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전세계약 먼저하고 4개월 후 현임차인 계약만료후 입주해도 위험하지 않을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전입신고는 원칙상 계약서상 잔금까지 모두 치룬 이후에 부담하는 부분입니다. 즉, 4월에 잔금전체를 치루지 않기 떄문에 당연히 전입신고도 임대인동의없이는 할수 없습니다, 임대인의 동의를 얻고 4월말에 전입신고를 하시면 대항력이 생기기 때문에 수리후 입주까지는 그나마 안전하다고 할수는 있습니다. 다만 현 상태에서 계약상 안전을 높이기 위해서는 전입신고등의 문제보다는 계약서상 특약을 잘 기재하여 계약상 안전사항을 설정해두시는게 필요해 보입니다. 주로 잔금청산전까지 현 등기부등본 권리상태를 유지한다 라든지, 전입신고전일까지 다른 물권을 설정하지 않는다등이 대표적인 예로 볼수 있습니다. 중개사가 있다면 이러한 부분을 명시하여 계약안전을 높이기 때문에 중개사를 통해 특약에 대한 기재를 요구하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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안녕하세요! 창릉쪽 여쭙고 싶습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그건 실제 아무도 예상할수 없습니다. 각 평형과 타입에 따라서도 가격이 차이가 생기겠지만 해당하는 동과 층수에 따라서도 시세차이가 날수 있기 떄문입니다, 일반적으로 주택가격을 형성할떄 가장 많이 상승하는 평형이 이전까지는 국민평형인 84제곱이나 최근에는 59제곱(방3 화장실2)이 더 인기가 높기 때문에 질문의 평형 구조라면 사실상 59제곱과 84제곱이 가장 높은 상승률을 나타낼것으로 보이고, 반면 74제곱이나 51제곱은 중간 평형으로 애매한 위치이기 때문에 상승률이 제한적일것으로 예상됩니다. 그에따라 74제곱은 8억후반대. 59제곱은 8억초반대까지도 나타나지 않을까 싶고, 51제곱은 6억초중반대가 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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재건축 아파트 보유기간 문의합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리처분인가후에 실질적인 착공을 하게되고 기존 건물이 멸실하게 됩니다. 이럴 경우 이전까지의 보유기간도 사라지게 됩니다. 이후 준공전까지는 입주권상태로써 입주할수 있는 권리가 되고 준공이후에 매도할 경우 보유기간 기산점은 취득시기로 볼수 있고 조합원입주권으로 취득하는 아파트이 경우 사용승인일이나 등기접수일중 빠른날이 취득시기가 되고 일반적으로 사용승인일이 먼저 도래하기 떄문에 사용승인일로부터 2년보유해야 기본세율이 적용가능할수 잇습니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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양적완화 정책이 자산 시장과 실물 경제에 미치는 장기적 영향을 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양적완화라는게 결국은 금리인하를 통한 경기부양효과가 없을 경우 중앙은행이나 국가가 직접 시장에서 유동성을 공급하는 정책을 말합니다. 결과적으로 시장내 화폐의 유동성이 높아지고 이럴 경우 자산시장에는 자금이 유입되고, 해당 자금은 다시 기업, 개인에서 순환되면서 경기전반 실물 경제도 상승하게 되는 효과가 나타나게 됩니다. 다만, 이러한 정책이 장기적으로 운영되면 일단 화폐가치하락에 따른 물가상승효과가 나타날수 있고, 자산시장에서는 거품이 생기게 되면서 부동산시장에도 가격상승과 투기증가등의 문제가 나타날수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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청약통장을 다른 은행으로 옮기고 싶은데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 청약통장의 경우 해지없이 은행간 이동은 불가한것으로 알고 있습니다. 은행을 바꾸실거면 해제후 다시 개설을 하셔야 되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 2주택자의 경우는 사실상 청약조건자체에 해당되지 않는게 일반적이라며 크게 의미는 없을듯 한, 주택이라는게 이후에 매도하고 1주택자든 무주택자등 될수 있기에 해당 청약통장은 보유를 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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주식•ETF 입문 관련 도서, 청약 관련 도서, 사회초년생 주택, 생활 상식 관련 도서 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 생각으로 답변드립니다. 1. 주식관련한 서적 - > 돈의 심리학 물론, 주식관련 전문적인 기술을 집필한 내용은 아니지만 전체적인 투자심리학에서 는 도움이 되는 서적입니다. 해당 부분은 서적보다는 관련한 사항등을 인터넷이나 유튜브등을 통해 습득하시는게 유리합니다. 이유는 청약제도나 관련제도 모두 자주 변경되기 떄문에 기본적인 사항이나 전략등은 유튜브나 관련블로그등이 더 실질적으로 유용합니다. 부동산 관련한 제태크 개념을 설명한 서적이라면 "아파트 투자, 타이밍이 전부다" 추천드립니다. 해당 책에서는 부동산시장의 흐름 분석과 올바른 투자타이밍등을 잡는 방법을 설명하고 있고 전반적인 개념을 설명해주는 서적입니다,
경제 / 부동산
25.02.16
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현재 부동산 가격이 낮은 편일까요? 아니면 인구소멸이나 지방해체로 더 떨어질 수 있을까요.?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 시장가격도 가치에 비해 낮다고는 볼수 없습니다. 다만 인구감소와 지방해체가 심화될수록 전반적은 부동산 가격이 하락하기 보다는 주택 양극화에 따라 오르는 지역은 더 상승하고 그렇지 않은 지역은 더 크게 하락될수 있습니다. 그만큼 투자대상으로써 부동산은 점차 범위가 줄어들게 되는것이고, 지방의 경우 특별한 호재가 없는 이상 추세적인 하락으로 이어질수 있고 이는 부동산 상승기가 다시 나타나더라도 이전 고점을 회복하기에는 어려움이 있지 않을까 생각되어집니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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우리나라의 편의점 개수와 평균 수익률이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근통계를 찾지 못하였고 2023년말 기준 전국 편의점은 5만 5000개를 돌파한 5만 5580개로 나타나 있습니다, 현재 1위는 CU (1만 7762개), GS25 (1만 7390개), 세븐일러븐(1만 3502개), 이마트24 (6600개)가 있으며, 그리고 평균매출액은 서울의 평균 월 11,689원정도이며, 매년 상승되고 있으나, 순수익률은 평균 5%내외라고 합니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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상가투자는 하지않는것이좋겠죠??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가투자라도 매물에 따라 수익가능성이 다르기 때문에 무조건 하지 않아야 되는 것은 아닙니다. 다만 상가투자를 통해 수익을 창출하기에는 경기상황등이 좋지 않기 떄문에 입지 및 매물선정에는 신중하셔야 합니다. 보통 상가투자에서 가장큰 리스크는 공실리스크와 세금리스크인데, 경기침체가 심해지는 상황에서는 이러한 리스크가 높을수밖에 없기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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오피스텔는 다주택자도 취득세가 4.6%인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자라도 오피스텔을 구매할 경우 주택이 아니기에 취득세율 4%와 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 더해 총 4.6% 세율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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