지역에 가깝기 때문에 일자리가 많지 않은 게 사실이고 질문과 같은 서비스업등이 폐업하면서 지역내 일자리가 더욱 줄어든 것도 일자리 감소의 이유로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.22
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